Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 23/07345

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection JUGEMENT Chambre 4 N° RG 23/07345 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KAW7 MINUTE N°2024/ 330 JUGEMENT DU 18 Décembre 2024 [V] c/ [B] DÉBATS : A l’audience publique du 16 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024 ENTRE : DEMANDEUR: Monsieur [E] [V] [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDEUR: Monsieur [Y] [B] [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN COPIES DÉLIVRÉES LE 18 Décembre 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, Me Audrey CARRU 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat de bail en date du 01/06/2019 M. [Y] [B] est locataire d'un local d'habitation sis à [Adresse 8] moyennant un loyer de 900 € mensuel ; Par avenant au bail non daté, le contrat a été modifié et porte désormais sur une location de local d'habitation non meublé ; M. [V] [E] venant aux droit et titre de sa mère décédée, a délivré le 02/11/2021 congé pour vente à son locataire ; Par assignation en date du 04/10/2023, M. [V] [E] a attrait M. [Y] [B] par devant le juge du contentieux et de la protection de [Localité 6] aux fins principalement d'expulsion ; A l'audience initiale les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et l'affaire renvoyée à différentes reprises à la demande d'au moins l'une d'entre elles ; A l'audience du 16/10/2024, toutes les parties sont représentées ; M. [V] [E], par la voie de son conseil, indique s'en rapporter à ses dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et aux termes desquelles il est sollicité : Constater la validité du congé et la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties le 01 juin 2019 en suite dudit congéDébouter Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes et conclusionsEn conséquence,Ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la [Localité 7] Publique et d'un serrurier, des lieux loués à [Localité 9][Adresse 1] ;Condamner Monsieur [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 900 € à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, complet déménagement et restitution des clés, avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tel que publié par I'INSEE,Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers personnels appartenant à Monsieur [B] (non listé dans l'état des lieux d'entrée du bail d'habitation meublé) garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,Condamner Monsieur [B] à payer à Monsieur [V], la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre une somme de 3 000 euros pour résistance abusive et injustifiéeCondamner Monsieur [B] aux entiers dépens. M. [Y] [B] quant à lui, par la voie de son conseil, indique s'en rapporter à ses dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et aux termes desquelles il est sollicité : Déclarer nul et de nul effet le congé signifié le 02 novembre 2021En conséquence, Débouter Monsieur [V] de sa demande d'expulsion Monsieur [B] n'étant pas occupant sans droit ni titreA titre reconventionnel : Condamner Monsieur [V] sous astreinte à réaliser les travaux de mise en conformité du logement et notamment la remise en service des chauffes eau, de la fosse septique et de la toiture.Fixer à 200 € par jour à compter de la signification à intervenir l'astreinte qui sera due jusqu'à la réalisation des travauxCondamner Monsieur [V] à payer à Monsieur [B] au titre de la réduction du loyer la somme de 27 .000€ ; outre 450€ mensuel du 01 juin 2024 jusqu'à la réalisation des travauxLe condamner au paiement d'une indemnité de 3 000€ sur le fondement de l'article700 du Code de Procédure CivileOrdonner l'exécution provisoireLe condamner aux dépens Compte tenu de la nature et montant des demandes, la décision sera contradictoire et rendue en premier ressort, Les parties sont informées de la date du délibéré fixée au 18/12/2024 ; MOTIFS - Sur la fin de non-recevoir L'article 122 du code de procédure civile dispose : " constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée." L'article 1742 du code civil prévoit que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ; dès lors le principe est la transmission du bail aux héritiers en cas de décès du bailleur ; par suite M. [V] [E] venant au droit et au titre de la bailleresse décédée se trouve fondé à se prévaloir du congé donné par cette dernière à M. [Y] [B] en date du 02/11/2021 ; L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce il demeure établi que M. [V] [E] se trouve propriétaire du bien objet de la location, ayant hérité de sa mère défunte selon acte notarié du 02/12/2022; dès lors sa qualité pour agir ne peut valablement être remis en cause ; il convient de rejeter l'exception de fin de non-recevoir ; - Sur la demande principale - Sur la validité du congé pour vente Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un propriétaire peut donner congé à son locataire pour reprendre ou vendre le logement. Le congé doit indiquer le motif de la reprise. Le motif exprimé doit revêtir un caractère loyal et sincère ; En l'espèce, le bail a été conclu le 01/06/2019 pour une durée de 3 années expirant le 31/05/2022 ; Le congé pour vente a été porté pour sa part à la connaissance du locataire le 02/11/2021, soit avant le délai de 6 mois expirant le 01/01/2022. L'acte délivré ainsi délivré porte bien mention du prix de vente, de 330 000 € non compris les frais d'agence ou autres frais éventuels et reproduit intégralement les termes de l'article 15- II de la Loi du 6 juillet 1989, relatif au droit de préemption des locataires. M. [V] [E] justifie, par les pièces produites de la réalité des démarches faites pour parvenir à la vente de son bien, en confiant cette dernière à l'agence SERGIMO ; étant précisé que le prix de vente a fait l'objet d'une estimation comprise entre 254 753 € et 334 953 € sur le site MEILLEURS AGENTS, estimation par ailleurs confirmée à hauteur de 330 000 € par l'acte de donation authentique régularisé par feu [V] [H] au profit de son fils ; par suite M. [Y] [B] ne démontre nullement le caractère excessif ou abusif du prix proposé. Le congé pour vente délivré dans les formes et délais prévus par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sera déclaré valide ; en conséquence ordonne l'expulsion de M. [Y] [B] dans les terme, délai et conditions exposés dans le dispositif de la présente décision ; le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; Il n'apparaît, en revanche, pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour les occupants de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. - Sur les indemnités d'occupation En l'espèce, du fait du congé pour vendre notifié par le bailleur M. [Y] [B] se trouve déchu de tout titre d'occupation des lieux dans lesquels il se maintient. Le congé pour vendre lui ayant été notifié à effet du 31/05/2022 il convient de constater que le défendeur est devenu à cette même date occupant sans droit ni titre et se trouve donc tenu de payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux. Il convient de fixer cette indemnité conformément à la demande du bailleur à un montant égal à celui du loyer et des charges soit la somme de 900 € à compter du 31/05/2022 et jusqu'à libération effective des lieux, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; - Sur la demande reconventionnelle en baisse du montant du loyer et exécution des travaux Aux termes des dispositions des articles 1719 du Code civil le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués ; De même l'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Le locataire qui entend se prévaloir d'un trouble de jouissance doit prouver que le logement est indécent et que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et d'équipement, Le locataire doit toutefois démontrer qu'il s'est trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail ; en l'espèce M. [Y] [B] à l'appui de ses demandes produit un procès- verbal de constat non contradictoirement établi de commissaire de Justice en date du 04/10/2024 ainsi que différents devis en dates des années 2021 et 2022 ; Il convient de relever, d'une part, que les parties n'ont établi aucun constat des lieux d'entrée, le bail initial portant sur une location meublée d'une durée de 1 an et ne comportant qu'un inventaire sommaire des biens meubles ; de sorte que le preneur est réputé avoir reçu un bien en bon état d'usage ; l'avenant étant, pour sa part, dépourvu de constat. D'autre part, le constat d'huissier produit par le locataire, établi unilatéralement le même jour que l'assignation, ne peut être légitimement retenu comme élément de preuve, plus particulièrement en l'état de l'absence de toute demande tendant à voir réaliser des travaux ou des mises en conformité adressée en cours d'exécution du bail par le preneur à la bailleresse ; au contraire par courrier RAR en date du 17/05/2021 M. [Y] [B], faisant valoir le non-respect, selon lui, des dispositions de l 'article 25-4 de la loi du 06/07/1989, a exigé la modification du contrat aux fins de bénéficier d'un bail non meublé ; enfin, il en est de même du courrier du 25/02/2021 par lequel le locataire a contesté le congé délivré pour vente, qui ne comporte, à l'instar du premier, aucune mention ou réclamation sur d'éventuels désordres tels qu' allégués en cours de procédure ; par suite il convient de le débouter de ses demandes ; - Sur la demande de dommages-intérêt A l'appui, M. [V] [E] ne produit aucun justificatif lui permettant d'asseoir ses demandes ni de prouver l'existence d'un préjudice distinct de celui qu'il formule au titre des frais irrépétibles ; il sera par suite débouté de ses demandes. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, succombant, M. [Y] [B] est condamné aux dépens de l'instance ; Sur les frais irrépétibles : L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, M. [Y] [B] doit être condamné à verser à M. [V] [E] qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La Juridiction, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe, REJETTE l'exception de fin de non-recevoir ; CONSTATE la validité du congé délivré en date du 02/11/2021 ; PRONONCE la résiliation du bail à compter du 31/05/2022 ; ORDONNE M. [Y] [B] à quitter les lieux loués sis à [Adresse 8] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ; DIT que M. [V] [E] sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de M. [Y] [B] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ; REJETTE la demande d'astreinte ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place à l'exception du container dans les conditions ci-après définies ; CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à M. [V] [E] la somme 900 € mensuelle au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 31/05/2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; DEBOUTE M. [V] [E] et M. [Y] [B] du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à M. [V] [E] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ; RAPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. CONDAMNE M. [Y] [B] aux dépens de l'instance ; Ainsi jugé et prononcé aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,