Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/00746

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 19 Novembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00746 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6VN CODE NAC : 72I - 0A AFFAIRE : S.D.C. 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE - 94290 VILLENEUVE LE ROI C/ SAS STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDEUR S.D.C. 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE - 94290 VILLENEUVE LE ROI,représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), inscrite au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 428 748909, dont le siège social est sis 6 rue Konrad Adenauer - Rond Point Europe - ZAC du Grand Cottignies - 59447 WASQUEHAL CEDEX représenté par Me Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE DEFENDERESSE SAS STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°542076799, dont le siège social est sis 31 rue de Cambrai - 75019 PARIS 19E ARRONDISSEMENT ni comparante, ni représentée Débats tenus à l’audience du : 10 Octobre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Novembre 2024 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI a fait assigner la S.A.S. STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT, copropriétaire des lots 4, 11, 13, 14, 15, 16 et 17 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de : – recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer bien fondé, – constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamne ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles, – condamner la S.A.S. STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT au paiement de : * 2 830,81 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 11 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; * 250,00 € au titre des frais de poursuite ; * 3000,00 € à titre de dommages et intérêts ; * 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, – dire et juger que ces sommes porteront intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2023 sur une somme de 3852,10 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus, – si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non règlement des charges courantes, intégrabilité de la dette deviendra exigible, – rappeler que selon les dispositions des l’article 481-1 6° du CPC, le jugement sera exécutoire à titre provisoire dan les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC. L’affaire a été entendue une première fois à l’audience du 24 juin 2024 et renvoyée au 10 octobre 2024. Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI a fait signifier des conclusions à la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT. Il maintient ses demandes mais actualise la somme due au titre des charges et travaux impayées à 1383,29 euros et la somme demandées au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à 211,00 euros. L’affaire a été entendue à l’audience du 10 octobre 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance. La partie défenderesse, régulièrement assignée par acte remis à personne morale, n’est pas comparante ni représentée. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété : L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes. L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours. Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 6 septembre 2023 mettant en demeure la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT de régler la somme de 3 708,10 € au titre des charges de copropriétés dues par la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT au 23 août 2023. Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir. Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir : – un relevé de propriété, – le contrat de syndic, – les procès-verbaux des assemblées générales des 16 février 2022 et 15 mars 2023 ayant approuvé les budgets des exercices 2021 et 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que les fonds travaux, – les appels de fonds sur la période du 17 mai 2023 au 14 juin 2024, – l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 25 septembre 2024, Il convient de condamner la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 784,12 € au titre des charges de copropriétés dues par la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT au 25 septembre 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 6 septembre 2023. En effet, les frais de constitution de dossier par l’avocat ont été déduits car ils sont inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 404,17 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 15 mars 2023 pour l’exercice en cours. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 26 avril 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois. Sur la demande de dommages et intérêts : Le demandeur n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée. Sur la demande relative aux frais : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI fait état des frais suivants : – 39,00 euros au titre des frais de mise en demeure, – 28,00 euros au titre des frais de relance après mise en demeure, – 144,00 euros au titre des frais de mise en demeure par avocat. Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné. Les frais de mise en demeure et de relance, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 39,00 euros et 28,00 euros, ne sont pas contestables. En revanche la somme demandée, au titre de la mise en demeure du 6 septembre 2023 excède celle indiquée par le contrat de syndic. Dès lors la demande sera accordée uniquement à concurrence du montant prévu par lui. Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 106,00 euros. Sur les autres demandes : L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d'appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire, CONDAMNE la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI la somme de 784,12 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 6 septembre 2023, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 25 septembre 2024, ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 26 avril 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, CONDAMNE la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI la somme de 404,17 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 15 mars 2023 pour l’exercice en cours, REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts, CONDAMNE la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI la somme de 106,00 € au titre des frais, CONDAMNE la société STE OGF DIVISION DES INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 52 RUE DU GENERAL DE GAULLE 94290 VILLENEUVE LE ROI la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, RAPPELLE que la présente décision a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire, FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 novembre 2024. LE GREFFIER LE PRESIDENT