Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/00747

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° RG 24/00747 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PUE5 du 19 Novembre 2024 N° de minute affaire : [C] [V] c/ S.A.S. EHR EST HABITAT RENOVATION Grosse délivrée à Me PEREZ Expédition délivrée à Partie défaillante (1) le l’an deux mil vingt quatre et le dix neuf Novembre à 14 H 00 Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 08 Avril 2024 déposé par commissaire de justice. A la requête de : Mme [C] [V] [Adresse 2] [Localité 4] / France Rep/assistant : Me Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE DEMANDERESSE Contre : S.A.S. EHR EST HABITAT RENOVATION [Adresse 3] [Localité 1] Rep légal : M. [D] [L] (Président Directeur Général) Non comparante ni représentée DÉFENDERESSE Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant bail dérogatoire en date du 31 août 2020, Madame [C] [V] a donné à bail à la SAS EST HABITAT RENOVATION des locaux situés [Adresse 3] [Localité 1]. Suivant bail commercial du 1er août 2023, Madame [C] [V] a donné à bail à la SAS EST HABITAT RENOVATION des locaux situés [Adresse 3] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 21 000 euros, hors taxes et charges, payable mensuellement à hauteur de 1750 euros outre 70 euros de provisions sur charges. Le 21 février 2024, Madame [C] [V] a fait délivrer à la SAS EST HABITAT RENOVATION un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, Madame [C] [V] a fait assigner la SAS EST HABITAT RENOVATION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de : constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 22 mars 2024,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,la condamner au paiement d’une provision de 5810,09 euros à valoir sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation due au 2 avril 2024,la condamner au paiement d’une provision de 1820 euros par mois égale au loyer et charges à titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux,la condamner au paiement de la somme de 720 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. A l’audience du 15 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [C] [V], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle expose que la SAS EST HABITAT RENOVATION est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 22 mars 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 2 avril 2024. La SAS EST HABITAT RENOVATION régulièrement assignée à personne morale, représentée par son président lors de la première audience du 21 mai 2024, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, Madame [C] [V] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de Madame [C] [V] par acte de commissaire de justice le 21 février 2024, à la SAS EST HABITAT RENOVATION, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 3798,51 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante. Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 22 mars 2024. L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS EST HABITAT RENOVATION, devenue occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail. Sur les demandes provisionnelles : L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il ressort du décompte en date du 2 avril 2024 versé aux débats, que la SAS EST HABITAT RENOVATION demeure redevable de la somme de 5810,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois d’avril 2024 inclus. Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail. Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS EST HABITAT RENOVATION sera condamnée au paiement de la somme de 5810,09 euros arrêtée au mois d’avril 2024 inclus. En outre, la SAS EST HABITAT RENOVATION qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable pour la période postérieure, soit à compter du 1er mai 2024 d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 1820 euros à compter du 1er mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local. La SAS EST HABITAT RENOVATION sera condamnée à son paiement. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il sera alloué à Mme [C] [V] la somme de 720 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS EST HABITAT RENOVATION qui succombe sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent, CONSTATONS la résiliation du bail commercial du 1eraoût 2023 liant Madame [C] [V] et la SAS EST HABITAT RENOVATION portant sur les locaux à usage commercial située à [Adresse 3] [Localité 1] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 22 mars 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial ; ORDONNONS à la SAS EST HABITAT RENOVATION et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance ; ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l'expulsion de la SAS EST HABITAT RENOVATION et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNONS la SAS EST HABITAT RENOVATION à payer à Madame [C] [V] à titre provisionnel, la somme de 5810,09 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus au mois d’avril 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNONS la SAS EST HABITAT RENOVATION à payer à Madame [C] [V] une indemnité d’occupation provisionnelle de 1820 euros à compter du 1er mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS la SAS EST HABITAT RENOVATION à payer à Madame [C] [V] la somme de 720 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SAS EST HABITAT RENOVATION aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 21 février 2024 ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES