Cour d'appel, 31 mai 2023. 22/02276

31/05/2023 ARRÊT N°358/2023 N° RG 22/02276 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O24K CBB/IA Décision déférée du 07 Juin 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse ( 21/01927) G.SAINATI S.C.I. SCI SELENA C/ S.A.R.L. PHARMACIE [Localité 5] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.C.I. SELENA prise en la personne de son Gérant, Monsieur [M] [G] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Thomas NECKEBROECK, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE S.A.R.L. PHARMACIE [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Cécile CHAPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS M. [G] et Mme [N], actuellement en instance de divorce, sont associés de la SCI Selena à hauteur de 65'% pour monsieur et 35'% pour madame. M. [G] assure la gérance de la SCI. Suivant acte en date du 1er juillet 2014, la SCI Selena a consenti à la SARL Pharmacie [Localité 5] dont Mme [N] est l'unique associée et gérante, la location à usage commercial d'un local destiné à l'exploitation d'une pharmacie situé [Adresse 3]. Suivant acte en date du 29 juillet 2021 la SCI Selena a fait délivrer un commandement de payer la somme de 116.210,58€ visant la clause résolutoire. M. [G] qui était comptable salarié de la SARL a pris acte de la rupture de son contrat de travail le 30 septembre 2021. PROCEDURE Par acte en date du 10 novembre 2021, la SCI Selena a fait assigner la SARL Pharmacie [Localité 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sur le fondement des articles 834, 835 et,491 du code de procédure civile, 1103 du code civil et L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le constat du défaut de paiement des loyers, du dépôt de garantie et des taxes foncières visés dans le commandement de payer, la résiliation du bail commercial, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, sa condamnation à verser à la SCI Selena la somme de 116 210,58 € outre la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant de l'ancien loyer commercial (il ne sollicite pas la condamnation au versement de cette indemnité). Par ordonnance contradictoire en date du 7 juin 2022, le juge a': - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent, - débouté la SCI Selena de l'ensemble de ses demandes en raison de l'existence de contestations sérieuses, - ordonné, en conséquence, à la SARL Pharmacie [Localité 5] de payer à la SCI Selena la somme provisionnelle de 54.099,93 euros à valoir sur les loyers, charges et taxes foncières impayés, - dit que le paiement de cette somme provisionnelle s'effectuera en 24 mensualités de 2.254,16 euros TTC et que le premier versement s'effectuera dans les 8 jours à compter de la signification de la présente, - autorisé la SARL Pharmacie [Localité 5] à consigner cette somme provisionnelle entre les mains de M. le Bâtonnier du Barreau de Toulouse dans l'attente de la production d'un décompte définitif ne faisant l'objet d'aucune contestation des parties tel que visé dans les motifs, - dit ne pas y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile. - dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 16 juin 2022, la SCI Selena a interjeté appel de la décision. L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle': - a débouté la SCI Selena de l'ensemble de ses demandes en raison de l'existence de contestations sérieuses ; - n'a pas constaté la résiliation du bail commercial du 1er juillet 2014 en application de la clause résolutoire et n'a pas ordonné l'expulsion de la SARL Pharmacie [Localité 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef ; - n'a pas condamné la SARL Pharmacie [Localité 5] à payer à la SCI Selena la somme de 128.796,80 € au titre des loyers commerciaux, dépôt de garantie et taxes foncières ; - a accordé des délais de paiements à la société débitrice ; - a accordé un délai de 24 mois à la SARL Pharmacie [Localité 5] pour acquitter la somme provisionnelle de 54.099,93 € au moyen de 24 mensualités chacune de 2.254,16 € TTC; - a autorisé la SARL Pharmacie [Localité 5] à consigner la somme provisionnelle de 54.099,93 € entre les mains de M. le Bâtonnier du Barreau de Toulouse dans l'attente de la production d'un décompte définitif ne faisant l'objet d'aucune contestation des parties. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES La SCI Selena, dans ses dernières écritures en date du 13 juillet 2022, demande à la cour au visa des articles 834, 835 et 491 du code de procédure civile, 1134 et 1256 du code civil dans leur rédaction antérieure au 1" octobre 2016, 1342-10, 1343-5, 1383-2 et 2224 du code civil et L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, de': - réformer l'ordonnance de référé du 7 juin 2022 ; - constater que la SARL Pharmacie [Localité 5] a manqué à ses obligations contractuelles envers la SCI Selena en ce qu'elle n'a pas payé les loyers, dépôt de garantie et taxes foncières mentionnés dans le Commandement de payer ; - constater la résiliation du bail commercial du 1er juillet 2014 en application de la clause résolutoire ; - ordonner l'expulsion de la SARL Pharmacie [Localité 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique ; - condamner la SARL Pharmacie [Localité 5] à verser à la SCI Selena la somme de 126.158,98 €, somme à parfaire le jour de l'audience ; - fixer une indemnité d'occupation égale au montant de l'ancien loyer commercial ; - condamner la SARL Pharmacie [Localité 5] à payer à la SCI Selena la somme de 2.500,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SARL Pharmacie [Localité 5] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 29 juillet 2021 d'un montant de 122,46 € qui seront recouvrés par application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile. Elle soutient que': - 26 loyers demeurent impayés dont certains datant de 2016'; le dépôt de garantie et les taxes foncières des années 2017 à 2020 sont également impayés'; la clause résolutoire doit donc jouer d'autant que la SARL Pharmacie [Localité 5] reconnaît devoir 54 099,93 euros TTC, - il importe peu que M. [G] ait été le comptable de la SARL': sa situation de salarié l'obligeait à ne payer pour le compte de la société que si la gérance lui en donnait l'ordre'; - le commandement de payer délivré le 29 juillet 2021 a interrompu le délai de prescription quinquennale ; et les Taxes foncières sont dues, - en l'absence de preuve de difficultés financières, il ne sera accordé aucun délai de paiement. La SARL Pharmacie [Localité 5], dans ses dernières écritures en date du 29 mars 2023, demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1343-5 et 2224 du code civil et R 145-20 du code de commerce, de': - révoquer l'ordonnance de clôture à titre principal, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 7 juin 2022, à titre subsidiaire, en cas de réformation, - dire et juger que la SARL Pharmacie [Localité 5] sollicite les plus larges délais de paiement pour s'acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge, - autoriser la SARL Pharmacie [Localité 5] à consigner le montant des mensualités qui seraient mises à sa charge entre les mains de M. le Bâtonnier du Barreau de Toulouse dans l'attente de la production par le bailleur d'un décompte justifié des sommes dues par le preneur au titre des loyers et des taxes foncières. en tout état de cause, - condamner la SCI Selena à payer à la SARL Pharmacie [Localité 5] la somme totale de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens d'appel. Elle réplique que': - sa gérante a constaté durant les multiples procédures judiciaires en cours entre les ex- époux, ex-associés, ex-employeur et salarié l'existence de malversations de son comptable de nature à mettre en péril l'avenir financier de la société, - elle note qu'en sa qualité de comptable c'est M. [G] gérant majoritaire de la société bailleresse qui effectuait les paiements de loyers, - au vu des impayés signifiés par mise en demeure durant la judiciarisation de leurs relations, elle a sollicité des délais de grâce et la communication des justificatifs des sommes réclamées, - elle conclut de ce périple judiciaire toujours en cours, de la qualité d'ex-époux des gérants des sociétés en litige, de la confusion des fonctions des gérants des deux sociétés, de la qualité de comptable de M. [G] gérant de la bailleresse dans la société locataire qui avait donc la maîtrise de l'exécution des paiements, l'accumulation volontaire des impayés et leur ancienneté, la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer, - au demeurant, les sommes réclamées au titre des loyers au fil des mises en demeure, commandement et assignation sont fantaisistes, ne tiennent pas compte des paiements réalisés ni de la prescription des loyers antérieurs au 16 novembre 2016 sachant que le commandement de payer n'est pas interruptif de prescription'; les décomptes ne sont pas clairs, - par courrier du 1er juillet 2021 la SCI a sollicité la révision du loyer depuis 2017 sans respect du formalisme légal, en appliquant un effet rétroactif indû et sans respecter la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce, - la demande au titre du dépôt de garantie est prescrite d'autant qu'il n'en a jamais été sollicité le paiement, et c'est la SARL qui a procédé à la réparation des désordres constatés, - le montant des taxes foncières se heurte à des contestations sérieuses (pas de calcul au prorata des surfaces occupées conformément aux statuts et non pas un calcul au prorata des tantièmes)'; et la SCI ne produit pas les justificatifs de toutes les années réclamées, - elle sollicite un délai de paiement en 24 échéances, soit des mensualités de 2 254,16 € TTC, et la suspension de la clause résolutoire pour payer la somme de 54 099,93 € TTC qu'elle reconnaît devoir. A l'audience du 3 avril 2023, avant le déroulement des débats, avec l'accord des parties, l'ordonnance de clôture rendue le 27 mars a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée. MOTIVATION Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte des termes de l'article L 145-41 du code de commerce que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. La clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur et compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de cette clause, pour être valable, le commandement de payer prévu à l'article L 145-41 du code de commerce doit être délivré de bonne foi. Le bailleur est tenu à ce stade d'une obligation d'information loyale et complète de son locataire. Le commandement doit donc préciser la nature des sommes réclamées, pour quelles échéances elles sont dues et présenter ainsi un décompte détaillé permettant de vérifier la réclamation du bailleur. Le fait que le commandement ait été délivré pour un montant erroné n'affecte pas sa validité à due concurrence des sommes réellement dues. En l'espèce, le bail commercial consenti le 1er juillet 2014 par la SCI Selena à la SARL Pharmacie [Localité 5] comprend en page 6 une clause résolutoire conforme à l'article L 145-41 du code de commerce. Par acte du 29 juillet 2021 la SCI Selena a fait commandement à la SARL Pharmacie [Localité 5] de payer la somme totale de 116 210,58€ en présentant un décompte précis de l'ensemble des échéances impayées depuis le mois d'août 2016 soit 26 échéances impayées, le dépôt de garantie pour 8400€ et les taxes foncières des années 2017 à 2020. Ce décompte est suffisamment précis pour permettre à la locataire de vérifier la somme réclamée dans le détail. Elle soutient la prescription partielle de la dette réclamée. L'action en paiement des loyers se prescrit par 5 ans en vertu de l'article 2224 du code civil. Et à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance. Selon le bail du 1er juillet 2014, le loyer est payable d'avance (clause de Loyer page 2) de sorte que les 2 échéances de l'année 2016 sont prescrites au regard de la date de l'assignation du 21 novembre 2021 (soit 6720€) . Et le dépôt de garantie est payable au cours de la première période triennale qui expire le 1er juillet 2017 de sorte que la demande en paiement n'est pas prescrite soit 6300€ (20100€ X 3) et non 2800€ X 3 = 8400€ comme réclamé au commandement). Il est sollicité le paiement des taxes foncières 2017 à 2020 mais il n'est justifié que de celle de l'année 2020 (celle de l'année 2021 n'est pas visée au commandement de payer) soit 4402€ ht. Donc l'arriéré locatif dû au jour de la délivrance du commandement de payer s'élevait à 107 390,58€. La SARL Pharmacie [Localité 5] se reconnaît débitrice de la somme de 54 099,83€ sur toute la période réclamée': - en 2017 la SCI Selena sollicite le paiement des 3 loyers d'août, novembre et décembre'; or suivant son décompte de la SARL Pharmacie [Localité 5] se reconnaît débitrice de 10 080€, - en 2018 la SCI Selena réclame le paiement des 10 loyers de mars à décembre'; or la SARL Pharmacie [Localité 5] se reconnaît débitrice de 12 600€ , - en 2019 la SCI Selena réclame le paiement de 8 loyers de février à juillet et décembre'; or la SARL Pharmacie [Localité 5] se reconnaît débitrice de 23 520€, - en 2020 la SCI Selena réclame le paiement de 3 loyers de mai, juin et août) et la SARL Pharmacie [Localité 5] se reconnaît débitrice de 4539,43€. Dans ces conditions déduction faite des loyers de 2016 prescrits la SARL Pharmacie [Localité 5] se reconnaît débitrice de 50 739,83€. Et elle doit en outre le dépôt de garantie de 6300€ et la taxe foncière de 4402€. Mais, autant le décompte de la bailleresse est détaillé autant celui de la locataire manque de précision en ce qu'il vise des sommes globales sans préciser à quelle échéance de loyer les paiements correspondent. La SARL Pharmacie [Localité 5] soutient la confirmation de la décision qui a rejeté la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire. Toutefois le juge s'est déterminé en raison d'une contestation sérieuse sur le montant réclamé. Or ce motif n'est pas pertinent en ce que le fait que le commandement ait été délivré pour un montant erroné n'affecte pas sa validité à due concurrence des sommes réellement dues et ce d'autant qu'il constatait que la locataire se reconnaissait elle même débitrice de loyers. La SARL Pharmacie [Localité 5] soutient en cause d'appel que l'action en constat du jeu de la clause résolutoire a été engagée de mauvaise foi suggérant que dès lors que son comptable salarié, M. [G] son ex époux, était également le représentant légal de la bailleresse, il a volontairement créé une dette de loyer pour la mettre en difficulté sachant que les deux gérants des deux sociétés locataire et bailleresse sont également associés et englués dans plusieurs procédures judiciaires. Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire dont les conséquences sont particulièrement graves dès lors qu'en matière commerciale il est mis fin au bail qui constitue le support de l'activité de la locataire, la clause résolutoire ne peut être utilisée à d'autres fins que la libération des lieux par un locataire négligent ou en cessation des paiements. Elle ne peut être utilisée pour régler des conflits sans rapport avec cette finalité. Pourtant en l'espèce, il ressort du dossier et il n'est pas contesté que M. [G] gérant de la SCI Selena bailleresse était également le comptable salarié de la SARL Pharmacie [Localité 5] sa locataire et qu'en cette qualité, il avait la maîtrise des écritures comptables et donc des paiements du loyer à bonne date. Et il ne peut être reproché à la gérante un manquement dans ses obligations de contrôle et de vérification eu égard aux liens familiaux entretenus entre les deux gérants. Dans ces conditions, eu égard à la confusion des fonctions de M. [G] et au contexte particulièrement conflictuel entre les deux gérants ex-époux, ex-associés de la SCI Selena et d'autres sociétés, engagés dans de multiples procédures judiciaires, il apparaît que la procédure de résiliation du bail de la SARL Pharmacie [Localité 5] par l'effet du jeu de la clause résolutoire a été engagée pour des motifs étrangers aux intérêts de la bailleresse dont la mauvaise foi est rapportée, les impayés anciens et nombreux apparaissant avoir été artificiellement créés. Dans ces conditions, la SCI Selena doit être déboutée de sa demande en résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire. Toutefois, dès lors que le juge a débouté la SCI Selena de l'ensemble de ses demandes sans distinction dans son dispositif, la décision doit être infirmée en toutes ses dispositions. La SARL Pharmacie [Localité 5] maintient sa demande de délais de grâce. Considérant l'importance de la dette vérifiée plus haut soit 107 390,58€ il y a lieu d'y faire droit afin de ne pas mettre en péril la survie de la société locataire tout en reconstituant la trésorerie de la SCI bailleresse. Et, considérant les procédures en cours quant au partage des biens des ex-époux et des sociétés dont ils sont associés, il convient de maintenir la consignation des échéances dues en compte CARPA, cette consignation ne concernant pas le loyer en cours. Les parties qui succombent toutes deux devront prendre en charge des dépens de première instance et d'appel pour moitié chacune. PAR CES MOTIFS La cour - Infirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 7 juin 2022 en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau - Déboute la SCI Selena de sa demande de résiliation du bail commercial consenti le 1er juillet 2014 à la SARL Pharmacie [Localité 5]. - Condamne la SARL Pharmacie [Localité 5] à payer à la SCI Selena la somme provisionnelle de 107 390,58€. - Autorise la SARL Pharmacie [Localité 5] à se libérer de cette dette en 24 mensualités égales. - Autorise la SARL Pharmacie [Localité 5] à consigner les échéances mensuelles d'arriéré provisionnel entre les mains de monsieur le Bâtonnier du Barreau de Toulouse. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. - Condamne les parties aux dépens de première instance et d'appel pour moitié chacune. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I.ANGER C. BENEIX-BACHER