Cour d'appel, 29 octobre 2024. 21/07360

1ère chambre B ARRÊT N°. N° RG 21/07360 N° Portalis DBVL-V-B7F-SHQX (Réf 1ère instance : 19/00088) Mme [L] [E] épouse [G] M. [A] [G] C/ Mme [X] [H] veuve [R] - DECEDEE LE 03.04.2020 - Mme [C] [S] Mme [O] [B]-[V] Association UNION DÉPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES E SSONE Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Président : MadameVéronique VEILLARD, présidente de chambre Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère GREFFIER Madame Marie-Claude COURQUIN lors des débats et Mme Elise BEZIER lors du prononcé DÉBATS A l'audience publique du 13 mai 2024 ARRÊT Contradictoire, prononcé publiquement le 29 octobre 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 17 septembre 2024 **** APPELANTS Madame [L] [E] épouse [G] Née le 4 mars 1951 à [Localité 14] [Adresse 1] [Localité 8] Monsieur [A] [G] Né le 1er mars 1949 à [Localité 15] [Adresse 1] [Localité 8] Représentés par Me Jacques-yves COUETMEUR de la SCP CADORET- TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE INTIMÉES Madame [X] [H] veuve [R] - DECEDEE LE 03.04.2020 - Née le 5 février 1936 à [Localité 17] EHPAD du [16] [Adresse 5] [Localité 12] Madame [C] [S], es qualité de co-tutrice de Mme [X] [H] (veuve) [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Benjamin COMPIN de la SELEURL A2C, Plaidant, avocat au barreau d'ESSONNE Madame [O] [B]-[V] [Adresse 9] [Localité 13] Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN,Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Benjamin COMPIN de la SELEURL A2C, Plaidant, avocat au barreau d'ESSONNE Association UNION DÉPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES ESSONNE (UDAF), es qualité de tuteur de Madame [H] [X] veuve [R], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 11] Représentée par Me Sabine RIAUD de la SELARL ALCYON AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE Représentée par Me Rodolphe BOSSELUT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS * * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par jugement du 27 juillet 2015, l'Udaf de l'Essonne a été désignée en qualité de tuteur aux biens et à la personne de Mme [X] [H] Veuve [R]. Par ordonnance du 10 août 2016, le juge des tutelles près le tribunal d'instance d'Etampes a autorisé l'Udaf de l'Essonne, en qualité de tuteur de Mme [X] [H] veuve [R], à vendre de gré à gré deux terrains constructibles cadastrés section AO n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situés [Adresse 10] au [Localité 8] au prix minimum net vendeur de 390.000 €. Selon acte authentique du 24 octobre 2017, Mme [R] représentée par l'Udaf de l'Essonne a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur lesdites parcelles au profit de M. [A] [G] et Mme [L] [G] née [E], moyennant le prix de 390.000 € net vendeur outre 27.000 € de frais d'agence. La promesse de vente devait expirer le 18 mai 2018. La fille de Mme [R], Mme [C] [S], a déposé plainte pour abus de confiance après avoir constaté que plusieurs biens immobiliers appartenant à sa mère avaient été vendus très en deçà de leur valeur réelle par le tuteur. Courant 2016, elle a avisé le juge des tutelles d'[Localité 12] des manquements qu'elle reprochait à l'Udaf et lui a indiqué qu'elle s'opposait à voir les biens situés au [Localité 8] 'bradés' comme les autres. La plainte a fait l'objet d'un classement sans suite le 22 mai 2019. Le 19 décembre 2017, la cour d'appel de Paris a déchargé l'Udaf de l'Essonne de ses fonctions de mandataire judiciaire à la protection de Mme [X] [R] et a désigné en lieu et place, en tant que co-tutrices, Mme [C] [S] (fille de la majeure protégée) ainsi que Mme [Y] [D] (mandataire judiciaire à la protection des majeurs). Par ordonnance du 12 février 2018, cette dernière a été remplacée par Mme [O] [B]-[V], également mandataire judiciaire à la protection des majeurs. Dans ce contexte, le juge des tutelles près le tribunal d'instance d'Etampes a désigné M. [U] aux fins d'expertiser les biens situés au [Localité 8]. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 3 avril 2018 , dont il ressort une estimation de la valeur vénale des terrains à hauteur de 475.000 €. Par ordonnance du 3 mai 2018, le juge des tutelles a autorisé Mme [C] [S] et Mme [O] [B]-[V], en qualité de co-tutrices de Mme [X] [H] veuve [R], à vendre les parcelles AO [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au prix minimum net vendeur de 475.000 € en précisant que 'la vente précédemment autorisée pour un prix inférieur ne pourra être poursuivie et réitérée.' Suivant courrier du 8 juin 2018, les époux [G], par l'intermédiaire de leur protection juridique, ont mis en demeure Mme [H] veuve [R] de les indemniser des préjudices subis du fait de la non réitération de la vente. Cette demande a été réitérée par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 octobre 2018. Mme [C] [S] et Mme [O] [B]-[V] n'ont pas donné suite à cette demande. Aucune solution amiable n'a pu être trouvée. Par actes introductif d'instance des 3 et 28 décembre 2018, Mme [L] [E] épouse [G] et M. [A] [G] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire, Mme [X] [H] veuve [R] d'une part, Mmes [C] [S] et [O] [B]-[V] ès qualités de tutrices d'autre part et enfin l'Udaf de l'Essonne aux fins de les voir condamnées solidairement ou à défaut in solidum, au visa des articles 1124 et 1217 du code civil, à leur régler la somme de 19.074 € en réparation de leurs préjudices. Par jugement en date du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a : - prononcé l'irrecevabilité des conclusions n° 2 de Me Delphine Adaczyck représentant Mmes [X] [H] veuve [R], [C] [S] et [O] [B]-[V], notifiées le 12 février 2021, - débouté Mme [L] [E] et M. [A] [G] de l'intégralité de leurs demandes, - débouté l'Udaf de L'Essonne de ses demandes, - condamné Mme [L] [E] et M. [A] [G] à verser à l'Udaf de l'Essonne la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [L] [E] et M. [A] [G] à verser à Mme [X] [H] veuve [R], Mme [C] [S] et Mme [O] [B]-[V] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [L] [E] et M. [A] [G] aux dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. [X] [H] veuve [R] est décédée le 10 avril 2020. Suivant déclaration du 23 novembre 2021, M. et Mme [G] ont interjeté appel de ce jugement en intimant feue [X] [H] veuve [R], Mme [C] [S], Mme [O] [B]-[V] en qualité de tutrices de la majeure protégée ainsi que l'Udaf de l'Essonne. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES M. [A] [G] et Mme [L] [E] épouse [G] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 28 octobre 2022. Ils demandent à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en date du 23 septembre en l'ensemble de ses dispositions, Statuant à nouveau, A titre principal, sur le fondement des articles 1124 et 1217 du code civil, - condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [O] [B]-[V], Mme [C] [S] et l'Udaf de l'Essonne ès qualités de tuteurs à leur régler la somme de 20.774 € en réparation de leur préjudice matériel et financier, - condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [O] [B]-[V], Mme [C] [S] et l'Udaf de l'Essonne ès qualités de tuteurs à régler à M. et Mme [G] la somme de 12.000 € en réparation de leur préjudice moral, A titre subsidiaire, s'il n'est pas fait droit aux demandes sur le fondement précédent, - condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [O] [B]-[V], Mme [C] [S] et l'Udaf de l'Essonne ès qualités de tuteurs à régler à M. et Mme [G] la somme de 20.774 € en réparation de leur préjudice matériel et financier, - condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [O] [B]-[V], Mme [C] [S] et l'Udaf de l'Essonne ès qualités de tuteurs à régler à M. et Mme [G] la somme de 12.000 € en réparation de leur préjudice moral, En tout état de cause, - condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [O] [B]-[V], Mme [C] [S] et l'Udaf de l'Essonne ès qualités de tuteurs à régler à M. et Mme [G] la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, - condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [O] [B]-[V], Mme [C] [S] et l'Udaf de l'Essonne ès qualités de tuteurs aux entiers dépens première instance et d'appel, - débouter Mme [O] [B]-[V], Mme [C] [S] et l'Udaf de l'Essonne de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre des époux [G]. Au soutien de leur appel, ils font valoir que : il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'engage définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat sans possibilité de rétractation, sauf dispositions contractuelles contraires ; la faute de l'Udaf réside dans le fait d'avoir régularisé la promesse unilatérale de vente, bien qu'informée des contestations de l'héritière ; le tuteur a donc engagé la majeure protégée en toute connaissance de cause du risque de ne pas pouvoir réitérer la vente ; les seconds tuteurs ont décidé de ne plus respecter la promesse de vente et de se délier des engagements pris après avoir sollicité une nouvelle estimation non contradictoire des terrains et avoir demandé au juge de retirer son autorisation ; les organes de tutelle ne peuvent se retrancher derrière les autorisations du juge des tutelles qu'ils ont sollicitées et qui en toute hypothèse n'exonèrent pas le promettant des conséquences contractuelles de ce qui conduit à une violation des engagements pris vis à vis des bénéficiaires ; le juge des tutelles n'a pas annulé la promesse qui engageait irrémédiablement le promettant ; 'la tutelle' reste donc tenue à l'égard des bénéficiaires de l'indemnisation des préjudices subis du fait de la non réitération de la vente, le constat des fautes contractuelles dont les époux [G] ont été victimes étant indiscutable ; chacun des tuteurs a concouru au résultat préjudiciable subi par les époux [G] et doit répondre de ses actes contractuels fautifs ; le préjudice matériel résulte d'une part des frais d'architecte engagés pour la réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire d'une part et des frais de loyers qu'ils ont été contraints d'exposer pendant huit mois d'autre part ; le préjudice moral résulte de l'échec du projet de leur vie, à un stade particulièrement avancé, ainsi que de l'apposition à coté de leur permis de construire, d'un article du nouvel Obs ayant trait au pillage des personnes sous mesure de protection, ce qu'ils ont vécu comme un déshonneur. ***** L'union départementale des associations familiales de l'Essonne (ci-après l'Udaf de l'Essonne) expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 25 février 2022. Elle demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en date du 23 septembre 2021 en toutes ses dispositions, Partant, - débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, Y ajoutant, - condamner les appelants à payer à l'Udaf de l'Essonne la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner les appelants aux entiers dépens de la présente instance. Pour contester toute responsabilité, l'Udaf de l'Essonne fait valoir que : - les appelants fondent leur action sur la responsabilité contractuelle de droit commun résultant de la révocation de la promesse unilatérale de vente, - ils entretiennent volontairement la confusion dans la désignation de l'auteur présumé de cette révocation en invoquant de manière indifférenciée 'la tutelle', afin de mettre en jeu tout à la fois la responsabilité de Mmes [S] et [B]-[V] et celle de l'Udaf, alors que l'Udaf était déchargée de la mesure de protection à la date de la rupture de la promesse et qu'aucune faute de sa part n'est démontrée lors de la signature de l'avant-contrat, - l'ordonnance du juge des tutelles du 3 mai 2018 précise bien que ce sont les co-tutrices, ayant succédé à l'Udaf, qui ont refusé de signer l'acte définitif de vente en considérant que le prix n'était pas acceptable, - les appelants ne peuvent sans contradiction reprocher à l'Udaf la signature de la promesse tout en déplorant la rupture de celle-ci, qu'ils considèrent eux-mêmes comme étant parfaite, - la demande des époux [G] est mal fondée en ce qu'elle repose sur les articles 1217 et 1124 du code civil, qui intéressent uniquement la révocation de la promesse de vente par le promettant et non la conclusion de la promesse de vente, seul acte qui la concerne, - l'inexécution de la promesse unilatérale de vente résulte exclusive-ment de l'ordonnance rendue le 3 mai 2018 par le juge des tutelles ayant acquis force de chose jugée, - les préjudices allégués ne sont pas établis. ***** Mme [C] [S] et Mme [O] [B]-[V] ès qualités de co-tutrices de feue [X] [H] veuve [R] exposent chacune leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 12 avril 2024. Elles demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 23 septembre 2021 en toutes ses dispositions, - débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, Y ajoutant, - condamner les appelants à leur payer à chacune la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner les appelants aux entiers dépens de l'instance. Elles font chacune valoir les éléments identiques suivants : il est faux de prétendre que l'ordonnance du 3 mai 2018 aurait été rendue à la demande et sur la base des éléments fournis par les co-tutrices puisque le juge des tutelles a été alerté de la sous-estimation anormale du prix par Mme [S] avant qu'elle ne soit en charge de la mesure de protection ; aucune faute ne peut donc être retenue à ce titre à son encontre ; la responsabilité des co-tutrices ne saurait être recherchée sur le fondement des articles 1124 et 1217 du code civil, ces dernières n'ayant jamais conclu personnellement la moindre promesse de vente avec les époux [G] ; la vente n'a pas été réitérée car le juge des tutelles l'avait interdite dans son ordonnance du 3 mai 2018 ; aucune faute ne peut être retenue à leur encontre pour s'être conformées à la décision du juge des tutelles ; si la vente avait été poursuivie, elle aurait d'ailleurs été nulle ; les co-tutrices ne sont à l'origine ni de la promesse unilatérale de vente signée le 24 octobre 2017 sur la base d'un prix sous-évalué, ni de l'ordonnance du 3 mai 2018 rendue par le juge des tutelles qu'elles n'avaient d'autres choix que de respecter ; les appelants ne peuvent invoquer de manière indivisible la responsabilité de 'la tutelle' sur le fondement, nouveau en appel, de l'article 421 du code civil, lequel suppose en toute hypothèse la démonstration d'une faute, inexistante en l'espèce ; les préjudices allégués ne sont pas caractérisés. La clôture de l'affaire a été ordonnée le 16 avril 2024. MOTIVATION DE LA COUR 1°/ Sur les responsabilités encourues A titre liminaire, il est observé que [X] [H] veuve [R] étant décédée, les époux [G] concluent eux-mêmes à l'irrecevabilité de leur appel à son égard. Par conséquent, devant la cour, ils ne formulent plus aucune demande à l'encontre de cette dernière. Ils n'ont par ailleurs pas entendu mettre en cause Mme [C] [S] en qualité d'héritière, sa responsabilité n'étant recherchée qu'ès qualités de tutrice de sa mère. Les époux [G] fondent leurs demandes sur les articles 1124 et 1217 du code civil, ainsi que sur l'article 421 du même code. Par ailleurs, ils invoquent de manière indifférenciée 'la tutelle', alors qu'il n'existe pas de responsabilité collective des organes de tutelle successivement désignés et que les comportements des uns ne sauraient servir à caractériser la faute des autres. Il convient donc d'examiner sur l'un et l'autre des fondements invoqués et pour chacun des intimés, si les conditions de la responsabilité sont réunies. a. Sur le fondement contractuel L'article 1124 du code civil dispose que 'La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis (').' L'article 1217 du même code prévoit quant à lui que 'La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : (') demander réparation des conséquences de l'inexécution.' Les époux [G] reprochent à l'Udaf d'une part et à Mmes [S] et [B]-[V] d'autre part les conséquences dommageables pour eux de la non-réitération de la vente en violation des engagements contractuels souscrits. Cependant, l'Udaf de l'Essonne ne saurait être considérée comme co-contractante des époux [G]. Elle n'est intervenue qu'au titre de son mandat judiciaire, en tant que tutrice de feue [X] [H] veuve [R]. Elle n'a donc personnellement régularisé aucun engagement vis-à-vis des bénéficiaires en signant la promesse unilatérale de vente. Mmes [S] et [B]-[V] n'ont pour leur part signé aucun acte avec les époux [G]. Aucun des intimés n'ayant la qualité de promettant, la jurisprudence citée par les appelants est inopérante. En réalité, le seul promettant engagé de manière irrévocable par l'avant-contrat signé le 24 octobre 2017 et dont la responsabilité pouvait le cas échéant être recherchée sur le fondement des articles 1124 et 1217 du code civil au titre de la responsabilité contractuelle du fait de la non réitération de la vente était [X] [H] veuve [R], aujourd'hui décédée. La cour observe que plus aucune demande n'est formée devant la cour à l'encontre de la défunte et que la fille de cette dernière, Mme [S], n'a été intimée qu'en qualité de tutrice et non d'ayant-droit. Par conséquent, la responsabilité des organes de tutelle ne peut être recherchée sur le fondement contractuel. b. Sur le fondement délictuel L'article 421 du code civil dispose que 'Tous les organes de la mesure de protection judiciaire sont responsables des dommages résultant d'une faute quelconque qu'ils commettent dans l'exercice de leurs fonctions. Toutefois, sauf cas de curatelle renforcée, le curateur et le subrogé curateur, n'engagent leur responsabilité, du fait des actes accomplis avec leur assistance qu'en cas de dol ou de faute lourde.' L'action en responsabilité contre le mandataire judiciaire prévue par ce texte est réservée au majeur protégé, son représentant légal ou à ses ayants droit. Toutefois, il est constant que les tiers sont recevables à rechercher la responsabilité du tuteur ou curateur sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun, c'est à dire sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil lesquels disposent que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence (Cass. civ. 16 décembre 2015, n° 14-27.028). Il appartient alors au tiers de caractériser la faute du tuteur dans l'exercice de son mandat judiciaire de protection et le préjudice qui en est résulté pour lui. Dans ces conditions, il revient à M. et Mme [G] qui ne sont pas héritiers de feue [X] [R] de démontrer en application des articles précités les fautes qu'ils entendent reprocher à l'Udaf de l'Essonne d'une part et à Mmes [C] [S] et Mme [O] [B]-[V] d'autre part ainsi que leurs préjudices et le lien de causalité existant entre les fautes et les dommages allégués. Sur la responsabilité de l'Udaf La cour observe que les époux [G] n'articulent aucun grief précis à l'encontre de l'Udaf quant à la sous-estimation en tant que telle de la valeur vénale des terrains dans la promesse de vente. Pour eux, la faute de l'Udaf de l'Essonne réside dans le fait d'avoir signé la promesse unilatérale de vente authentique du 24 octobre 2017 alors que dès fin 2016, elle était informée de ce que l'héritière contestait l'ordonnance du juge des tutelles autorisant la vente des terrains du [Localité 8]. En l'espèce, avant la régularisation de la promesse unilatérale de vente, les époux [G] avaient signé une offre d'achat en date du 27 septembre 2016. Il ressort de l'arrêt de la cour d'appel du 19 décembre 2017 (déchargeant l'Udaf de l'Essonne) que par requête du 31 octobre 2016, Mme [C] [S] avait exprimé son désaccord sur les conditions de la gestion et de la vente d'une partie du patrimoine immobilier de sa mère et qu'elle avait demandé que la mesure lui soit confiée. Par ailleurs, dans un courriel daté du 14 avril 2017, M. [A] [G] indiquait au juge des tutelles avoir été informé par l'Udaf de ce que la fille de la majeure protégée avait écrit au juge des tutelles, fin 2016, pour contester l'autorisation de vendre les biens du [Localité 8]. Il s'en infère que l'Udaf a effectivement signé la promesse de vente en étant informée de l'existence de contestations de la part de la fille de la majeure protégée. Cependant, la teneur exacte des contestations émises par Mme [S] auprès du juge des tutelles et surtout le degré précis de connaissance qu'avait l'Udaf desdites contestations au moment de la signature de la promesse, ne sont pas connus. Il ne ressort par ailleurs d'aucune pièce que l'Udaf aurait dû se douter de la sous-estimation de la valeur vénale des terrains. En effet, l'Udaf de l'Essonne a été autorisée par ordonnance du juge des tutelles d'[Localité 12] du 10 août 2016 à vendre les terrains appartenant à la majeure protégée. Conformément à l'article 505 du code civil et comme l'énonce d'ailleurs l'ordonnance du 10 août 2016, l'Udaf de l'Essonne avait produit au soutien de sa requête en vente deux avis de valeurs différents mentionnant un prix minimum de 390.000 €. L'Udaf de l'Essonne, qui n'est pas un professionnel de l'immobilier, ne disposait a priori d'aucune compétence particulière pour apprécier la valeur vénale des terrains, ce d'autant qu'ils étaient situés en Bretagne, hors de son secteur d'activité. Elle pouvait donc légitimement s'en remettre aux évaluations des agences. Dans son ordonnance du 3 mai 2018, le juge des tutelles mentionne que l'Udaf avait fait réaliser le 19 juillet 2017 une troisième estimation par une agence immobilière, dont il ressortait que les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] étaient évaluées au prix de 380.000 euros net vendeur. Il est également précisé que ce n'est que le 22 septembre 2017, après plusieurs relances, que Mme [S] a fait parvenir un avis de valeur indiquant un prix de 466.200 euros, sans toutefois préciser s'il s'agissait d'un prix net vendeur. Il ne ressort d'aucune pièce que l'Udaf a eu connaissance de cet avis de valeur divergent adressé au juge des tutelles avant la signature de la promesse. En l'état des pièces produites, la cour considère qu'il n'existait aucun élément sérieux permettant à l'Udaf, qui était autorisée à vendre au prix de 390.000 € par le juge des tutelles et qui était en possession de trois avis de valeur concordants, de penser que les contestations émises par l'héritière à l'occasion de la vente d'un autre bien situé à [Localité 12], pouvaient faire obstacle à la vente des terrains du [Localité 8]. Surtout, il ressort des correspondances produites que, bien qu'étant informés depuis avril 2017 des contestations de l'héritière, M. et Mme [G] n'ont cessé d'insister auprès du juge des tutelles et de l'Udaf pour que la régularisation de la promesse intervienne au plus vite, ne voulant manifestement pas laisser échapper l'opportunité d'acquérir les deux terrains situés au [Localité 8] à ce prix. Au vu de ces éléments, il ne peut être fait grief à l'Udaf d'avoir fait preuve de légèreté ou d'imprudence en régularisant la promesse de vente à leur bénéfice. La faute de l'UDAF en lien avec la non réitération de la vente n'est pas établie. Sur la responsabilité des co-tutrices La non réitération de la vente résulte incontestablement de l'ordonnance du 3 mai 2018 aux termes de laquelle le juge des tutelles a retiré l'autorisation de vendre donnée à l'Udaf de l'Essonne le 10 août 2016, en précisant que 'la vente précédemment autorisée pour un prix inférieur ne pourra être poursuivie et réitérée.' En retirant ainsi a posteriori son autorisation de vendre, le juge des tutelles a privé l'avant-contrat de sa validité, en ce que la majeure protégée ne pouvait consentir seule à la vente et que la tutrice était in fine dépourvue de tout pouvoir de la représenter pour la signature de cet acte de disposition. Or, il ne peut être reproché aux tutrices de ne pas avoir réitéré une vente qui de toute façon était nulle. De même que l'aurait été l'acte authentique de vente signé en dépit de l'interdiction du juge des tutelles, étant précisé que d'évidence, aucun notaire n'aurait accepté de prêter son concours à la régularisation d'un tel acte. En l'occurrence, la décision du juge des tutelles empêche de retenir la faute des tutrices. Conscients de cette difficulté, les époux [G] tentent de déplacer la faute des tutrices en amont de l'ordonnance du 3 mai 2018, en faisant valoir que cette décision ne serait en définitive que le résultat de leurs requêtes et initiatives préalables. Or, s'il résulte effectivement de l'ordonnance du 3 mai 2018 que c'est bien Mme [S] qui a 'attiré l'attention du juge des tutelles sur le prix de vente trop bas d'autres biens appartenant à sa mère et précédemment vendus' et qui 's'est opposée dans ce contexte à la vente des terrains de [Localité 8] en faisant valoir qu'ils étaient comme les autres, bradés', il convient d'observer que cette alerte est antérieure à la désignation de Mme [S] et de Mme [B] [V] en qualité de co-tutrices. Mme [S] agissait alors en tant qu'héritière, et non en tant que tutrice, de sorte que les époux [G] ne sont pas fondés à lui reprocher une quelconque faute de ce chef. De même, les appelants font griefs aux deux tutrices d'avoir sollicité une expertise non contradictoire pour faire réestimer le bien vendu. Cependant, aucune requête en ce sens n'est produite. Il ressort de l'ordonnance du 3 mai 2018 que Mme [S] a fait parvenir le 22 septembre 2017 (soit avant d'être désignée en tant que tutrice) et à la demande du juge des tutelles (qui a dû la relancer plusieurs fois) un avis de valeur nettement supérieur à ceux précédemment transmis par l'Udaf. L'ordonnance précise que c'est au vu de ces estimations contradictoires qu'une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée. Aucune faute des tutrices n'est davantage caractérisée. En toute hypothèse, le mandataire judiciaire doit agir dans l'intérêt exclusif du majeur protégé. A ce titre, même si l'ordonnance du juge des tutelles du 3 mai 2018 n'avait pas existé, la cour n'entrevoit pas quelle faute dans l'accomplissement de leur mission aurait pu être reprochée aux co-tutrices dans le fait de refuser de réitérer la vente selon les modalités d'une promesse qu'elles n'avaient pas elles-mêmes régularisée, dès lors que la sous-estimation du bien était établie par une expertise judiciaire et qu'il était dans l'intérêt évident de la majeure protégée de vendre ses terrains à leur valeur réelle, quitte à lui faire prendre le risque de devoir assumer les conséquences financières de la violation de ses engagements contractuels. Il convient de préciser que jusqu'à un arrêt récent du 23 juin 2021 (n° 20-17.554), la troisième chambre civile de la cour de cassation considérait que la rétractation de la part du promettant de son engagement de vendre avant la levée de l'option ne pouvait se résoudre qu'en dommages et intérêts et non en exécution forcée de la vente. En l'occurrence, il était bien moins préjudiciable pour la majeure protégée de se rétracter plutôt que de poursuivre la vente aux conditions de la promesse au vu de la différence de prix (85.000 €) et du montant des dommages et intérêts réclamés par les époux [G] aux termes de leur assignation (19.074 €) Ainsi, nonobstant la décision du juge des tutelles, le refus des tutrices de ne pas poursuivre la vente, en ce qu'il était dans l'intérêt de la majeure protégée, ne peut s'analyser comme une faute susceptible d'engager leur responsabilité à l'égard des époux [G]. En dernier lieu, les époux [G] font vainement valoir que si l'ordonnance du juge des tutelles interdisait aux tutrices de poursuivre et de réitérer la vente, cette décision n'exonérait en rien le promettant des conséquences contractuelles du non-respect de son engagement irrévocable de vendre aux bénéficiaires, résultant de la promesse. De fait et contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la décision du juge des tutelles n'empêchait nullement les époux [G] de réclamer l'indemnisation des préjudices découlant de la non réitération de la vente à Mme [R]. Or, les époux [G] ont renoncé à toutes demandes à l'encontre de Mme [R] ou de sa succession et ils ne peuvent utilement rediriger cette action contractuelle à l'encontre des tutrices qui ne sont pas personnellement tenues des engagements de la majeure protégée. La seule possibilité pour les époux [G] était de démontrer que la violation des engagements contractuels de la majeure protégée découlait d'une faute de gestion des tutrices, ce qui ne peut être retenu en l'espèce, principalement en raison de la décision du juge des tutelles, dont elles ne sont pas responsables. Au total, la cour estime que les conditions de la responsabilité délictuelle tant de l'Udaf que de Mme [S] et [B]-[V] ne sont pas réunies. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [G] de leurs demandes de dommages et intérêts. 2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. Succombant en appel, M. et Mme [G] seront condamnés aux dépens et déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de les condamner à payer la somme de 2.000 € à l'Udaf de l'Essonne et la somme de 1.500 € chacune à Mme [C] [S] et Mme [O] [B]-[V] au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement du tribunal judiciaire de de Saint-Nazaire du 23 septembre 2021, Y ajoutant : Condamne M. [A] [G] et Mme [L] [E] veuve [G] aux dépens d'appel, Déboute M. [A] [G] et Mme [L] [E] veuve [G] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [A] [G] et Mme [L] [E] veuve [G] à payer à l'Udaf de l'Essonne la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [A] [G] et Mme [L] [E] veuve [G] à payer à Mme [C] [S] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [A] [G] et Mme [L] [E] veuve [G] à payer à Mme [O] [B]-[V] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE