Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 23/00962

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 19 DÉCEMBRE 2024 N° RG 23/00962 - N° Portalis DB22-W-B7H-RDNU Code NAC : 71F DEMANDEURS : 1/ Monsieur [N] [E] né le 20 Août 1951 à [Localité 7] (92), demeurant [Adresse 4], 2/ Madame [M], [O], [Z] [T] épouse [E] née le 23 Juin 1951 à [Localité 8] (78), demeurant [Adresse 4], représentés par Maître Claude LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître François WAGNER, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA-MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 ayant son siège social [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Pascale MULLER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 01 Février 2023 reçu au greffe le 15 Février 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Novembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Décembre 2024. * * * * * * EXPOSE DES FAITS Par acte notarié en date du 12 février 2021, Monsieur [N] [E] et Madame [M] [T] épouse [E], ci-après dénommés les époux [E], ont cédé le lot n°71 dépendant de l’état descriptif de division de la « Résidence [Adresse 6] » sise [Adresse 3] à [Localité 5], créée en copropriété au terme d’un règlement en date du 14 février 1990 et rattachée au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 3], ci- après dénommé le syndicat, représenté par son syndic le cabinet FONCIA MANSART. Par lettre en date du 3 mars 2021, ils ont contesté l’état daté établi par le syndic le 9 février 2021. Le syndic a répondu le 5 mars 2021 que la contestation serait traitée dans le cadre de la procédure engagée par les époux [E] en contestation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 19 octobre 2020. Saisi d’une contestation sur ce dernier point, la présente juridiction a, par jugement du 2 juin 2022 : - débouté les époux [E] de leur demande d’annulation des résolutions 5, 16 et 24 de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 octobre 2020 ; - condamné in solidum les époux [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne in solidum les époux [E] aux dépens. Par lettre du 30 juin 2022, les époux [E] ont indiqué au notaire chargé de la vente de leur bien reconnaître devoir, au vu du jugement la somme de 3.366,96 € qui a fait l’objet d’un virement le 1er juillet 2022. Par lettre recommandée en date du 24 octobre 2022, l’office notarial a notifié la vente du 12 février 2021 au cabinet FONCIA MANSART, pris en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires. Par acte d’huissier en date du 8 novembre 2022, le cabinet FONCIA MANSART a fait opposition entre les mains du notaire sur le fondement de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins d’obtenir paiement d’une somme totale de 9.412,53€. Par acte d’huissier du 1er février 2023, les époux [E] ont assigné le syndicat devant le tribunal judiciaire de Versailles. L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2023, les époux [E] demandent au tribunal de : Vu les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2015, 2016, 2017 et 2018, Vu l’article 1269 du CPC, - Juger sans fondement l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires, - Ordonner la mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] le 7 novembre 2022 entre les mains de l’Office notarial SCP Hourmant-Bernard, Morel, Chaplain et associés, sis [Adresse 2], - Juger que l’Office notarial SCP Hourmant-Bernard, Morel, Chaplain et associés, sis [Adresse 2], devra effectuer le paiement de la somme de 9.102,86€ à Monsieur et Madame [E], sur la notification de la décision à intervenir, - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] au paiement d’une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC, - Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître François WAGNER conformément aux dispositions de l'article 699 du C.P.C. Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que : - le syndicat ne peut leur réclamer une régularisation de charges pour les années antérieures à 2019, les comptes ayant été approuvés à l’unanimité, - il n’y a aucune inexactitude ou erreur matérielle justifiant l’application de l’article 1269 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 février 2024, le syndicat demande au tribunal de : Vu l’article 5, 5-1, 10, 10-1, 20 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, Vu l’article 1269 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces communiquées et versées aux débats, - dire le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 5] recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions ; - débouter Madame [M] [E] et Monsieur [N] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 5] ; - déclarer régulière l’opposition délivrée le 8 novembre 2022 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MANSART ; - ordonner le règlement par l’office notarial 1694 Notaires de la somme de 9.412,53 euros au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MANSART ; - condamner solidairement Madame [M] [E] et Monsieur [N] [E] à verser la somme de 3000 € au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 5] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; - ordonner l’exécution provisoire. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que : - son opposition est régulière, - l’approbation des comptes ratifie la gestion financière du syndic et interdit toute révision ultérieure des dépenses de la copropriété approuvées, sauf « en cas d’erreur, d’omission ou de présentation inexacte » en vertu de l’article 1269 du Code de procédure civile, - l’approbation des comptes par l’Assemblée Générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, - conformément à l’article 1269 du Code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires dispose également de la faculté de corriger des erreurs qu’il a pu constater dans la répartition des charges affectant le compte individuel d’un copropriétaire, dès lors qu’il démontre l’existence de ces erreurs, - malgré l’approbation des comptes selon les Procès-verbaux d’Assemblée Générale depuis 2015, au cours d’un examen des comptes de la Copropriété, le syndic en exercice, le Cabinet FONCIA MANSART, a découvert une erreur dans la répartition des charges affectant le compte individuel des époux [E], - alors que le montant de la prime assurance multirisque de la Copropriété aurait dû être réparti en fonction des tantièmes de tous les lots, étant par définition une charge commune générale incombant à tous les copropriétaires aux termes du Règlement de copropriété, il n’était imputé qu’aux seuls bâtiments A et B, à l’exclusion du bâtiment C, constituant le lot n°71, appartenant aux époux [E], - afin de remédier à cette situation, l’assemblée générale des copropriétaires du 19 octobre 2020 s’est prononcée, aux termes des résolutions 5, 16 et 24, en faveur d’une répartition de la prime assurance multirisque entre tous les copropriétaires, conformément au Règlement de copropriété et à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, - le syndic en exercice a ajusté les comptes individuels des époux [E], en procédant à une nouvelle répartition conforme aux dispositions d’ordre public précitées et à une régularisation des appels de charges passés, impliquant le remboursement des sommes dues au titre de la prime d’assurance pour les années 2015 à 2018. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de l’opposition formée par le syndicat Aux termes des dispositions de l’article de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. En l’espèce, l’office notarial a notifié au syndicat la vente le 24 octobre 2022 et le syndicat a formé opposition par acte d’huissier dans le délai de quinze jours le 8 novembre 2022. Son opposition est donc régulière. Sur le bien-fondé de l’opposition formée par le syndicat L’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Il en résulte que l’approbation des comptes lors des assemblées générales des 7 juin 2016, 1er juin 2017, 5 juin 2018 et 5 septembre 2019 ne saurait valoir approbation du compte individuel des époux [E] et partant ne saurait prohiber l’action du syndicat visant à faire rectifier en sa faveur le compte individuel inexact de ceux-ci. En l’occurrence, il résulte du jugement du 2 juin 2022 que la prime d’assurance multirisques immeuble fait partie des charges communes générales conformément au règlement de copropriété et donc conformément à la répartition des charges convenue entre les copropriétaires. Il y a donc lieu de considérer que ce n’est qu’à la suite d’une erreur sur le calcul du compte individuel des époux [E] que ces frais ne leur ont pas été imputés jusqu’à l’assemblée générale du 19 octobre 2020. Dès lors, le syndicat est bien-fondé à solliciter le recouvrement auprès des époux [E] de la somme de 9.102,86 euros correspondant à leur quote-part dans le règlement des frais d’assurance dont le montant, pour le syndicat, a été approuvé pour les années 2015 à 2018 par les assemblées générales précédemment évoquées . Il apparaît dès lors qu’ils sont redevables des frais d’opposition qui seront toutefois limités à la somme de 201,03 euros correspondant aux frais de l’acte établi par huissier de justice à défaut de tout justificatif versé par le syndicat pour justifier du montant de 600 euros et eu égard à la contestation des demandeurs sur ce point. Les demandeurs ne contestent pas le surplus des sommes dues et justifie d’un règlement de 3.366, 93 euros par le biais de l’office notarial. Il en résulte qu’ils sont redevables des sommes suivantes : - régularisations des frais d’assurances 2015 à 2018 : 9.102,86 euros, - honoraires syndic établissement de l’état daté : 380 euros, - soldes charges au 31 décembre 2020 : 968,87 euros, - répartition année 2019 : 203,49 euros, - appel 1er trimestre 2021 (provision) 1.524,24 euros, - honoraires opposition : 201,03 euros soit la somme totale de 12.380,49 euros dont il convient de déduire le versement de 3.366,93 euros de sorte qu’il reste dû au syndicat la somme de 9.013,56 euros. Il sera donc ordonné le versement de cette somme au syndicat et la mainlevée du surplus de l’opposition dès lors que les créances nées de la présente procédure n’étaient pas liquides et exigibles à la date de la mutation. Sur les demandes accessoires Les époux [E], qui succombent, supporteront les dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum les époux [E] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, DECLARE régulière l’opposition sur le prix de vente du lot n°71 dépendant de l’état descriptif de division de la « Résidence [Adresse 6] » située [Adresse 3] signifiée le 8 novembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 6] sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, ORDONNE le versement de la somme de 9.013,56 euros résultant de l’opposition ci-dessus visée dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision par la SCP 1694 /NOTAIRES au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 6] sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART; ORDONNE la mainlevée partielle de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 6] sis [Adresse 3] à hauteur de 398,97 euros sur le prix de vente du lot n°71 dépendant de l’état descriptif de division de la « Résidence [Adresse 6] » située [Adresse 3], ORDONNE le versement de la somme de 398,87 euros dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision par la SCP 1694 /NOTAIRES à Monsieur [N] [E] et Madame [M] [T] épouse [E], DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [M] [T] épouse [E] aux dépens, CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [M] [T] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 6] sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT