Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00404

LE 26 SEPTEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS -=-=-=-=-=-=-=- N° RG 24/404 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HSNC N° de minute : 24/378 O R D O N N A N C E ---------- Le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière présente lors des débats et de Aurore TIPHAIGNE Greffière lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit : DEMANDERESSE : Commune [Localité 4] représentée par son maire en exercice, Mme [P] [B] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, Avocat au barreau d’ANGERS, substitué par Maître Christelle GODEAU de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, Avocate au barreau d’ANGERS, DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [T] né le 24 janvier 1982 à [Localité 2] (49) [Adresse 1] [Localité 4] Non comparant, ni représenté, ************* Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 21 Juin 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 18 Juillet 2024 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ; C.EXE : Maître Jean DENIS C.C : 1 Copie défaillant (1) par LS Copie Dossier le EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 08 novembre 2018, la commune des [Localité 4] a consenti un bail commercial à M. [T] portant sur une maison à usage de commerce et d’habitation pour l’exploitation d’une activité de boulangerie-pâtisserie, d’une durée de neuf ans et à effet du 02 novembre 2018. M. [T] a cessé son activité au 15 octobre 2023. Par courrier en date du 26 octobre 2023, Mme [P] [B], Maire de la commune des [Localité 4], a rappelé à M. [T] que la cessation de son activité impliquait la rupture du bail, le paiement des loyers jusqu’au 1er novembre 2024 ainsi que la libération des lieux. M. [T] ayant laissé des loyers impayés depuis le mois de novembre 2023, celui-ci a été mis en demeure, le 15 janvier 2024, d’avoir à payer la somme de 1.400 euros. La défaillance de M. [T] dans le règlement de ses loyers persistant, la commune des [Localité 4] lui a, par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant 2.100 euros au principal, 297.20 euros au titre de frais d’exécution de l’étude, 29,41 euros au titre du droit proportionnel et 133,87 euros au titre du coût de l’acte, soit un montant total de 2.560,48 euros. * Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, la commune des [Localité 4], représentée par son Maire en exercice, Mme [P] [B], a, par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, fait assigner M. [T] en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Angers, sur le fondement des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce et de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial et la résiliation de plein droit de ce bail ; - en conséquence, ordonner la libération des lieux par M. [T] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ; - ordonner l’expulsion pure et simple et immédiate de M. [T] des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - ordonner l’enlèvement, la séquestration et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié au choix de la commune, aux frais, risques et périls de M. [T]; - condamner M. [T] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4.200 euros au taux d’intérêt légal à compter du commandement du 28 mars 2024 pour la somme de 2.100 euros et à compter de la décision à intervenir pour la somme complémentaire de 2.100 euros ; - condamner M. [T] à lui payer, à compter du 28 mai 2024, une provision sur l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 35 euros et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux effective par la remise des clés ; - condamner M. [T] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2024. * A l’audience du 18 juillet 2024, la commune des [Localité 4] a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que M. [T], partie défenderesse régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat. L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière. I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse. Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance. S’agissant de la computation des délais de procédure, l’article 640 du code de procédure civile dispose que : “Lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai, celui-ci a pour origine la date de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir”. L’article 641, alinéa 2 de ce code précise que : “Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut de même quantième, le délai expire le dernier jour du mois”. Enfin, selon l’article 642, alinéa 2 de ce code :“Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant”. * En l’espèce, la clause résolutoire figurant dans le bail liant les parties stipule que “ En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur, de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes de loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, [...], le bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur [...] de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.” Par un commandement de payer du 28 mars 2024, la commune des [Localité 4] a réclamé à M. [T] le paiement de la somme de 2.100 euros au titre de l’arriéré de loyer impayé selon décompte joint, outre les frais divers, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit. La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie. De surcroît, il ressort du bordereau de situation versé aux débats que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire. M. [T] n’a pas comparu et n’a apporté aucun élément à l’appui de sa défense. En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 30 avril 2024, conformément aux dispositions des articles 640 et suivants du code de procédure civile, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent. II.Sur la demande d’expulsion Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. * En l’espèce, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 30 avril 2024, M. [T] est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre. En conséquence, il y a lieu d’ordonner la libération des locaux situés au [Adresse 1] - [Localité 4] par M. [T] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie. A défaut de libération spontanée, il y aura lieu d’ordonner l’expulsion de M. [T], celle de ses biens et de tout occupant de son chef, des locaux sus-visés, avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code de procédure civile d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. III.Sur les demandes de provisions Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier. Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. 1-Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyer En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré s’élève à la somme de 3.500 euros au titre des loyers impayés des mois de décembre 2023, ainsi que de janvier à avril 2024. M. [T] sera en conséquence condamné à payer cette somme à la commune des [Localité 4], avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.100 euros à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision. La commune des [Localité 4] sera déboutée du surplus de sa demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyer, dès lors que les sommes dues à partir du 30 avril 2024 ne correspondent plus à des loyers mais à des indemnités d’occupation. 2-Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux. A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses. * En l’espèce, la clause résolutoire insérée au bail prévoie que “ Si le preneur refusait d’évacuer les lieux [...] il serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%”. Il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel est porté à la somme de 700 euros par mois. Par conséquent il convient de condamner M. [T] à payer à la commune des [Localité 4] la somme de 35 euros euros par jour ((700 euros + 50 % = 1.050 euros) / 30 jours) à titre d’indemnité d’occupation à compter du 30 avril 2024, date à partir de laquelle M. [T] est occupant sans droit ni titre des locaux loués, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. IV.Sur les dépens et les frais irrépétibles L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [T], qui succombe, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 mars 2024. * L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la commune des [Localité 4] les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, M. [T] sera condamné à lui payer à une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. La commune des [Localité 4] sera déboutée du surplus de sa demande de provision. PAR CES MOTIFS Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d'Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ; Vu le contrat de bail commercial liant les parties ; Constatons la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 30 avril 2024 du bail consenti le 08 novembre 2018 par la commune des [Localité 4] à M. [Z] [T] ; Constatons que la M. [Z] [T] est sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024 ; Ordonnons, en conséquence, la libération des locaux situés au [Adresse 1] - [Localité 4] par M. [Z] [T] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ; Ordonnons, à défaut de libération spontanée, l’expulsion de M. [Z] [T] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 1] - [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier; Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de 2 mois à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons M. [Z] [T] à payer à la commune des [Localité 4], représentée par son Maire en exercice, Mme [P] [B], la somme de 3.500 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.100 euros à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision; Déboutons la commune des [Localité 4] du surplus de sa demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyer ; Condamnons M. [Z] [T] à payer à la commune des [Localité 4], représentée par son Maire en exercice, Mme [P] [B], une indemnité d’occupation s’élevant à la somme journalière de 35 euros à compter du 30 avril 2024, et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés; Condamnons M. [Z] [T] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 mars 2024 ; Condamnons M. [Z] [T] à payer à la commune des [Localité 4], représentée par son Maire en exercice, Mme [P] [B], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboutons la commune des [Localité 4], représentée par son Maire en exercice, Mme [P] [B], du surplus de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière, Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,