Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 23/01839

Du 06 septembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 23/01839 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKQJ Société GIRONDE HABITAT C/ [F] [B], [Z] [J] - Expéditions délivrées à Me Ludovic BOUSQUET Me Romain ITURBIDE 2 copies exécutoires au service des expertises - FE délivrée à Le 06/09/2024 Avocats : Me Ludovic BOUSQUET Me Romain ITURBIDE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] - [Localité 5] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société GIRONDE HABITAT, ffice Public de l’Habitat RCS BORDEAUX 404 877 086 [Adresse 7] [Localité 4] Représentée par Me Ludovic BOUSQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Madame [F] [B] [Adresse 8] [Localité 9] Représentée par Me Romain ITURBIDE (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [Z] [J] [Adresse 3] [Localité 9] Représenté par Me Romain ITURBIDE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 05 Juillet 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Août 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSE DU LITIGE  Par un contrat daté du 23 juin 2021, la société GIRONDE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [J] et Madame [F] [B] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 9] avec un loyer mensuel de 374 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation et une clause de solidarité. Par exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2023, la société GIRONDE HABITAT a fait délivrer à M. [J] et Mme [B] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 2.531,07 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 29 mars 2023. Par ce même acte, elle a sommé M. [J] et Mme [B] de justifier la souscription d’une assurance locative. Par assignation en date du 28 août 2023, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du même jour, la société GIRONDE HABITAT a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [J] et Mme [B]. A l’audience du 5 juillet 2024, la société GIRONDE HABITAT, représenté par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [J] et Mme [B] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique;Condamner solidairement M. [J] et Mme [B] à lui payer la somme de 3.534,05 € au titre des loyers et charges échus au 3 juin 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;Condamner solidairement M. [J] et Mme [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;Débouter M. [J] et Mme [B] de leurs prétentions ;Condamner solidairement M. [J] et Mme [B] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, la société GIRONDE HABITAT fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [J] et Mme [B] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 4 avril 2023. Elle plaide également que les défendeurs n’ont pas justifié d’une assurance garantissant les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de ce même acte. En réponse aux moyens et prétentions adverses, elle plaide que la contestation de M. [J] et Mme [B], qui se prévalent de l’inexigibilité des loyers en raison de l’insalubrité du logement, n’est pas sérieuse, dès lors que des travaux de réfection ont eu lieu en mai 2022 et que les défendeurs n’ont, depuis, fait état d’aucune réclamation à quelque titre que ce soit. En tout état de cause, elle soutient que ces derniers ne rapportent pas la preuve de l’existence de désordres suffisamment grave, qui affecteraient le logement, et qui seraient de nature à justifier le non paiement du loyer, tout en soulignant qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur cette question. M. [J] et Mme [B], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de : Débouter la société GIRONDE HABITAT de l’ensemble de ses prétentions ;A titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement sur 36 mois ;En tout état de cause, ordonner une expertise afin de déterminer l’état de logement, avec suspension du paiement des loyers et suspension des effets de la clause résolutoire ; Au soutien de leur contestations des prétentions formées par la société GIRONDE HABITAT, ils se plaignent de l’état du logement qu’ils jugent insalubre, la demanderesse ne respectant pas, ainsi, ses obligations tirées de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ils allèguent notamment, à ce titre, la présence persistante, malgré les travaux évoqués par la société GIRONDE HABITAT, d’une importante humidité affectant l’ensemble du logement, et entrainant la présence de nombreuses moisissures sur les murs et les plafonds, ainsi que la dégradation des tapisseries et des revêtements de sols, justifiant l’organisation d’une expertise, ces circonstances constituant une contestation sérieuse au titre de l’exigibilité des loyers échus, outre la suspension de leur propre obligation de paiement du loyer. Par ailleurs, ils se prévalent de la souscription d’une assurance locative et de la reprise du paiement du loyer courant, et ils affirment que, dans ce contexte, les prétentions de la société GIRONDE HABITAT ne présentent aucun caractère d’urgence. Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ; Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparations, le même article précisant dans son premier alinéa, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent au sens du Décret du 30 janvier 2002, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ; Que dans le cas contraire, l’insalubrité du logement mis à disposition est susceptible de remettre en question l’exigibilité, par le bailleur, du respect des obligations pesant sur le locataire, tirées de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, notamment au titre du paiement du loyer et de la souscription d’une assurance locative, dès lors qu’une telle circonstance est susceptible d’entraver les relations entre l’assureur et l’assuré et de ne pas permettre la mise en jeu des garanties ; Attendu qu’en l’espèce, M. [J] et Mme [B] versent notamment aux débats un rapport de visite du service hygiène et santé de la commune de [Localité 9], qui interroge quant au caractère décent du logement, au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2022, en soulignant les défauts suivants : Chaudière hors service depuis plusieurs mois Un phénomène d’humidité globale sur la partie basse des murs avec développement de moisissuresPrésence de moisissures dans d’autres parties du logement par effet de condensation en raison d’un pont thermique ;Décollement des tapisseries ; Qu’ils produisent également de nombreuses photographies de son logement, illustrant les défauts sus évoqués ; Que dans ce contexte, il convient, afin de déterminer le caractère sérieux ou non de la contestation de M. [J] et Mme [B], et, par conséquent, le sort des prétentions principales de la société GIRONDE HABITAT, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire ; Attendu qu’il convient de réserver le sort des prétentions des parties et des dépens ; PAR CES MOTIFS, NOUS, JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, avant dire droit, ORDONNONS une mesure d’expertise ; COMMETTONS COMMETTONS Monsieur [H] [X], [Adresse 1]-[Localité 6], expert inscrit sur la liste près la cour d’appel de BORDEAUX, avec pour mission, les parties entendues ou appelées, de : se rendre dans le logement occupé par Monsieur [Z] [J] et Madame [F] [B], mis à sa disposition par la société GIRONDE HABITAT, soit dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], et procéder à son examen et à sa description ; dire si ce logement est susceptible ou non de répondre aux critères du logement décent, au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 ; décrire les désordres et dysfonctionnements éventuellement constatés ; en déterminer l’origine, au besoin en recueillant toutes les informations nécessaires, et notamment l’existence d’interventions antérieures, réalisées ou non par des tiers ; déterminer la nature des travaux de reprise à réaliser pour remédier aux désordres éventuellement constatés, et évaluer leur durée ; fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de chiffrer le ou les préjudices éventuel (s) subi (s) par M. [J] et Mme [B], et notamment le préjudice de jouissance ; s’adjoindre tout sapiteur de son choix en cas de besoin ; établir un compte entre les parties ; répondre aux dires des parties ; DISONS qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment appelées et leurs conseils convoqués; DISONS que l’expert disposera d’un délai de quatre mois à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation) et sauf prorogation, pour déposer son rapport ; FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 3.000 € à verser par M. [J] et Mme [B], dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, sous peine de voir prononcer la caducité de la désignation de l’expert selon l’article 271 du Code de Procédure Civile ; DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ; La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier Le Greffier Le Président