Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
22 OCTOBRE 2024
N° RG 24/01096 - N° Portalis DB22-W-B7I-SIN7
Code NAC : 30B
AFFAIRE : [G], [D] [I] [B] C/ S.A.S. KAJA EXOTIQUE
DEMANDEUR
Monsieur [G], [D] [I] [B]
né le 26 Janvier 1949 à [Localité 3] (PORTUGAL),
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Louis DELVOLVE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 48, Me Carla HERDEIRO, avocat au barreau de PARIS,
DEFENDERESSE
La Société KAJA EXOTIQUE,
S.A.S. immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 831 663 448, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Noémie LE BOUARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 113
Débats tenus à l'audience du : 24 Septembre 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 24 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date 1er octobre 2016, M. [G] [I] [B] a donné à bail commercial à la SARL ORALI le local professionnel à usage commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 4]. Par acte de cession de droit au bail en date du 21 juillet 2017, la SARL ORALI a cédé son droit au bail au profit de la SAS KAJA devenue par la suite KAJA EXOTIQUE.
Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 avril 2024, M. [G] [I] [B] a assigné la SAS KAJA EXOTIQUE en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.
Par ordonnance du 16 juillet 2024, la caducité de la citation a été ordonnée, faute de diligences du demandeur.
Il sera rappelé que l’article 468 du code de procédure civile dispose que la déclaration de caducité peut être rapportée si le demandeur fait connaître au greffe dans un délai de 15 jours le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile. Dans ce cas, les parties sont convoquées à une audience ultérieure.
Le demandeur a ainsi sollicité, le 26 juillet 2024, un relevé de caducité dans le délai légal de 15 jours suivant la décision invoquant l’impossibilité technique (faute de disposer de clé RPVA à cette date) pour l’avocat postulant de solliciter une retenue de l’affaire pour sa consoeur dominus litis qui ne pouvait arriver en début d’audience. Au regard de ce motif considéré comme légitime, l’affaire a été réinscrite au rôle et renvoyée à l’audience du 24 septembre 2024.
Il n’est donc pas besoin de statuer sur l’opposition de la SAS KAJA EXOTIQUE, soulevée à l’audience du 24 septembre 2024, qui soutient que M. [I] [B] ne justifie pas d’un motif légitime permettant de recevoir sa demande de relevé de caducité et de rétablissement de l’affaire et sollicite de voir rejeter cette demande et de condamner M. [I] [B] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, M. [I] [B] sollicite de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 octobre 2023 ;
- ordonner l’expulsion de la locataire, ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à venir ;
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux ;
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 42.028,35 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 10 septembre 2024 ;
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, soit 2019,53 euros, à compter du 29 octobre 2023 et jusqu' à la complète libération des locaux ;
- condamner la locataire à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS KAJA EXOTIQUE sollicite de voir :
- à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes ;
- titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial et accorder deux ans de délais de paiement à la SAS KAJA EXOTIQUE pour solder l’intégralité de ses condamnations ;
- en tout état de cause : juger que la SAS KAJA EXOTIQUE a bien versé le montant de 3200 euros à titre de dépôt de garantie et prendre acte du désistement de Monsieur [G] [D] [I] [B] quant à sa demande formulée au titre de dépôt de garantie ;
- débouter Monsieur [G] [D] [I] [B] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner Monsieur [G] [D] [I] [B] à verser à la SAS KAJA EXOTIQUE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l’audience du 24 septembre 2024, le demandeur confirme qu’il se désiste de sa demande relative à la conservation du dépôt de garantie, laquelle demande n’était pas reprise dans ses conclusions.
La défenderesse soulève diverses contestations sérieuses pour s’opposer aux demandes de la demanderesse, laquelle s’y oppose, comme ci-dessous développé.
La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, l’article 14 du présent bail stipule que « Le défaut de paiement intégral du loyer à son échéance exacte, même dans le cas où il s’agirait d’un seul terme, ainsi que toute inexécution des obligations incombant au Preneur, pourront entraîner la résiliation de plein droit du bail si le Bailleur exprime sa volonté de procéder en ce sens. La résiliation interviendra un mois après une mise en demeure restée infructueuse ».
Par acte de Commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, M. [I] [B] a fait délivrer à la SAS KAJA EXOTIQUE un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire, pour la somme de 15.694,48 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 27 septembre 2023, et lui faisant en outre sommation de faire cesser les infractions au bail : vente de boissons alcoolisées prohibée au regard du bail et utilisation indue de la cave n°3 sans droit ni titre, sous peine, à défaut de régularisation des obligations susvisées, passé le délai d’un mois, de se prévaloir de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire prévue à l’article 14 du bail.
S’agissant du non paiement des loyers, charges et accessoires, la SAS KAJA EXOTIQUE soulève en premier lieu une contestation relative à la prescription biennale.
Elle fait valoir qu’en vertu de l’article L.145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Ainsi, le recouvrement des loyers et charges impayés est prescrit sur l’année 2022. Elle relève que les loyers antérieurs au 22 avril 2019 ne peuvent être réclamés par le bailleur, étant prescrits, et précise en outre qu’il existe une contestation sérieuse sur l’arriéré locatif sollicité par le bailleur puisque le décompte ne permet pas d’identifier les loyers prescrits ou non sur l’année 2019, faisant mention de loyers sur les années « 2018/2019 ».
M. [I] [B] allègue que les actions en paiement des loyers, contestation des charges locatives tant pour le bailleur que pour le locataire, en remboursement des sommes payées à tort au bailleur, en restitution du dépôt de garantie, et en résiliation d’un bail commercial pour inobservations de ses clauses sont soumises au délai de droit commun de prescription des actions personnelles et mobilières fixé à cinq ans par l’article 2224 du code civil. Ainsi, selon lui, le recouvrement des loyers et charges impayés n’est pas prescrit sur l’année 2022 comme le prétend le preneur.
L’article L.145-60 du code de commerce s’applique aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Sont soumises à la prescription biennale notamment, les actions en révision triennale du loyer, les actions en fixation du prix du bail renouvelé à l’initiative du bailleur ou du preneur.
L’article 2224 du Code civil s’applique aux actions exercées en vertu du contrat de bail commercial et concerne toutes les actions qui ne sont pas évoquées dans le code de commerce au chapitre des baux commerciaux. Ces actions, telles que notamment l'action en paiement des loyers commerciaux, relèvent de la prescription quinquennale de droit commun de 5 ans.
En l’espèce, M. [I] [B] se fonde sur le bail commercial conclu et sur le commandement de payer resté sans effet. Dès lors, il s’agit bien d’une action exercée en vertu du contrat de bail commercial, et notamment en paiement des loyers commerciaux, en contestation des charges locatives, en remboursement des sommes payées à tort au bailleur, en restitution du dépôt de garantie, et en résiliation d’un bail commercial pour inobservations de ses clauses. Il n’est question d’une quelconque action sur le fondement du statut des baux commerciaux visée par l’article L.145-60 du code de commerce.
Par conséquent, la prescription quinquennale de droit commun s’applique en l’espèce avec l’évidence requise en référé. Le recouvrement des loyers et charges impayés n’est donc pas prescrit sur l’année 2022, les loyers antérieurs peuvent être réclamés car non prescrits. De plus, s’agissant du décompte, qui selon le défendeur ne permet pas d’identifier les loyers prescrits ou non sur l’année 2019 puisqu’il fait mention de loyers sur les années « 2018/2019 », cette mention du décompte ne pose pas problème compte tenu du fait que les loyers de l’année 2019 ne sont aucunement prescrits.
Ce moyen sera donc rejeté.
La SAS KAJA EXOTIQUE soulève en deuxième lieu une contestation relative au règlement des charges.
Elle fait valoir que l’acte de cession de droit au bail stipule uniquement un loyer mensuel de 1600 euros et vaudrait novation. Ainsi, elle serait exonérée de payer les charges d’un montant mensuel de 120 euros. Elle affirme en outre qu’il existe une contestation sérieuse sur l’arriéré locatif sollicité par le bailleur puisqu’aucune pièce probante quant aux charges dues et non prescrites.
M. [I] [B] soutient que la SAS KAJA EXOTIQUE ne s’acquitte aucunement des charges pourtant prévues et fixées au bail commercial. En effet, il souligne qu’à la lecture même de l’acte de cession, il est stipulé expressément que cet acte renvoie aux dispositions du bail commercial. Aussi, il expose qu’il est faux d’arguer que l’acte de cession vaut novation et que le preneur serait exonéré de payer les charges d’un montant mensuel de 120 euros.
En l’espèce, le bail commercial prévoit le paiement des charges locatives. De plus, l’une des annexes de l’acte de cession de droit au bail est le bail commercial conclu. Enfin, il ressort de l’acte de cession de droit au bail que « Le Preneur sera tenu de s’acquitter de l’ensemble des charges de fonctionnement et d’entretien portant sur le bien loué, qui correspondent notamment aux frais suivants : Taxe locative, entretien, Réparations, Remplacements, Embellissements etc…(…) Le cessionnaire reconnaît avoir reçu du cédant un exemplaire du bail commercial cédé ainsi que ses annexes. »
L’acte de cession de droit au bail stipule donc bien d’une part l’obligation de paiement d’un loyer mensuel de 1600 euros, et d’autre part l’obligation de paiement des charges de fonctionnement et d’entretien du bien loué. La SAS KAJA EXOTIQUE était donc bien informée de son obligation de payer les charges, ayant elle-même signé l’acte de cession de bail où les informations nécessaires étaient expressément stipulées. La novation peut ainsi être écartée avec l’évidence requise en référé.
Par ailleurs, s’agissant des pièces probantes relatives aux charges dues, il est justifié de plusieurs décomptes précis, notamment du 14 mars 2024, du 23 mai 2024 et du 10 juillet 2024 indiquant les charges impayées.
Par conséquent, la SAS KAJA EXOTIQUE était bien tenue de payer les charges locatives.
Ce moyen sera rejeté.
La SAS KAJA EXOTIQUE soulève en troisième lieu une contestation relative à la révision des loyers.
Elle explique ne pas contester la révision des loyers qui est prévue au bail commercial mais indique que M. [I] [B] n’a pas respecté les périodes triennales, en sollicitant une révision en 2023, alors qu’il ne pouvait le faire qu’au terme des périodes triennales, soit fin septembre 2019 et fin septembre 2022.
M. [I] [B] relève que la révision des loyers est prévue au bail commercial et que le principe même de la révision des loyers n’est pas contesté par la S.A.S KAJA EXOTIQUE.
Il soutient que la demande de révision des loyers sollicitée n’est pas sérieusement contestable.
Aux termes de l’article L.145-37 du code de commerce : « Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. »
Aux termes de l’article L.145-38 du code de commerce : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. »
En l’espèce, il ressort du contrat de bail commercial en date du 1er octobre 2016, dans son article 4, que « le présent bail, soumis au statut des baux commerciaux, est consenti et accepté pour une durée de 9 ans (années entières et consécutives), qui commence à courir à compter du 01/10/2016 ». Il n’est pas contesté que le contrat de bail a pris effet à compter du 1er octobre 2016 et que la date d’entrée en jouissance du locataire est le 1er octobre 2016.
La première demande en révision pouvait donc être formée à partir du 1er octobre 2019, puis une deuxième à partir du 1er octobre 2022.
Il est ainsi indiqué au bas des tableaux de décompte produits que « le tableau tient compte d’une indexation triennale en octobre 2019 et octobre 2022 », comme le relève notamment le courrier adressé par M. [I] [B] à la société KAJA EXOTIQUE en date du 2 octobre 2023, dont l’objet est « mise en demeure loyer impayé », indiquant « comme je vous ai informé par lettre recommandée : loyer à partir du 01 octobre 2022 ». Il est en outre constaté une augmentation de loyer (résultant d’une révision mentionnée par erreur « indexation ») dans les tableaux de décompte correspondant aux périodes susvisées.
Ce moyen sera rejeté.
La SAS KAJA EXOTIQUE soulève en quatrième lieu une contestation relative à l’indexation des loyers.
Elle soutient que ni le bail commercial du 1er octobre 2016 ni l’acte de cession du droit au bail ne prévoient une indexation de loyer.
M. [I] [B] indique que, alors que l’indexation du loyer est prévue à l’article 10 RÉVISION DU LOYER du bail commercial, la société ne respecte pas l’indexation du loyer, elle paye uniquement, depuis la reprise du bail en 2017, la somme mensuelle de 1600 euros correspondant au loyer mensuel hors charges fixé dans le bail commercial. Malgré relances et mises en demeure du bailleur, la société n’a jamais régularisé la situation.
Il sera rappelé que l’indexation, mécanisme contractuel, ne s’applique que si le bail commercial le prévoit.
En l’espèce, il ne ressort du bail commercial et de l’acte de cession aucune disposition sur une quelconque indexation du loyer. De plus, l’article 10 du bail commercial concerne la révision du loyer et non l’indexation du loyer qui est à distinguer en raison notamment du caractère automatique ou non. Par conséquent, l’indexation ne pouvant s’appliquer en l’absence d’une disposition dans le bail commercial, la SAS KAJA EXOTIQUE n’était pas tenue à respecter une quelconque indexation.
Toutefois, il a été précédemment relevé que les tableaux de décompte mentionnent une augmentation du loyer après révision et non indexation, les termes « indexation » et « loyer indexé » constituant une erreur matérielle de dénomination.
Ce moyen sera rejeté.
Le bailleur justifie donc par la production du commandement de payer du 29 septembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 29 septembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 30 octobre 2023.
L’acquisition de la clause résolutoire étant constaté sur l’inexécution de l’obligation de paiement des loyers et charges, il est superfétatoire de statuer sur l’inexécution alléguée des autres obligations du bail relatives à la vente non autorisée de boissons alcoolisées et à l’occupation sans droit ni titre de la cave n°3).
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il convient de condamner la SAS KAJA EXOTIQUE à payer à M. [G] [I] [B] titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 30 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Il y a donc lieu de condamner la SAS KAJA EXOTIQUE à payer à M. [G] [I] [B] la somme provisionnelle de 42.028,35 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
En l’espèce, il n’est justifié d’aucune garanties sérieuses de solvabilité.
Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer au demandeur la somme de 3000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique:
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er octobre 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 30 octobre 2023,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 4],
Disons n’y avoir lieu à astreinte,
Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la SAS KAJA EXOTIQUE à payer à M. [G] [I] [B] titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 30 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués,
Condamnons la SAS KAJA EXOTIQUE à payer à M. [G] [I] [B] la somme provisionnelle de 42.028,35 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
Rejetons la demande de délais de paiement,
Condamnons la SAS KAJA EXOTIQUE à payer à M. [G] [I] [B] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la SAS KAJA EXOTIQUE au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Première Vice-Présidente
Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY
