Cour de cassation, 28 mai 2020. 19-15.950

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 mai 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10227 F Pourvoi n° E 19-15.950 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020 1°/ M. S... W..., 2°/ Mme R... W..., domiciliés tous deux [...] ont formé le pourvoi n° E 19-15.950 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. D... J..., 2°/ à Mme F... J..., domiciliés tous deux [...], 3°/ à M. L... T..., 4°/ à Mme B... T..., domiciliés tous deux [...] 5°/ à la société Le Belvédère, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 6°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations écrites de Me Le Prado, avocat de M. et Mme W..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Il est donné acte M. et Mme W... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme T..., M. et Mme J... et la société Le Belvédère. 2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme W... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme W... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR confirmé le jugement déboutant M. S... W... et Mme R... I... épouse W... de leurs demandes dirigées contre la SCP [...], AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité du notaire Comme il a été indiqué ci-dessus, la décision déférée a acquis force de chose jugée en ce qu'elle a dit que la parcelle cadastrée [...] appartenant à Monsieur et Madame W... était enclavée. Les difficultés pour accéder à cette parcelle à partir de la voie publique étaient clairement mentionnées dans l'acte du 8 février 1994 dès lors qu'il y est repris en pages 12 et 13, le rappel des servitudes dont bénéficiait le fonds T... en vertu de l'acte de vente de Madame C... à Monsieur et Madame V... le 6 décembre 1974, dite servitude P... dans le rapport de Monsieur Y..., et la création dans l'acte d'acquisition du 1er février 1990 des époux T... aux époux V... de la servitude consentie par les époux K.... Dès lors, Me H... n'avait pas, par une mention supplémentaire, a attiré l'attention des époux W... sur une situation d'enclave potentielle du terrain qu'ils acquéraient. Les expertises N... et Y... ont mis en évidence, et la décision entreprise a entériné, que pour accéder à partir de la voie publique au fonds T..., les époux W... auraient dû bénéficier d'une servitude sur les parcelles [...], [...], [...] et [...] : La parcelle [...] est l'ancienne propriété K.... Cette servitude est mentionnée dans l'acte de propriété des époux W.... La parcelle [...], dit chemin O..., est un chemin commun devant être considéré comme un chemin d'exploitation dans la mesure où il dessert tous les ayants cause de la veuve Q... et de la veuve O... selon acte du 20 mars 1910. Il n'avait pas à être mentionné dans l'acte, mais sa nature de chemin d'exploitation n'a été établie que lors des opérations expertales de Monsieur N..., Mme O... estimant jusque là que ce chemin lui appartenait en propre. -La parcelle [...] appartient à Monsieur A... et Madame M...,(ex O...), mais la servitude passe par ce fonds parce que le chemin devant passer sur la parcelle [...] a été déplacée. la parcelle [...] qui est dans le prolongement de la servitude P..., et qui s'intercale entre le fonds J... (ex T...) et les fonds K... et A...-M..., est en indivision entre le fonds K... et le fonds J... (ex T...) : par acte du 1er février 1990, les époux T... ont acquis la partie indivise de cette parcelle à l'usage de passage de Monsieur et Madame V.... Elle permet d'accéder à la servitude P.... Dans l'acte de vente du 8 février 1994, il n'a été consenti aucune servitude aux époux W... par les époux T... sur cette parcelle [...] en indivision, ce qui rompait l'accès à la servitude P..., mais aussi à la servitude K... et au chemin O.... Dans le cadre de son obligation de vérification des actes antérieurs, compte tenu du nombre de servitudes énoncées et de la création d'une autre servitude sur le fonds conservé par les vendeurs, Me H... aurais dû vérifier, au moins sur plan, la continuité des servitudes permettant aux époux W... d'accéder à la voie publique. Dans le cadre de ces vérifications, Me H... n'aurait pas pu se rendre compte que la servitude P... était impraticable ensuite des obstructions mises en place par les propriétaires des fonds servants, ni qu'il y avait une difficulté sur le chemin O... du fait de l'opposition de Madame O... qui pensait que ce chemin était privé, ni que la servitude K... n'avait pas été aménagée conformément à l'acte constitutif et que le chemin empiétait à cet endroit sur la parcelle [...]. Par contre, il aurait pu découvrir que les époux T... devaient aussi concéder une servitude sur la portion de terrain de la parcelle [...] séparant leur fonds du fonds K.... Cependant les époux W... ne démontrent pas l'existence d'un préjudice en lien avec l'absence de vérification et le défaut de servitude sur la parcelle [...] dans l'acte du 8 février 1994 dans la mesure où ils ont toujours pu circuler sur cette portion de parcelle [...], et que les difficultés rencontrées ne sont pas en lien avec cette omission. En conséquence, d'une part, les époux W... seront déboutés de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP [...], notaires associés, venant aux droits de Me H.... D'autre part, les époux T... ne caractérisant aucun autre manquement à l'encontre du notaire, ils seront déboutés de leur demande à être relevés et garantis par la SCP [...] des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT QUE « les époux W... ont présenté des demandes à l'encontre du notaire rédacteur de l'acte du 8 février 1994 en faisant valoir qu'il lui appartenait de faire toutes les vérifications nécessaires pour assurer l'efficacité de cet acte et qu'il a manqué à son obligation de conseil et d'information ; qu'ils font valoir en particulier que le notaire a mentionné la servitude « P... » sans tenir compte de l'absence de tout droit de passage consenti sur la parcelle [...] qui en constitue le prolongement et qu'il repris la servitude « K... » en l'absence de tout droit de passage sur les parcelles [...] et [...] ; Attendu que les époux T..., après avoir soutenu que le terrain vendu aux époux W... n'est pas enclavé, indiquent que la responsabilité du notaire est engagée du fait que si les actes avaient été clairement rédigés, les servitudes ne seraient pas sujettes à interprétation et que l'aire de retournement aurait été mieux délimitée ; Attendu que la société [...] réplique en stigmatisant la mauvaise foi des époux T... qui avaient présente aux acquéreurs et au notaire la parcelle [...] et la voie « O... » comme une voie communale, ce qui justifiait la création de la servitude « K... » et avait éludé l'encombrement de la voie « P... » qu'elle voit dans la lettre des époux T... à Mademoiselle O... du 14 juillet 1991 lui demandant la constitution d'une servitude de passage sur la parcelle [...], la preuve de ce qu'ils savaient que la voie « O... » était une voie privée ; qu'elle fait valoir que les tergiversations des époux T... pour aménager le chemin, réaliser l'aire de retournement et installer le surpresseur ne sont pas liées aux stipulations de l'acte de vente et que la constitution d'une servitude sur la parcelle [...] était, comme l'a indiqué M° E... dans sa lettre du 7 novembre 1995, inutile dans la mesure où elle était déjà constituée sur l'ancienne parcelle [...] et que les parcelles issues de la division de cette parcelle en bénéficient ; Attendu que ce dernière précision aurait mérité de figurer dans l'acte de vente du 8 février 1994, ne serait-ce que pour déterminer si cette servitude était opposable à tous les propriétaires indivis de la parcelle [...] , mais qu'il est exact, ainsi que le fait valoir le successeur de Me H..., que le notaire n'a pas à procéder sur le terrain à des vérifications lors de la vente d'un bien immobilier ; Attendu que la fraude corrompt tout et que le notaire n'est pas responsable de l'encombrement d'une voie présentée comme permettant de désenclaver la parcelle vendue; Attendu que le notaire n'est pas non-plus responsable du non-respect par le vendeur de ses obligations contractuelles ; que l'assiette de l'aire de retournement était déterminable, l'expertise se justifiant par le nivellement qui devait être réalisé ; qu'il y aura lieu en conséquence de rejeter l'ensemble des demandes des parties dirigées contre la société [...] » ; 1° ALORS QUE n'est pas légalement motivée la décision entachée d'une contradiction entre les motifs et le dispositif ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande d'indemnisation formée par M. et Mme W... contre la SCP [...], a retenu, dans ses motifs, que la parcelle [...], dit chemin O..., était un chemin commun devant être considéré comme un chemin d'exploitation et qu'il n'avait pas à être mentionné dans l'acte, tout en confirmant dans son dispositif les dispositions du jugement disant que la propriété des époux W... est enclavée, fixant le droit de passage sur les parcelles, dont la parcelle [...] et fixant l'indemnisation des propriétaires ; qu'elle a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, et a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement, et que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande d'indemnisation formée par M. et Mme W... contre la SCP [...], a retenu que la parcelle [...], dit chemin O..., était un chemin commun devant être considéré comme un chemin d'exploitation et qu'il n'avait pas à être mentionné dans l'acte, tout en constatant qu'en l'absence d'appel des intimées à l'égard des autres parties intimées, la décision disant que la propriété des appelants est enclavée, fixant le droit de passage sur les parcelles, dont la parcelle [...] et fixant l'indemnisation des propriétaires, avait acquis force de chose jugée ; qu'elle a méconnu l'autorité de la chose jugée, et a violé les articles 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile ; 3° ALORS QUE le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande d'indemnisation formée par M. et Mme W... contre la SCP [...], a retenu que la parcelle [...], dit chemin O..., était un chemin commun devant être considéré comme un chemin d'exploitation et qu'il n'avait pas à être mentionné dans l'acte et que dans le cadre de son obligation de vérification des actes antérieurs, le notaire n'aurait pas pu se rendre compte qu'il y avait une difficulté sur le chemin O... du fait de l'opposition de Mme O... qui pensait que ce chemin était privé ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les expertises avaient mis en évidence et que la décision entreprise avait entériné que, pour accéder à partir de la voie publique au fonds T..., les époux W... auraient dû bénéficier d'une servitude sur les parcelles [...], [...], [...] et [...], et en retenant de surcroît que la nature de chemin d'exploitation n'avait été établie que lors des opérations expertales de M. N..., Mme O... estimant jusque-là que ce chemin lui appartenait en propre, ce dont il résulte que les droits des parties sur le chemin séparant l'assiette d'une des servitudes de la voie publique étaient incertains et que le notaire n'a pas veillé à l'efficacité de son acte, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 4° ALORS QUE tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande d'indemnisation formée par M. et Mme W... contre la SCP [...], après avoir relevé que ce dernier aurait pu découvrir que les époux T... devaient aussi concéder une servitude sur la portion de terrain de la parcelle [...] séparant leur fonds du fonds K..., a retenu que les époux W... ne démontraient pas l'existence d'un préjudice en lien avec l'absence de vérification et le défaut de servitude sur la parcelle [...] dans l'acte du 8 février 1994 dans la mesure où ils ont toujours pu circuler sur cette portion de parcelle [...], et que les difficultés rencontrées ne sont pas en lien avec cette omission ; qu'en statuant ainsi, bien que l'inefficacité juridique des servitudes rappelées et constituée constitue un préjudice, et tout en retenant, pour condamner les vendeurs en indemnisation, que les époux W... avaient été trompés en ce qui concerne la possibilité d'accès à la voie publique soit par la servitude « P... », soit par la servitude « K... » qui ne le permettaient ni l'une ni l'autre, comme le leur soutenaient les époux T..., et que cette omission est à l'origine de la présente instance qui a commencé en 1995, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.