Cour d'appel, 05 septembre 2024. 22/02305

AFFAIRE : N° RG 22/02305  ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Tribunal de proximité de FLERS en date du 26 Juillet 2022 RG n° 1122000032 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2024 APPELANTE : Madame [T] [H] [S] épouse [L] née le 15 Septembre 1947 à [Localité 9] (ALGÉRIE) [Adresse 1] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Anne-Victoire MARCHAND, substituée par Me STRUJON-MARCHAND, avocats au barreau d'ARGENTAN INTIMES : Monsieur [R] [N] né le 12 Juin 1966 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [O] [N] né le 02 Octobre 1967 à [Localité 6] [Adresse 8] [Localité 7] Madame [U] [N] épouse [E] née le 27 Avril 1971 à [Localité 6] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] Représentés et assistés par Me Lori HELLOCO, avocat au barreau d'ARGENTAN DEBATS : A l'audience publique du 13 mai 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 05 septembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Suivant acte sous seing privé du 24 décembre 2018, Mme [J] [P] épouse [N] a consenti un bail d'habitation à Mme [T] [S] épouse [L], portant sur un logement situé [Adresse 1], pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2019, moyennant un loyer mensuel de 540 euros hors charges. Mme [J] [P] épouse [N] est décédée le 30 mai 2019, laissant comme héritiers ses trois enfants, M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E] (consorts [N]). Par acte d'huissier de justice du 21 juin 2021, les consorts [N] ont délivré à Mme [L] un congé pour motifs légitimes et sérieux, à effet au 31 décembre 2021. Mme [L] n'ayant pas libéré les lieux le 31 décembre 2021, les consorts [N] ont, par acte d'huissier de justice du 9 février 2022, assigné Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Flers afin de voir constater la validité du congé délivré, d'obtenir l'expulsion immédiate de la locataire et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens. Par jugement du 26 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Flers a : - validé le congé délivré à Mme [T] [S] épouse [L] par M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de Mme [J] [P] épouse [N], à effet au 31 décembre 2021 ; - constaté la résiliation du bail à compter de cette date ; - constaté que Mme [T] [S] épouse [L] occupe, sans droit ni titre, le logement situé [Adresse 1], depuis cette date ; En conséquence, - ordonné à Mme [T] [S] épouse [L] ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ; - dit qu'à défaut pour Mme [T] [S] épouse [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 540 euros par mois ; - condamné Mme [T] [S] épouse [L] au règlement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés soit par l'expulsion ; - condamné Mme [T] [S] épouse [L] aux dépens ; - condamné Mme [T] [S] épouse [L] à payer à M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au préfet ; - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 23 août 2022 adressée au greffe de la cour, Mme [T] [S] épouse [L] a relevé appel de ce jugement. Mme [L] a quitté les lieux le 17 mai 2023. Par ordonnance du 28 juin 2023, le conseiller de la mise en état : - s'est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [N] tirée de l'irrecevabilité des demandes nouvelles en appel ; - a débouté les consorts [N] de leur demande de radiation de l'affaire ; - a condamné M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E] à payer à Mme [T] [S] épouse [L] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - a débouté M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E] de leur demande formée à ce titre ; - a condamné M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E] aux dépens de l'incident. Par dernières conclusions du 5 décembre 2022, Mme [L] demande à la cour de : - La déclarer recevable et bien fondée en son appel, En conséquence, - Réformer la décision dont appel, - Dire non valide le congé délivré par les consorts [N], - Débouter les consorts [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - Condamner les consorts [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions déposées le 8 avril 2024, M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E] (consorts [N]) demandent à la cour de : A titre principal, - Dire Mme [L] irrecevable et mal fondée en son appel, - Débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, Y ajoutant, - Constater que Mme [L] a été expulsée des lieux le 17 mai 2023, - Condamner Mme [L] à une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, - Condamner Mme [L] aux entiers dépens de l'appel, A titre subsidiaire, - Dire Mme [L] irrecevable et mal fondée en son appel, - Débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Prononcer la résiliation judiciaire du bail locatif en date du 24 décembre 2018 avec effet au 31 décembre 2021, - Constater que Mme [L] a été expulsée des lieux en date du 17 mai 2023, - Confirmer le jugement entrepris, - Débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Condamner Mme [L] à une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner Mme [L] aux entiers dépens de l'appel, A titre encore plus subsidiaire, - Dire Mme [L] irrecevable et mal fondée en son appel - Débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Prononcer la résiliation judiciaire du bail locatif en date du 24 décembre 2018 avec effet au 31 décembre 2021, - Dire que Mme [L] occupe, sans droit ni titre le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] depuis cette date (le 31 décembre 2021), - Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux en date du 17 mai 2023, aux montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 540 euros par mois, - Condamner Mme [L] au règlement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux en date du 17 mai 2023, - Condamner Mme [L] aux dépens, - Condamner Mme [L] à payer aux intimés la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Ordonner la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS 1. Sur la demande d'irrecevabilité de l'appel Les consorts [N] concluent au dispositif de leurs dernières conclusions récapitulatives à l'irrecevabilité de l'appel interjeté par Mme [S] épouse [L], sans toutefois articuler aucun moyen à l'appui de ces prétentions, de sorte qu'il ne sera pas statué sur celle-ci. 2. Sur la demande d'irrecevabilité des demandes nouvelles de Mme [S] épouse [L] Aux termes des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Les consorts [N] soutiennent que les demandes au fond présentées par Mme [S] épouse [L], alors qu'elle n'était ni comparante ni représentée en première instance, sont irrecevables comme étant nouvelles en appel. Cette fin de non-recevoir, soulevée par les intimés dans le corps de leurs conclusions mais ne figurant pas dans leur dispositif, ne sera pas examinée. 3. Sur la validité du congé délivré L'article 15, paragraphes I et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version, applicable aux faits d'espèce, disposent que : I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. (...) Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. En l'espèce, Mme [S] épouse [L] fait grief au jugement entrepris d'avoir retenu la validité du congé délivré par les consorts [N], alors que : - au vu de son âge, 74 ans, au moment de la fin du contrat de location litigieux et compte tenu du montant de ses ressources, inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs, qui s'élève à la somme de 20.966 euros, elle peut prétendre aux dispositions protectrices instaurées par la loi ALUR, interdisant au bailleur de s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; - que les motifs retenus par le premier juge pour apprécier la validité du congé délivré par les bailleurs, notamment les troubles de voisinage occasionnés par la locataire et sa fille qui semblerait résider avec sa mère, ne relèvent pas des motifs sérieux et légitimes, Mme [S] épouse [L] n'ayant pas été condamnée par une juridiction pénale et les plaintes ayant vraisemblablement été classées sans suite, étant précisé que la locataire jouit des locaux paisiblement. En réplique, les consorts [N] font valoir : - la méconnaissance par Mme [S] épouse [L] de ses obligations de jouissance paisible des locaux donnés à bail et de règlement de ses loyers à leur échéance, les bailleurs communiquant les copies des dépôts de plainte et mains-courantes introduites contre Mme [L] par ses voisins pour des troubles de voisinage occasionnés par la locataire et sa fille ; - que Mme [S] épouse [L] ne peut pas se prévaloir des dispositions protectrices de l'article 15.III de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de prouver que la condition de ressources exigée par ce texte est remplie, le justificatif de retraite communiqué par la locataire en appel visant la période de novembre 2021 à octobre 2022, alors que le montant des ressources doit être apprécié au moment du congé ; - que l'exception concernant le bailleur prévue par le paragraphe III article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux faits d'espèce dans la mesure où Mme [N], bailleresse, qui avait signé le contrat et pour laquelle ont agi ses héritiers en qualité d'ayant droit, était âgée de plus de 65 ans. En l'espèce, par acte d'huissier de justice du 21 juin 2021 signifié à domicile, les consorts [N] ont délivré à Mme [S] épouse [L] un congé pour motifs légitimes et sérieux, à effet au 31 décembre 2021. Il est constant que pour pouvoir bénéficier des dispositions protectrices instituées à son profit par l'article 15.III de la loi du 6 juillet 1989 limitant la possibilité du bailleur de délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux, le locataire doit remplir plusieurs conditions relatives à son âge, de plus de soixante-cinq ans, et à ses ressources annuelles, inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement, pour la région étant de 20.966 euros. La condition d'âge du locataire est remplie en l'espèce, Mme [S] épouse [L] étant âgée de 74 ans à la date d'échéance du contrat de bail litigieux, le 31 décembre 2021. S'agissant de la condition de ressources du locataire, qui doit être appréciée à la date de notification du congé, Mme [S] épouse [L] communique aux débats un relevé de ses pensions de retraite, établi par l'Assurance retraite Nord-Est pour la période de novembre 2021 à octobre 2022. Or, ce justificatif ne permet pas à la cour d'apprécier le montant des ressources perçues par la locataire au moment de la notification du congé délivré par les bailleurs, en l'espèce le 21 juin 2021, date qui doit être prise en compte pour apprécier le montant des ressources perçues. En outre, en l'absence d'un avis d'imposition pour les revenus perçus par la locataire au titre de l'année 2022, le relevé des mensualités établi par l'Assurance retraite ne permet pas de prouver qu'au moment de la notification du congé, les ressources de Mme [S] épouse [L] consistaient uniquement dans les sommes perçues au titre de sa retraite. Dès lors, faute de justifier de la condition de ressources exigée par l'article 15. III de la loi du 6 juillet 1989, Mme [S] épouse [L] ne peut pas se prévaloir des dispositions protectrices du locataire prévues par ce texte. S'agissant des motifs justifiant le congé délivré, au vu de la multitude de lettres de réclamation et de plaintes déposées à la gendarmerie par les voisins de Mme [S] épouse [L], de la durée des faits allégués (premières plaintes déposées en avril 2019, et une pétition signée par 31 voisins en avril 2022) et de leur persistance, il apparaît que le premier juge a fait une juste appréciation en retenant que ces éléments permettent de démontrer la réalité des troubles de voisinage occasionnés par le comportement de Mme [S] épouse [L] et de sa fille. Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la validité du congé délivré pour motifs légitimes et sérieux ainsi qu'en toutes ses dispositions subséquentes. 4. Sur les demandes accessoires Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées. Mme [S] épouse [L] succombant, est condamnée aux dépens de l'appel et à payer à M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E] la somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement du 26 juillet 2022 rendu par le tribunal de proximité de Flers, Y ajoutant, Condamne Mme [T] [S] épouse [L] à payer à M. [R] [N], M. [O] [N] et Mme [U] [N] épouse [E] la somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [T] [S] épouse [L] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY