Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/00642

Du 30 août 2024 5AA PPP Référés N° RG 24/00642 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZD2G S.A. MESOLIA HABITAT C/ [M] [O] - Expéditions délivrées au défendeur - FE délivrée à MESOLIA Le 30/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024 PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE, GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : S.A. MESOLIA HABITAT [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Mme [T] (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [M] [O] né le 16 Novembre 1988 à [Localité 6] [Adresse 3] [Adresse 3] - [Localité 5] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 31 Mai 2024 PROCÉDURE : Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2022 et à effet le même jour, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5]. Par exploit de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [M] [O] un commandement de payer la somme de 864,57 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par exploit commissaire de justice du 2 avril 2024, la SA MESOLIA HABITAT a assigné Monsieur [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 31 mai 2024 aux fins de : Constater la résiliation du contrat de location qui a été consentie par elle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce, à compter du jugement à intervenir,Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 3] à [Localité 5], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,Condamner Monsieur [M] [O] au paiement de la somme prévisionnelle de 1084,64 euros en principal,Condamner Monsieur [M] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [M] [O] à payer une somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,Condamner Monsieur [M] [O] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 6 novembre 2023 et de l’assignation. Lors de l’audience du 31 mai 2024, la SA MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1602,10 euros au 31 mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique accepter l’octroi de délai de paiement. En défense, Monsieur [M] [O] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 40 euros en sus du loyer courant. Il indique travailler en intérim et percevoir à ce titre un revenu mensuel compris entre 500 et 600 euros. Il mentionne percevoir des aides au titre de l'aide personnalisée au logement. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 31 mai 2024. La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 31 août 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA MESOLIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 864,57 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA MESOLIA HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que Monsieur [M] [O] est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette compte tenu de ressources suffisantes et d'aides octroyées conjuguées au faible montant du loyer. Par suite, et dès lors que la bailleresse l'accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA MESOLIA HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [M] [O]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [M] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (292,92 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA MESOLIA HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.602,10 euros à la date du 31 mai 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [M] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.602,10 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31 mai 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Monsieur [M] [O] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2024. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [M] [O] Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [M] [O] à verser à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 19 décembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 25 avril 2022 entre Monsieur [M] [O] et la SA MESOLIA HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ; CONDAMNONS Monsieur [M] [O] à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 1602,10 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Monsieur [M] [O] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 40 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [M] [O] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (292,92 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [M] [O] à son paiement à compter du 1er juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [M] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [M] [O] à payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION