Tribunal judiciaire, 16 octobre 2024. 24/02036

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 24/02036 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GNF2 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2024 DEMANDEUR : LE : Copie simple à : -Me DE LA ROCCA Copie exécutoire à : - Me DE LA ROCCA Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence LE CAMUS représenté par le syndic en exercice la S.A.S Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou dont le siège social est sis [Adresse 2] Représenté par Me Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS DEFENDEUR : Monsieur [K] [G] demeurant [Adresse 1] Non constitué PRÉSIDENT : Cyril BOUSSERON, Président GREFFIER : Marie PALEZIS, Débats tenus à l'audience du : 25 septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE : M. [K] [G] est propriétaire des lots numéro 56, 67 et 102 d’un immeuble en copropriété situé Résidence Le Camus, 18 avenue Pierre Abelin 86100 Châtellerault. La SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU est le syndic de copropriété en exercice de la résidence « Le Camus ». Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2024, le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS a mis en demeure M. [K] [G] de procéder au paiement des charges de copropriété de 9556 euros. Par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses le 8 août 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS, représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, a assigné M. [K] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Poitiers statuant selon la procédure accélérée au fond. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS sollicite la condamnation de M. [K] [G] à régler l’impayé de charges de copropriété s’élevant à la somme de 10.142,58 euros, selon décompte arrêté au 2 juillet 2024, en ce compris l’appel trimestriel pour les mois de juillet, août et septembre 2024, assortie des intérêts à taux légal à compter du 4 avril 2024, date de la mise en demeure. Il sollicite également la condamnation du défendeur à régler la somme de 433,95 euros au titre des charges de copropriété dues pour l’exercice en cours, la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts au syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, et la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le droit de plaidoirie de 13 euros. Il se prévaut des dispositions des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 et soutient que le défendeur est redevable des charges de copropriété à hauteur de la somme de 10142,58 euros. Il indique que malgré une mise en demeure, il n’a pas déféré à son obligation de paiement. Il fait valoir que le paiement des charges de copropriété constitue une obligation essentielle des copropriétaires à l’égard du syndicat et que les manquements à cette obligation sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes et nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain qui doit être distingué de celui compensé par les seuls intérêts moratoires. Il explique enfin qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure. M. [K] [G] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audiencedu 25 septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré. MOTIFS DE LA DECISION : Monsieur [K] [G] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné, l’acte ayant été converti en procès-verbal de recherches infructueuses aux termes des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. La décision, en premier ressort, sera réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile. Sur la demande de paiement des charges de copropriétés : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile le juge, si le défendeur ne comparait pas, ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » L’article 14-1 du même texte prévoit, « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L’article 14-2 du même texte prévoit, « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. » L’article 19-2 du même texte prévoit, « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. » Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS a mis en demeure Monsieur [K] [G] de payer les charges de la copropriété le 4 avril 2024 (9.556 euros) par lettre recommandée avec accusé de réception. Monsieur [K] [G] ne démontre pas avoir réglé cette somme dans les 30 jours de la dernière mise en demeure. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des 22 novembre 2021, 23 novembre 2023 et 7 juin 2024 qui font état de la validation des budgets prévisionnels pour les charges courantes et les appels de fonds pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024. Le décompte fourni arrêté au 2 juillet 2024 (pièce n°3) justifie ainsi des charges de copropriété pour la somme de 10.142,58 euros. Monsieur [K] [G] sera donc condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS la somme de 10.142,58 euros au titre des charges de copropriétés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2024 sur la somme de 9556 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Par ailleurs, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS sollicite que lui soit versé la somme de 433,95 euros au titre des charges appelées mais non encore échues. Conformément aux dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Monsieur [K] [G] sera également condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS la somme de 433,95 euros au titre des charges appelées mais non encore échues. Sur les dommages-intérêts : Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS sollicite le paiement de la somme de 800 euros au titre des dommages-intérêts pour le préjudice financier subi à raison du non-paiement des charges de copropriété. Il n’est pas démontré de préjudice distinct du retard de paiement, indemnisé par les intérêts de retard. Dès lors la demande sera rejetée. Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie» Monsieur [K] [G] succombe à l’instance. Il sera donc condamné aux dépens. Sur les frais non compris dans les dépens : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer: 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50% ». Monsieur [K] [G] est condamné aux dépens. L’équité commande de le condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS la somme de 800 euros au demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties, réputé contradictoire et en premier ressort : Vu les articles 10 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Condamne Monsieur [K] [G] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS la somme de 10.142,58 euros au titre des charges de copropriétés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2024 sur la somme de 9556 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Condamne Monsieur [K] [G] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS la somme de 433,95 euros au titre des charges appelées mais non encore échues. Rejette la demande de dommages-intérêts. Condamne Monsieur [K] [G] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAMUS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Rappelle qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente. Condamne Monsieur [K] [G] aux entiers dépens. Le présent jugement a été mis à la disposition des parties le 19 octobre 2024 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Marie PALEZIS, Greffière, et signé par eux. La Greffière Le Président