Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 mai 2009), que par acte du 30 août 2005 la société civile immobilière King a consenti à M. X..., qui s'est substitué la société civile immobilière Samenthal, une promesse unilatérale de vente portant sur deux lots immobiliers, la levée de l'option devant intervenir avant le 15 novembre 2005 ; que le 15 mars 2006 les parties sont convenues de proroger le terme de l'option jusqu'au 30 juin 2006, accord concrétisé par un avenant des 1er et 13 juin 2006 et qu'à la suite d'un procès-verbal de difficulté dressé le 15 septembre 2006, la société civile immobilière King a assigné la société Samesthal et M. X... en perfection de la vente ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant rappelé que les dernières conclusions de M. X... et de la SCI Samenthal demandaient, " in limine litis, vu la publication du 30 juin 2008, régularisée le 25 juillet 2008, au 2ème bureau de la conservation des hypothèques de Vanves, du jugement rendu le 7 décembre 2007, par le tribunal de grande instance de Nanterre " de déclarer la SCI King irrecevable en son appel et en toutes ses demandes, fins et conclusions telles que formées à l'encontre de ce jugement ", que des notes en délibéré avaient été échangées entre les parties le 17 et le 21 avril 2009 et retenu que la cour n'avait pas été saisie régulièrement de conclusions écrites tendant à l'irrecevabilité des conclusions de l'appelante, faute de publication au bureau des hypothèques avant clôture des débats la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la fin de non recevoir était sans objet ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la réalisation de la promesse ne pouvait avoir lieu que par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque au plus tard le 30 juin 2006, que le bénéficiaire ou la société qu'il s'était substitué ne démontraient pas avoir réalisé la promesse dans les délais et conditions stipulées dans l'acte de prorogation, correspondant aux conditions de la levée d'option, que le bénéficiaire de la promesse ne produisait aucune pièce de nature à établir que la volonté commune des parties étaient de proroger à nouveau le délai de réalisation de la vente au-delà du terme du 30 juin 2006 et que la levée d'option ne consistait pas pour le bénéficiaire à justifier de l'obtention d'un prêt dès lors qu'il avait renoncé expressément au bénéfice de cette condition suspensive, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant la caducité de la promesse de vente du 30 août 2005 ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'en réparation du préjudice subi par le comportement fautif du bénéficiaire qui s'était prévalu tout à la fois de l'exécution provisoire du jugement ordonnant l'exécution forcée de la vente et du risque d'infirmation du jugement, pour refuser de poursuivre l'exécution provisoire et procéder à la vente le 1er février 2008, la cour d'appel a souverainement accordé à la société appelante la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et a ainsi légalement justifié sa décision ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 1184 du code civil ;
Attendu que dans son dispositif la cour d'appel infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné M. Michel X... à payer à la SCI King la somme de 1 250 euros en exécution de l'accord du 15 mars 2006, alors que dans ses motifs, après avoir prononcé la résolution de cet accord elle retient qu'il n'est pas contesté que M. X... a réglé cette somme en exécution du jugement déféré lors du procès-verbal de difficulté dressé le 1er février 2008 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... et la société Samesthal au paiement de la somme de 1 250 euros ;
l'arrêt rendu le 28 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société King aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société King à payer à M. X... et à la société Samesthal, ensemble, la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de la société King ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. X... et la société Samesthal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a dit que M. X... et la SCI SAMESTHAL n'ont pas respecté les termes et conditions de l'accord transactionnel conclu avec la SCI KING le 15 mars 2006, prononcé en conséquence la résolution de cet accord aux torts de M. X... et de la SCI SAMESTHAL, prononcé la résolution de l'avenant de prorogation daté des 1er juin et 13 juin 2006 aux torts de M. X... et de la SCI SAMESTHAL, dit que M. X... et la SCI SAMESTHAL n'ont pas réalisé dans les délais et conditions prévus la promesse unilatérale de vente conclue le 30 août 2005 ayant fait l'objet de l'avenant en date des 1er juin et 13 juin 2006, dit en conséquence qu'était caduque la promesse unilatérale de vente du 30 août 2005 et que la SCI KING est libérée de ses engagements, dit que l'indemnité forfaitaire d'immobilisation de 11. 800 € était acquise de plein droit à la SCI KING et condamné en tant que de besoin la SCI SAMESTHAL à régler cette indemnité, condamné solidairement M. X... et la SCI SAMESTHAL à verser à la SCI KING une indemnité de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts à raison de leur comportement fautif dans l'exécution de la promesse et condamné la SCI SAMESTHAL à rembourser à la SCI KING une somme de 740 € au titre de frais de diagnostics et de frais liés à l'établissement du procès-verbal de difficultés du 1er février 2009 ;
AUX MOTIFS QUE « sur la publicité foncière (…), il convient de préciser à la suite des notes en délibéré échangées entre les parties le 17 et le 21 avril 2009, que la cour n'a pas été saisie régulièrement de conclusions écrites tendant à l'irrecevabilité des conclusions de l'appelante, faute de publication au bureau des hypothèques avant clôture des débats ; que ce grief est donc sans objet (…) » (arrêt, p. 10, § 3 et 4) ;
ALORS QUE les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été ellesmêmes publiées ; qu'au cas d'espèce, l'appel formé par la SCI KING visait à obtenir l'anéantissement du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de NANTERRE le 7 décembre 2007 qui avait constaté, dans son dispositif, le caractère parfait de la vente conclue entre la SCI KING et la SCI SAMESTHAL et avait en conséquence été publié à la Conservation des hypothèques ; que les conclusions d'appel de la SCI KING devaient donc, à peine d'irrecevabilité, faire l'objet d'une publication à la Conservation des hypothèques ; que les dernières conclusions de M. X... et de la SCI SAMESTHAL (conclusions du 26 février 2009) invoquaient expressément l'irrecevabilité de l'appel et des conclusions de la SCI KING après avoir visé la publication du jugement de première instance à la Conservation des hypothèques le 30 juin 2008 (p. 30) ; que si ces conclusions ne mentionnaient pas expressément que l'irrecevabilité était demandée en raison de l'absence de publication des conclusions de la SCI KING, la référence à la publication du jugement de première instance jointe aux explications figurant dans les notes en délibéré produites par les parties les 17 avril et 21 avril 2009 ne pouvaient laisser aucun doute quant au fondement de la demande ; qu'en repoussant néanmoins la fin de non-recevoir, motif pris de ce qu'elle n'avait pas été soulevée par M. X... et la SCI SAMESTHAL dans leurs conclusions, sans s'expliquer sur le passage du dispositif desdites conclusions qui sollicitait expressément l'irrecevabilité de l'appel et des conclusions de la SCI KING et visait la publication du jugement de première instance, ni sur l'éclairage qui avait pu être apporté par les notes en délibéré produites par les parties, les juges du second degré n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 30-5° et 28-4°- c du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ensemble l'article 122 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a dit que M. X... et la SCI SAMESTHAL n'ont pas respecté les termes et conditions de l'accord transactionnel conclu avec la SCI KING le 15 mars 2006, prononcé en conséquence la résolution de cet accord aux torts de M. X... et de la SCI SAMESTHAL, prononcé la résolution de l'avenant de prorogation daté des 1er juin et 13 juin 2006 aux torts de M. X... et de la SCI SAMESTHAL, dit que M. X... et la SCI SAMESTHAL n'ont pas réalisé dans les délais et conditions prévus la promesse unilatérale de vente conclue le 30 août 2005 ayant fait l'objet de l'avenant en date des 1er juin et 13 juin 2006, dit en conséquence qu'était caduque la promesse unilatérale de vente du 30 août 2005 et que la SCI KING est libérée de ses engagements, dit que l'indemnité forfaitaire d'immobilisation de 11. 800 € était acquise de plein droit à la SCI KING et condamné en tant que de besoin la SCI SAMESTHAL à régler cette indemnité, condamné solidairement M. X... et la SCI SAMESTHAL à verser à la SCI KING une indemnité de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts à raison de leur comportement fautif dans l'exécution de la promesse et condamné la SCI SAMESTHAL à rembourser à la SCI KING une somme de 740 € au titre de frais de diagnostics et de frais liés à l'établissement du procès-verbal de difficultés du 1er février 2009 ;
AUX MOTIFS QUE « sur la caducité de la promesse de vente, les parties peuvent, par des actes traduisant leur volonté commune, renoncer aux délais contractuellement prévus et proroger les effets d'une convention au-delà de son terme initial ; qu'en l'espèce, la durée de la validité de la promesse de vente conclue le 30 août 2005 entre la SCI KING (« le promettant ») et M. Michel X..., marchand de biens (« le bénéficiaire »), initialement fixée au 15 novembre 2005, a fait l'objet d'un accord de prorogation par avenant signé par le promettant le 1er juin 2006 et par le bénéficiaire le 13 juin 2006, jusqu'au 30 juin 2006 à 16 heures, aux termes duquel la mention prévue ans la promesse prévoyant une faculté de prorogation de plein droit est rayée, les mentions suivantes étant maintenues :- Délai : « En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée » ;- Réalisation : « La réalisation de la promesse ne pourra avoir lieu que par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque, dans le délai ci-dessus » ;- Carence : « Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire » ; que c'est à tort que les premiers juges ont dit que la vente n'a pas été réalisée par suite de la carence de la SCI KING ; qu'en effet, le bénéficiaire ou la société qu'il s'est substitué, la SCI SAMESTHAL, ne démontrent pas avoir réalisé la promesse dans les délais et conditions stipulés dans l'acte de prorogation, correspondant aux conditions de la levée d'option : signature de l'acte authentique accompagnée du paiement du prix et délégué syndical frais par chèque de banque au plus tard le 30 juin 2006, alors qu'aucune carence, ni aucun manquement à ses obligations contractuelles ne peut être reprochée au promettant, tant dans l'exécution de la promesse, de l'accord transactionnel du 15 mars 2006 et de l'acte de prorogation, dont le notaire, Me Y..., avait proposé par courrier en date du 2 juin 2006 que date de signature soit fixée chez Me Jacques Z..., le 22 juin 2006, soit dans le délai de prorogation et alors que par courrier du 3 novembre 2005, Me Y... avait transmis à son confrère toutes les pièces nécessaires à la réalisation de la vente, y compris les différents diagnostics remis lors de la promesse, seul le renouvellement de l'état parasitaire (en date du 6 août 2005) étant sollicité auprès de son client (pièces 2) et avait réactualisé le dossier visé en page des écritures de la société appelante (pièces délivrées en avril et juin 2006) ; qu'il y a lieu de préciser que le décret du 21 décembre 2006 fixant la durée de validité du déclaration diagnostic parasitaire termites (article L. 133-6 du Code de la construction et de l'habitation) pris en application de la loi du 13 juillet 2006, à six mois, n'était pas encore intervenu à la date fixée pour la date limite de réitération de l'acte de vente, le 30 juin 2006 ; que c'est bien le bénéficiaire qui s'est montré défaillant pour se présenter chez le notaire pour réitérer l'acte de vente, avant le 30 juin 2006, alors qu'il n'est produit aucune pièce de nature à établir que la volonté commune des parties était de proroger à nouveau le délai de réalisation de la vente au-delà du terme du 30 juin 2006, le notaire du promettant n'ayant apporté aucune réponse aux différents courriers adressés par son confrère à compter du 16 juin 2006 proposant une date de signature le 4 juillet 2006 (courriers postérieurs en date du 28 juin 2006, 3 juillet, 5 juillet, 19 juillet 2006, mentionnés dans le courrier de Me Jacques Z... en date du 26 juin 2007 – pièce 7 des intimés et communiquées matériellement par l'appelante – pièces 14, 16 à 19) et sollicitant la transmission de divers documents ; que Me Jacques Z... sollicitait dans ces courriers de la part du notaire du promettant, la transmission des pièces suivantes : un état parasitaire en cours de validité, une prorogation EHHF en cours de validité, un état daté du syndic en cours de validité, l'E. R. N. T., alors que dans la correspondance adressée au conseil du bénéficiaire (en date du 26 juin 2007), celui-ci n'invoque que l'absence de fourniture du diagnostic termites renouvelé, dont il a été précisé que la durée réglementaire de validité n'avait pas encore été fixé en juin et juillet 2006 ; que la circonstance que l'acte de prorogation ait rayé la faculté de prorogation de plein droit de la durée de validité de la promesse, initialement prévue dans la promesse de vente, en cas de non-réception par le notaire des divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte, établit le refus par les parties d'envisager toute nouvelle prorogation de plein droit du délai de réalisation de la vente, prorogée conventionnellement au 30 juin 2006 ; que le promettant était en droit de refuser de signer l'acte de vente le 15 septembre 2006 par le fait du bénéficiaire qui n'a pas respecté les termes de l'accord du 15 mars 2006 et celui-ci ne peut se prévaloir de la clause insérée dans l'acte de prorogation prévoyant qu'« En cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire », par dérogation aux dispositions de l'article 1142 du Code civil, en invoquant la sommation délivrée au promettant le 18 août 2006 d'avoir à comparaître en l'étude de Me Jacques Z... le 15 septembre 2006 à 14 h en vue de la réalisation de la vente, alors qu'il n'est pas justifié du versement du paiement du prix et des frais entre les mains du notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente, ou en invoquant le courrier de son notaire, Me Jacques Z... proposant un rendez-vous de signature le 4 juillet 2006, soit au-delà de la date butoir du 30 juin 2006, alors que l'avenant à la promesse de vente, contenant prorogation de la durée de validité de la promesse de vente du 30 août 2005, était privé d'effet, faute de réitération, depuis le 1er juillet 2006 ; que la levée d'option ne consiste pas pour le bénéficiaire à justifier de l'obtention d'un prêt (courrier du 19 mai 2006), dès lors qu'il a renoncé expressément au bénéfice de cette condition suspensive ; que la vente n'ayant pas été réitérée à la date d'expiration du délai de validité de la promesse, prorogée en vertu de l'avenant en date des 1er et 13 juin 2006, l'accord de prorogation doit être déclaré résolu par application de l'article 1184 du Code civil, entraînant la caducité de la promesse de vente elle-même, ces deux actes formant un tout indissociable (…) » (arrêt, p. 10, avant-dernier et dernier §, p. 11, p. 12 et p. 13, § 1er) ;
ALORS QUE la levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente emporte formation de la vente ; qu'au cas d'espèce, pour justifier de la levée de l'option dans les délais, M. X... et la SCI SAMESTHAL exposaient que la manifestation de la volonté d'acquérir résultait, d'une part, de ce qu'un prêt destiné à financer l'acquisition avait été accordé par la banque CIC aux termes d'une lettre du 19 mai 2006, d'autre part, de ce que leur notaire, Me Z..., avait écrit à son confrère Me Y... (notaire du vendeur), le 13 juin 2006, pour proposer une date de signature, lettre dont la teneur était rappelée par une autre lettre de Me Z... en date du 26 juin 2007 ; qu'en se bornant à exclure que la lettre émanant du CIC et relative au prêt destiné à financer l'acquisition ne prouvait pas la levée de l'option, sans rechercher si la lettre émanant de Me Z... en date du 16 juin 2006, dont ils retenaient l'existence et le contenu, ne prouvait pas que la SCI SAMESTHAL avait manifesté sa volonté d'acquérir, et avait donc levé l'option antérieurement au 30 juin 2006, date d'expiration de la promesse de vente, peu important que la lettre du notaire propose une date de signature postérieure au 30 juin 2006, les juges du second degré n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a dit et jugé que M. X... et la SCI SAMESTHAL n'ont pas respecté les termes et conditions de l'accord transactionnel conclu avec la SCI KING le 15 mars 2006, prononcé en conséquence la résolution de cet accord aux torts de M. X... et de la SCI SAMESTHAL et les a condamnés à payer à la SCI KING une somme de 1. 250 € en exécution dudit accord ;
AUX MOTIFS QUE « la société appelante fait valoir à juste titre que les intimés n'ont pas respecté la promesse unilatérale de vente du 30 août 2005 et l'accord du 15 mars 2006 conclu entre le promettant et le bénéficiaire par l'intermédiaire des conseils respectifs des parties, prévoyant le règlement de la somme de 5. 000 euros en trois versements (immédiatement, le 15 avril et le 14 mai 2006) par M. Michel X..., en contrepartie, l'acceptation par le promettant de proroger au 30 juin 2006 le délai d'option de la promesse de vente conclue le 30 août 2005, les autres stipulations de la promesse restant inchangées, la renonciation de M. Michel X... à se prévaloir de tout vice caché affectant le bien vendu, le non-placement de l'assignation du 27 février 2006 par la SCI KING sous réserve du parfait respect de l'accord ; que l'accord du 15 mars 2006, qui s'analyse en une transaction au sens de l'article 2044 du Code civil, comme impliquant l'existence de concessions réciproques, pouvait être opposé par le promettant au bénéficiaire, pour s'opposer à la signature de l'acte de vente le 15 septembre 2006, dès lors que lui-même en a respecté les conditions ; que les intimés ne contestent pas que M. Michel X... n'a pas effectué le troisième vers de 1. 250 euros à la date prévue par l'avenant, soit le 14 mai 2006, cette somme n'ayant été réglée qu'en exécution du jugement déféré, lors du procès-verbal de difficultés dressé le 1er février 2008, alors que le 19 mai 2006, son conseil indiquait à son confrère (pièce 4) « que le dernier règlement de 1. 250 euros vous parviendra dès signature de l'acte de prorogation » (soit le 13 juin 2006) et que dès le 21 juin 2006, le conseil de la SCI KING avisait son confrère, conseil du bénéficiaire, qu'« En l'absence de règlement, ma cliente va en tirer toutes les conséquences » ; que, par application des dispositions de l'article 1184 du Code civil, il convient de prononcer la résolution de l'accord transactionnel du 15 mars 2006 aux torts et griefs du bénéficiaire (…) » (arrêt, p. 13, § 2 à 5) ;
ALORS QUE, premièrement, le juge qui prononce la résolution du contrat ne peut condamner une partie à l'exécuter ; qu'au cas d'espèce, en condamnant M. X... et la SCI SAMESTHAL à payer à la SCI KING une somme de 1. 250 € en exécution de l'accord du 15 mars 2006, quand ils prononçaient concomitamment la résolution judiciaire dudit accord, les juges du second degré ont violé l'article 1184 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, il résulte des propres énonciations de l'arrêt que la somme litigieuse de 1. 250 € avait finalement été versée par M. X... à la SCI KING le 1er février 2008 ; qu'en condamnant néanmoins M. X... au paiement d'une somme d'argent après avoir constaté eux-mêmes qu'elle avait déjà fait l'objet d'un règlement, les juges du second degré ont violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
Et ALORS QUE, troisièmement, la résolution judiciaire emporte anéantissement rétroactif du contrat ; qu'en conséquence, les parties sont tenues de se restituer les prestations reçues de leur cocontractant ; qu'au cas d'espèce, ayant constaté que M. X... avait versé 5. 000 € au titre du contrat du 15 mars 2006, les juges du second degré ne pouvaient en prononcer la résolution sans ordonner en outre que la SCI KING restitue les sommes reçues à M. X... ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1184 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné solidairement M. X... et la SCI SAMESTHAL à payer à la SCI KING une somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur comportement fautif dans l'exécution de la promesse de vente ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI KING sollicite la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au comportement fautif du bénéficiaire tant depuis la signature de la promesse jusqu'au 30 juin 2006 que depuis cette date, notamment, en faisant état d'un prétendu vice caché pour refuser de signer la vente le 15 novembre 2005 au plus tard, en s'abstenant de régler le solde de l'indemnité prévue dans l'accord de prorogation des 1er et 13 juin 2006, en s'abstenant de régler le prix et les frais tout en sollicitant une date de signature de la vente ; qu'en réparation du préjudice subi par le comportement fautif du bénéficiaire qui s'est prévalu tout à la fois de l'exécution provisoire du jugement ordonnant l'exécution forcée de la vente et du risque d'infirmation du jugement, pour refuser de poursuivre l'exécution provisoire et de procéder à la vente le 1er février 2008, il sera accordé à la société appelante la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; que la SCI KING fait par ailleurs valoir qu'elle n'a pu consentir un nouveau bail et percevoir des loyers, depuis le 1er juillet 2006, le précédent bail ayant été résilié à effet du 17 juillet 2005 en vue de la signature de la promesse du 30 août 2005 et établit comme suit son préjudice : 1. 000 euros de loyer x 27 mois = 27. 000 euros arrêté au 1er octobre 2008 sauf à parfaire soit 1. 000 euros par mois à compter de cette date jusqu'à l'arrêt à intervenir ; que la SCI KING ne verse aucune pièce de nature à rapporter la preuve de la réalité du préjudice locatif qu'elle allègue ; qu'elle en sera donc déboutée (…) » (arrêt, p. 14, § antépénultième, avant-dernier et dernier § et p. 15, § 1 et 2) ;
ALORS QUE, premièrement, seul le préjudice certain peut donner lieu à réparation ; qu'au cas d'espèce, les juges du second degré ont, d'une part, décidé que l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente serait acquise à la SCI KING, d'autre part, exclu que cette dernière ait subi un préjudice correspondant à des pertes de loyer ; qu'en cet état, en attribuant néanmoins à la SCI KING la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts, sans préciser en aucune manière quel préjudice ils estimaient ainsi réparer, les juges du second degré n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 1382 du Code civil.
