Tribunal judiciaire, 26 décembre 2024. 23/08150

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08150 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CO6 N° MINUTE : 9/2024 JUGEMENT rendu le 26 décembre 2024 DEMANDERESSE Société SWISSLIFE PRESTIGIMMO, [Adresse 1] - [Localité 3], représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5] [Localité 3], Toque B0744 DÉFENDEURS Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4], comparant à l’audience du 26 Mars 2024 Madame [T] [S] épouse [U], se disant “[F] -[U]” demeurant [Adresse 2] - [Localité 4], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC,juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08150 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CO6 EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 11 mai 2016, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a consenti un bail d'habitation à M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U] (se disant “[F]-[U]” ) sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 916,03 euros et d'une provision pour charges de 240 euros. Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un premier commandement de payer la somme principale de 2787,93 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois. Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un second commandement de payer la somme principale de 4088,80 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U] le 16 mars 2023. Par acte en date du 26 juillet 2023, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a fait sommation aux locataires de payer la somme de 3938,78 euros dans un délai de huit jours. Par assignation du 10 octobre 2023, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l'expulsion des locataires, ainsi que le transport et la sequestration de leurs meubles, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -5533,43 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2023, -1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée à l'audience du 24 novembre 2023, et a fait l'objet de plusieurs renvois, pour être finalement retenue à l'audience du 26 mars 2024. A cette audience, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO, représentée par son conseil, a deposé des conclusions aux termes desquelles elle exposait que l'immeuble dans lequel se trouve le logement litigieux avait été vendu à la société RIVP, le 20 décembre 2023, de sorte qu'elle ne maintenait pas ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et que seule subsistait sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 20 décembre 2023 à la somme de 3948,51 euros échéance de décembre 2023 incluse, la dette n'étant pas reprise pas l'acquéreur. Elle a par ailleurs, à l’audience, maintenu ses demandes formées au titre des frais de procédure et indiqué ne pas s'opposer aux délais de paiement sollicités en défense. M. [K] [U], comparant en personne, a sollicité: - la déduction des charges locatives injustifiées du montant total de la dette, - des délais de paiement s'échelonnant sur 18 mois pour payer la somme effectivement due, - la somme de 5000 euros de dommages-intérêts, - le rejet de la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [K] [U] a contesté le montant de la dette locative, considérant que le montant réclamé au titre de l'arriéré locatif contenait des frais de procédure et des charges locatives injustifiées. Il précisait que lui avient été facturées des charges indues, au regard, notamment, de sa consommation d'eau, surestimée. Sa demande de dommages-intérêts était fondée sur le dol ainsi que sur les articles 1382 et 1790 du code civil. Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [T] [S]-[U] n'a pas comparu, ni personne pour elle. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2024. Le délibéré a été prorogé au 22 octobre 2024. En l'absence prolongée du magistrat ayant siégé à l'audience du 26 mars 2024, les débats ont été réouverts par courriers adressés aux parties par le greffe en date du 21 août 2024, et l'affaire rappelée à l'audience du 22 octobre 2024. A l'audience du 22 octobre 2024, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes formées au titre du paiement de l'arriéré locatif et des frais de procédure. Ni M. [K] [U] ni Mme [T] [S]-[U] n'ont comparu à cette audience. Mme [T] [S]-[U] a adressé deux courriers à la juridiction, l'un reçu le 16 juillet 2024, demandant le remboursement des charges sur trois ans, et l'autre reçu le 2 octobre 2024, aux termes duquel elle a indiqué : "nous subissons de nouvelles manoeuvres du propriétaire swiss life pretigimmo qui fait des actes non contradictoires en vue de nous faire tourner en rond. L'affaire est en jugement pour l'audience du 22 octobre 2024, elle est en état et il n'y a rien de nouveau; Je vous demande étant donné que nous sommes à l'étranger, de proroger tous les délais d'instance et de comparution pour une durée de 12 mois afin que la justice puisse se réorganiser et que nous soyons au courant de manière contradictoire". Il résulte de ce courrier que les défendeurs ont été valablement informés de leur convocation à l’audience de réouverture du 22 octobre 2024, et qu'ils n'entendaient pas faire valoir de nouveaux moyens au soutien de leurs prétentions, ce qui se déduit de la phrase: "l'affaire est en état et il n'y a rien de nouveau". Quant à la demande "de proroger tous les délais d'instance et de comparution pour une durée de 12 mois afin que la justice puisse se réorganiser et que nous soyons au courant de manière contradictoire", si tant est qu'elle puisse être interprétée comme une demande de renvoi, elle n'est justifiée par aucun motif valable de non comparution. Il sera donc constaté que les défendeurs n'ont pas comparu à l’audience de réouverture, cette non comparution emportant pour conséquence, s'agissant d'une procédure orale, l'impossibilité de faire valoir de nouvelles demandes. Il ne sera donc tenu compte que des demandes telles qu'elles ont été contradictoirement formulées par les défendeurs à l'audience du 26 mars 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024. Par courriel du 19 novembre 2024, le juge a sollicité les observations de la bailleresse concernant un décompte de régularisation de charges opérée au titre de l'exercice 2023, qui avait été communiqué à la juridiction par courrier du14 juillet 2024 émanant des défendeurs, le crédit qu'il faisait apparaître en leur faveur ne figurant pas dans le décompte transmis par la bailleresse. Par courriel du 6 décembre 2024, le conseil de la demanderesse a transmis un décompte actualisé de la dette locative, accompagné d'autres pièces et d’un courrier, lequel précisait que si le décompte actualisé comportait désormais le crédit de 1134,13€ résultant de régularisation des charges2023, il comportait également deux débits au titre de régularisations effectués s’agissant des: - consommations d'eau froide: 73,99€ - charges de chauffages privatives : 2141.20€ de sorte que la dette s'élevait désormais à la somme de 5041,78 euros. MOTIVATION Sur la demande en paiement L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l'espèce, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a d’abord versé aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 décembre 2023, M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U] lui devaient la somme de 3731,69 euros, soustraction faite des frais liés au recouvrement de leur créance (174,65 et 182,41 euros au titre de deux commandements de payer, et 216,82 euros au titre de la sommation de payer). M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U] ont, lors de la première audience, contesté ce montant, en indiquant que les charges locatives facturées étaient surestimées. Ils considéraient notamment que leur consommation d'eau et de chauffage était surévaluée. C’est à ce titre qu’ils ont sollicité la déduction, du montant total de leur dette, de toutes les charges injustifiées. Ils ont par ailleurs, par courrier du 14 juillet 2024, transmis un décompte de régularisation de charges opérée au titre de l'exercice 2023, faisant état d'un crédit en leur faveur d'un montant de 1134,13€, dont il a été donné connaissance à la bailleresse à l'audience. Interrogée sur cette régularisation en cours de délibéré, la bailleresse a produit un décompte actualisé au 23 octobre 2024, aux termes duquel la dette s'élève désormais à la somme de 5041,76 euros, dont 573,88 euros de frais de recouvrement. Sur les frais de procédure Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, est interdite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a en conséquence lieu de soustraire du montant total de la dette la somme de 573,88 euros. Sur les charges locatives En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur. Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé, et ce même quand l'immeuble est soumis au régime de la copropriété. Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois ap-porter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. En revanche, dès lors que le bailleur n'a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges (Civ 3ème, 1er avril 2009, n°08-14-854). Le locataire est, dans cette hypothèse, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées. En l'espèce, il est justifié de ce que la régularisation annuelle des charges a eu lieu chaque année, les décomptes de régularisation annuelle pour les années 2021, 2022 et 2023 ayant été communiqués aux défendeurs le 23 mai 2022, le 19 juin 2022, et le 17 juin 2024, tout comme l'ont été les relevés des compteurs d'eau du logement pour les années 2021 et 2022, l'état détaillé des dépenses des années 2021 et 2022, et la base de répartition des charges récupérables, lesquels font apparaître : - Pour l'année 2021 : un solde créditeur de 158,07 euros, seule la somme de 100,91 euros ayant été portée au crédit du compte des locataires le 29 juin 2022, après déduction de la somme de 258,72 euros, due au titre de la consommation d'eau chaude des locataires en 2021, justifiée par les relevés de compteurs d'eau du logement, produits par le bailleur, dont les défendeurs ont soutenu qu'ils seraient des faux, sans en apporter la preuve, - Pour l'année 2022, un solde débiteur de 278,02 euros, la somme de 787,85 euros ayant été débitée du compte des locataires le 20 juin 2023, sans à cette date ; le bailleur justifie toutefois d'une reddition faite au mois de décembre 2023, la somme de 787,85 euros ayant été recréditée au compte des locataires, et la somme de 496,27 euros en ayant été débitée, cette somme correspondant exactement au cumul des 278,02 euros dus au titre des charges générales 2022 et de la somme de 218,25 euros, correspondante à la consommation d'eau chaude des locataires, d'un montant de 45m3, justifiée par le relevé de compteur d'eau du logement, - Pour l'année 2023, un solde créditeur de 1134,34 euros, ce crédit ayant été porté au crédit de leur compte le 19 juin 2024. Les charges appelées et régularisées en 2021 et 2022 sont donc parfaitement justifiées. S'agissant de l'année 2023, il sera constaté que si la régularisation des charges hors consommation d'eau et de chauffage est justifiée, et révèle un solde créditeur en faveur des locataires, tel n'est pas le cas de la consommation d'eau froide et des charges de chauffage privatives, dont le solde débiteur a bien été porté au décompte communiqué en délibéré, mais n’est justifié par aucune des pièces produites le 6 décembre 2024, à la demande du juge. En effet, ni état des dépenses ni index ou relevé des compteurs n’a été produit, de sorte que rien ne permet de vérifier la consommation d’eau et de chauffage des locataires en 2023. En conséquence, doivent être déduites de la dette locative les sommes appelées au titre de la consommation d'eau 2023 et la consommation de chauffage 2023, insuffisamment justifiées, étant précisé qu'il n'est pas établi que les pièces transmises en cours de délibéré aient été signifiées aux défendeurs. Les défendeurs seront en conséquence condamnés à payer la somme de : 5041,76 - 573,88 (frais de procédure) - 73,99 euros (consommation d'eau 2023) - 2141,20 euros (consommation de chauffage 2023) = 2252,69 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, les défendeurs ont sollicité des délais de paiement s'échélonnant sur 18 mois, auxquels leur ancien bailleur ne s'est, aux termes de ses écritures déposées à l'audience du 26 mars 2024, pas opposé. Il convient donc de les autoriser à se libérer de leur dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente decision Sur les dommages-intérêts Les défendeurs sollicitent l'indemnisation d'un préjudice qu'ils estiment à 5000 euros sur le fondement du dol ainsi que sur les articles 1382 et 1790 du code civil. En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1 octobre 2016, désormais article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou résistance abusive, étant précisé qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. En vertu de l'article 1790 du code civil, "Si, dans le cas de l'article précédent la chose vient à périr, quoique sans aucune faute de la part de l'ouvrier, avant que l'ouvrage ait été reçu et sans que le maître fût en demeure de le vérifier, l'ouvrier n'a point de salaire à réclamer, à moins que la chose n'ait péri par le vice de la matière ". Enfin, aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable à la date de la conclusion du contrat de bail, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. En l'espèce, les défendeurs ne justifient pas de la faute qu'aurait commise le bailleur, ni du préjudice que leur aurait causé la procédure par lui introduite, de sorte que les conditions de l'article 1240 du code civil ne sont pas remplies. L'article 1790 du code civil, également invoqué par les défendeurs, n'est pas applicable aux faits de l'espèce. Enfin, les défendeurs ne justifient nullement de manœuvres ou ds mensonges qui auraient vicié leur consentement, de sorte que leur demande indemnitaire sur le fondement du dol ne peut prospérer. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, qui exclueront toutefois le coût de la délivrance d'un second commandement de payer, qui n'était pas utile au constat de l’acquisition de la clause résolutoire. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U] (se disant “[F]-[U]”) à payer à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO la somme de 2252,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, AUTORISE M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 125 euros (cent vingt cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U]; CONDAMNE M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 13 mars 2023 et celui de l'assignation du 10 octobre 2023 et excluant le coût du commandement de payer du 10 mai 2023 et de la sommation de payer, CONDAMNE M. [K] [U] et Mme [T] [S]-[U] à payer à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO la somme de 500 euros (cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 Décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge