Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 22/06244

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 22/06244 N° Portalis 352J-W-B7G-CWG26 N° MINUTE : Assignation du : 21 Mars 2022 JUGEMENT rendu le 21 Octobre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. VIAGER PRÉVOYANCE [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Cyril EMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0334 DÉFENDERESSE Madame [R] [M] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC342 ************ COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Décision du 21 Octobre 2024 2ème chambre civile N° RG 22/06244 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWG26 Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, greffière, lors des débats et de Adélie LERESTIF, greffière, lors de la mise à disposition. DÉBATS A l’audience publique du 17 Septembre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. JUGEMENT Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort ____________ EXPOSE DES FAITS Le 25 juin 2020, [R] [M] en qualité de mandant et la SARL VIAGER PRÉVOYANCE en qualité de mandataire ont conclu un mandat exclusif expirant le 8 août 2020 et ayant pour objet la vente réserve d'un droit viager d'usage et d'habitation d'un sis [Adresse 3] à [Localité 2], au prix de 100.000 euros outre une rente viagère mensuelle de 877 euros. Des honoraires de 20.000 euros à la charge de l'acquéreur étaient en outre prévus au mandat de vente. Les 4 et 15 septembre 2020, les parties ont signé des avenants modifiant notamment la valeur de la rente, et réduisant à 17.000 euros les honoraires à la charge de l'acquéreur. Par courrier recommandé du 1er octobre 2020, [R] [M] a informé la SARL VIAGER PRÉVOYANCE de ce qu'elle avait trouvé elle-même un acquéreur. Les 10 octobre 2020, la SARL VIAGER PRÉVOYANCE a sollicité d'[R] [M] les coordonnées de l'acquéreur. Le 9 novembre 2020, le notaire d'[R] [M] indiquait à la SARL VIAGER PREVOYANCE que celle-ci avait dénoncé le mandat dans les formes prescrites et ne plus en être tenue. Le 7 octobre 2021, la SARL VIAGER PRÉVOYANCE a adressé à [R] [M] une sommation interpellative sollicitant sa réponse aux questions suivantes : « Comment l'acquéreur a-t-il appris la mise en vente en viager de votre studio ? L’acquéreur a-t-il visité votre studio avant de laisser une offre d’achat en viager occupé chez le gardien ? A-t-il indiqué qu’il ne voulait pas payer d’honoraires d’agence ? Avez-vous passé des publicités pour vendre votre studio en viager ? En dépit de la demande de l’agence Viager Prévoyance, pourquoi vous n’avez pas communiqué par écrit les coordonnées de l’acquéreur ? » Par courrier recommandé du 4 février 2022, le conseil de la SARL VIAGER PRÉVOYANCE a sollicité d'[R] [M] le paiement de la somme de 10.000 euros, au motif de ce que l'acheteur n'avait pas été dénoncé avant la vente. Par exploit d'huissier en date du 17 février 2022, la SARL VIAGER PRÉVOYANCE a fait assigner [R] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir condamner cette dernière à lui verser la somme de 10.000 euros à titre d'indemnité compensatrice en application du contrat de mandat du 25 juin 2020. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 juin 2023, la SARL VIAGER PRÉVOYANCE demande au tribunal de : «  Vu les article 1103 et 1104 du Code Civil, et les articles 515 et 700 du code de procédure civile ; Vu le mandat du 25 juin 2020 Dire et juger la société VIAGER PRÉVOYANCE bien fondée et recevable en ses demandes. Y faisant droit, Condamner Mme [M] à lui verser : - Une somme de 10.000€ à titre d’indemnité compensatrice par application de l’article X du Contrat de mandat du 25.06.2020. - Une somme de 2.800€ par application de l’article 700 du CPC. La condamner en tous les dépens. En tant que de besoin, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir » Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 septembre 2022, [R] [M] demande au tribunal de : «  Débouter la société VIAGER PRÉVOYANCE prise en la personne de son gérant de toutes ses demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, Dire et juger que la société VIAGER PRÉVOYANCE n’a pas exécuté ses obligations contractuelles. En conséquence, La débouter de ses demandes. Très Subsidiairement, Réduire la clause pénale à hauteur de 1 euro. Très Subsidiairement, Dire et juger que Madame [M] ne saurait être tenue qu’à régler la moitié de la commission fixée à la somme de 17.000 euros selon avenant en date du 15 septembre 2020. En tout état de cause ; Condamner la société VIAGER à régler à Madame [M] une somme de 1.000 euros par application de l’article de l’article 700 du CPC. La Condamner aux entiers dépens de la procédure. » Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des moyens au soutien de ces demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2023. A l'audience du 17 septembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024. MOTIFS Sur la demande de la SARL VIAGER PRÉVOYANCE en paiement de la somme de 10.000 euros Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Selon l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Toutefois, il appartient alors à celui qui invoque l'exception d' inexécution en alléguant que son cocontractant n'a rempli que partiellement son obligation d'établir cette inexécution. En l'espèce, la SARL VIAGER PRÉVOYANCE sollicite le paiement de la clause pénale fixant à la moitié de la commission le montant de l'indemnité due par la mandante du fait de la non dénonciation du nom de l’acquéreur à première demande et notamment avant que la vente ne soit concrétisée. Elle soutient notamment l'extrême réticence selon elle de l'acquéreur, en violation de ses obligations contractuelles, à fournir le nom de l'acquéreur du bien pour lequel elle avait été mandatée. Il figure au mandat du 25 juin 2020 la clause ainsi libellée : « Si nous vendons après l'expiration de ce mandat, comme nous en gardons le droit, à toute personne non présentée par vous, nous nous obligeons à vous avertir immédiatement par lettre recommandée, en précisant les coordonnées des acquéreurs, du notaire chargé d'authentifier la vente, éventuellement intervenue ainsi que le prix de vente final, ce pendant deux ans. » Il figure aussi la clause suivante, libellée dans le mandat en majuscules et en gras : « En cas de non respect de la clause ci-dessus, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant a la moitie de la rémunération convenue. Par ailleurs en cas de vente a un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l'agence ou en cas d'infraction a une clause d’exclusivité le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale a la rémunération prévue au présent mandat. » Cette seconde clause s'analyse en une clause pénale visant à sanctionner le manquement à l'obligation édictée par la première. La SARL VIAGER PRÉVOYANCE expose que ces clauses ont pour objet de « combattre la tendance malheureusement trop fréquente, des vendeurs et acquéreurs à vouloir éviter le règlement des frais d’agence une fois le travail accompli. » Toutefois, les moyens des parties tenant à la façon dont aurait été trouvé l'acquéreur par [R] [M] sont inopérants, dès lors que la SARL VIAGER PRÉVOYANCE ne sollicite le paiement de sa commission, et reconnaît ne pas être en mesure de prouver que cet acquéreur a été trouvé grâce à ses diligences. Il n'est pas contesté qu'[R] [M] n'a pas communiqué immédiatement à la SARL VIAGER PRÉVOYANCE le nom de l'acquéreur, et que cette vente est intervenue avant le délai d'expiration de cette clause, valable deux ans à compter de la fin du mandat. Celle-ci ne peut utilement soutenir que le rappel de l'obligation de prévenir la SARL VIAGER PRÉVOYANCE dans les avenants signés les 4 et 15 septembre 2020 serait venu faire disparaître l'obligation de communiquer les coordonnées des acheteurs. D'ailleurs, si la défenderesse soutient avoir transmis à son notaire « tous les éléments » à la suite du courrier recommandé de la SARL VIAGER PRÉVOYANCE reçu le 10 octobre 2020 et sollicitant les coordonnées de l'acquéreur, il résulte pourtant du courrier du notaire du 9 novembre 2020 adressé à la SARL VIAGER PRÉVOYANCE que le notaire de celle-ci n'a manifestement pas entendu communiquer immédiatement, tel que le mandat le prévoyait, les coordonnées de l'acquéreur. [R] [M], laquelle met en avant sa bonne foi, ne peut que difficilement tout à la fois soutenir avoir cru qu'elle n'avait pas, compte tenu des avenants, l'obligation de communiquer à la SARL VIAGER PRÉVOYANCE les coordonnées de l'acquéreur, et avoir dans le même temps aussi cru que le notaire « avait fourni les indications nécessaires à sa tranquillité juridique ». Ainsi, [R] [M] a manqué à son obligation contractuelle en ne communiquant pas immédiatement la SARL VIAGER PRÉVOYANCE les coordonnées de l'acquéreur. Si [R] [M] se prévaut, de façon subsidiaire, de l'exception d'inexécution, force est de constater qu'elle ne produit aucune pièce de nature à rapporter la preuve de ce que la SARL VIAGER PRÉVOYANCE a commis un manquement grave à l'exécution de son mandat, et qu'elle se limite dans son argumentation à faire peser sur la SARL VIAGER PRÉVOYANCE la charge de la preuve de l'exécution de son mandat, alors que celle-ci pèse sur la partie qui se prévaut de l'exception d'inexécution. De façon infiniment subsidiaire, [R] [M] sollicite la réduction de la clause pénale compte tenu de la disproportion entre le préjudice subi et le montant conventionnellement fixée. Il apparaît que la clause pénale a un caractère comminatoire, et ne vient donc pas seulement réparer un préjudice, mais également sanctionner l'inexécution contractuelle. Au cas d'espèce, il est relevé que dès lors que la SARL VIAGER PRÉVOYANCE ne soutient pas qu'elle aurait pu percevoir sa commission faute de pouvoir démontrer que la vente a été conclue avec un acquéreur trouvé par le fruit de son travail, celle-ci ne justifie d'aucun préjudice. Il s'ensuit que l'absence de préjudice combiné au fait que [R] [M] a finalement communiqué les coordonnées de l'acquéreur conduit à estimer que le paiement de la moitié des honoraires contractuellement convenus est manifestement excessif, et qu'il y a lieu de réduire à 1.000 euros le montant de la clause pénale, somme à laquelle [R] [M] sera condamnée à payer à la SARL VIAGER PRÉVOYANCE. Il n'y a pas lieu à examen de la demande formée à titre encore plus subsidiaire par [R] [M] de dire qu'elle n'est tenue qu'à la moitié de la somme de 17.000 euros compte tenu de l'avenant du 15 septembre 2020 ayant diminué les frais d'agence, dès lors que la clause pénale a été réduite à un montant inférieur à 8.500 euros. Sur les demandes accessoires [R] [M], partie succombante, sera condamnée aux dépens. L'équité justifie de rejeter toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ; Dit y avoir lieu à modérer la clause pénale prévue au contrat de mandat de vente du 25 juin 2020 conclu entre la SARL VIAGER PRÉVOYANCE en qualité de mandataire et [R] [M] en qualité de mandant et portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 2] ; Condamne [R] [M] à payer à la SARL VIAGER PRÉVOYANCE somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat de vente du 25 juin 2020 conclu entre la SARL VIAGER PRÉVOYANCE en qualité de mandataire et [R] [M] en qualité de mandat et portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 2] ; Condamne [R] [M] aux dépens ; Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande ; Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 21 Octobre 2024 La Greffière Le Président Adélie LERESTIF Robin VIRGILE