Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/02945

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024 Minute n° : N° RG 24/02945 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYWN COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : Monsieur [I] [P] demeurant 2 Route d'Amponville - 77760 FROMONT représenté par la SELARL BERGER-TARDIVON- GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d'ORLEANS DÉFENDEURS : Madame [V] [D] domiciliée : chez Monsieur [N], 27 rue Amiral Gourdon - 45300 PITHIVIERS comparante en personne Madame [J] [E] demeurant 9 rue Madeleine Lorgeron - Résidence d'Orléans - Appt 03 - 45300 PITHIVIERS non comparante, ni représentée A l'audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS Par acte sous seing privé du 17 juillet 2023, Monsieur [I] [P] a donné à bail à Madame [V] [D] et Madame [J] [E] un appartement à usage d’habitation bâtiment B situé 9 rue Madeleine Lorgeron, 45300 PITHIVIERS, comprenant la cave n°30 et une place de stationnement n°56, pour un loyer mensuel de 607 euros et 114,00 euros de provisions sur charges, payables d'avance mensuellement le 10. Se prévalant d'une situation d'impayés, le 7 décembre 2023, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [I] [P] à Madame [V] [D] et Madame [J] [E]. Il portait sur la somme en principal de 2163,00 euros au titre des loyers et charges échus. Par acte d’huissier signifié à l'étude le 20 février 2024, Monsieur [I] [P] a fait assigner Madame [V] [D] et Madame [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes : - juger recevables et bien fondées ses demandes fins et conclusions, - constater que les défenderesses n’ont pas éteint les causes du commandement de payer, - constater à titre principal la résiliation de plein droit du contrat de location et prononcer la résiliation de plein droit, - en conséquence ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [V] [D] et Madame [J] [E] ainsi que tous occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique, - condamner solidairement Madame [V] [D] et Madame [J] [E] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 4.126,00 euros, en ce compris la déduction du règlement de 200 euros effectué au mois de septembre 2023, - condamner solidairement Madame [V] [D] et Madame [J] [E] au paiement de l’arriéré de loyers et des indemnités d'occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et suivant décompte à produire à l’audience, - les condamner en outre solidairement à la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture au visa des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024. Monsieur [I] [P], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 8452 euros en faisant état d’un seul versement au mois de septembre 2023. Il a ajouté que son épouse est diagnostiquée Parkinson et a émis le souhait de reprendre le logement. Il s’est opposé à l’octroi de tous délais de paiement. Madame [V] [D] a expliqué avoir loué cet appartement pour y résider avec son fils initialement pour obtenir la CAF et le bailleur se serait opposé à la venue de son fils. Elle a ajouté que Madame [E] n’a jamais vécu dans le logement. Elle a déclaré avoir délivré congé le 15 septembre 2024 avec un délai de préavis de 3 mois. Concernant sa situation, elle a précisé être auto-entrepreneur en qualité d’éducateur canin rémunérée 900 euros outre 350 environ de prime d’activité. Elle a déclaré avoir contracté une dette par ailleurs auprès d’un ami pour son activité. Elle a fait état également d’un virement de 721 euros au mois de mars 2024 reconnu par le bailleur à déduire du montant de la dette sollicité. Elle a proposé l’échelonnement de sa dette par des règlements de 200 euros par mois. Madame [J] [E], régulièrement citée par procès-verbal remis à tiers présent à domicile, n ’a pas comparu et ne se s’est pas faite représenter. La fiche de diagnostic social et financier, outre les déclarations reprises lors de l’audience, fait mention de la perte du revenu d’apprentissage du fils de Madame [D], source d’augmentation des charges de cette dernière, laquelle a indiqué s’être inscrite dans des agences d’intérim outre son activité. Elle a également précisé souhaiter contracter un crédit pour solder sa dette. L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. I- Sur la recevabilité de la demande L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales Sur la solidarité L'article 1310 prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Aux termes de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. […] La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [I] [P] d’une part, et Madame [V] [D] et Madame [J] [E] d’autre part, comporte une clause de solidarité entre colocataires. Par voie de conséquence, Madame [V] [D] et Madame [J] [E] seront tenues solidairement du paiement de la dette locative. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit sans autre précision. La notice d’information quant aux modalités d’application de cette clause visée dans le bail n’est pas versée aux débats. Se prévalant d'une situation d'impayés, le 7 décembre 2023, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [I] [P] à Madame [V] [D] et Madame [J] [E]. Il portait sur la somme en principal de 2163,00 euros au titre des loyers et charges échus. Ce commandement est demeuré infructueux en l’absence de versements par les locataires pendant la période de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2024. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 19 janvier 2024. Sur l'indemnité d'occupation Madame [V] [D] et Madame [J] [E] restent redevables des loyers jusqu’au 18 janvier 2024 et à compter du 19 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [V] [D] et Madame [J] [E], occupantes sans droit ni titre depuis le 19 janvier 2024 causent un préjudice à Monsieur [I] [P] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 721 euros. Sur l'expulsion des locataires Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 janvier 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [D] et Madame [J] [E] ainsi que toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier. Il convient de préciser que Madame [D] a précisé avoir délivré congé le 15 septembre 2024 sans que ce congé ne soit versé aux débats. Sur le montant de l'arriéré locatif Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation. En l’espèce, Monsieur [I] [P] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8452 euros, terme du mois d’août 2024 inclus, de laquelle il convient de déduire le montant de 721 euros au mois de mars 2024 justifié par la défenderesse et reconnu par le demandeur. Madame [V] [D] et Madame [J] [E] ne contestent pas le montant de cette dette. Il convient en conséquence de condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 7.731 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 2163,00 euros, puis à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. III. Sur la demande de délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [D] expose être auto-entrepreneur, éducateur canin rémunéré 900 euros outre 350 environ de prime d’activité et assumer une dette par ailleurs. Elle déclare en outre que Madame [E] s’est portée co-locataire sans avoir résider dans l’appartement. Si elle sollicite un échelonnement des paiements, force est de constater que le bail est récent avec seulement 2 versements du loyer intégral dont le dernier au mois de mars 2024 sachant que Madame [D] a précisé avoir délivré congé. En outre, la situation de Madame [E], co-locataire aux termes du bail, est inconnue et la dette est conséquente. Enfin, le bailleur s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement. Par suite, il ne pourra être accordé aux défenderesses des délais de paiement. IV. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [V] [D] et Madame [J] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture à l’exception du coût de la dénonciation du commandement à la CCAPEX, non requise en l’espèce le bailleur étant une personne physique. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.  Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [P], Madame [V] [D] et Madame [J] [E] seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2023 entre Monsieur [I] [P], d’une part, et Madame [V] [D] et Madame [J] [E], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation bâtiment B situé 9 rue Madeleine Lorgeron, 45300 PITHIVIERS, comprenant également la cave n°30 et une place de stationnement n°56, sont réunies à la date du 19 janvier 2024 ; DIT que Madame [V] [D] et Madame [J] [E] devront par conséquent quitter les lieux loués Bâtiment B sis 9 rue Madeleine Lorgeron, 45300 PITHIVIERS, comprenant également la cave n°30 et une place de stationnement n°56 et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [V] [D] et Madame [J] [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement Madame [V] [D] et Madame [J] [E] à verser à Monsieur [I] [P] la somme de 7731 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme du mois d’août 2024 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à du 7 décembre 2023 sur la somme de 2163 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE solidairement Madame [V] [D] et Madame [J] [E] à verser à Monsieur [I] [P] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 721 euros à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE in solidum Madame [V] [D] et Madame [J] [E] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture à l’exception du coût de la dénonciation du commandement à la CCAPEX, CONDAMNE in solidum Madame [V] [D] et Madame [J] [E] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande de délais de paiement, REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière. La greffière, La juge des contentieux de la protection,