Cour d'appel, 12 décembre 2023. 22/00261

ARRET N° N° RG 22/00261 N°Portalis DBWA-V-B7G-CKOE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] C/ LA SARL ANTILLES GESTION IMMOBILIERE LA SA. LLOYD'S INSURANCE COMPANY COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 12 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 14 Juin 2022, enregistré sous le n° 19/02295; APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic, la SARL ADB 972 IMMOBILIER,prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 7] [Localité 4] Représenté par Me Séverine TERMON, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE INTIMEES : LA SOCIETE ANTILLES GESTION IMMOBILIERE, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Charlène LE FLOC'H, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE Me Manuel RAISON, de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat plaidant, au barreau de PARIS LA SOCIETE LLOYD'S INSURANCE COMPANY S.A, représentée par son mandataire général, M. [D] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Charlène LE FLOC'H, avocat au barreau de MARTINIQUE Me Manuel RAISON, de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat plaidant, au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Octobre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de chambre Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 12 Décembre 2023 ; ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE La SARL Antilles Gestion Immobilière (AGI) a été le syndic de la Résidence [Adresse 6] du 1er avril 2011 au 30 juin 2016 puis son administrateur provisoire du 1er juillet 2017 au 31 janvier 2017. Elle a été remplacée par la société Magplus Immobilier à compter du 31 janvier 2017. Le SDC de la Résidence [Adresse 6], considérant que le syndic la SARL AGI avait été défaillant, l'a assigné devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire ainsi que la SAS Lloyds France en sa qualité d'assureur. Par jugement en date du 14 juin 2022 tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit : - Prononce la mise hors de cause de la SAS Lloyds France ; - Déclare recevable l'intervention de la SA Lloyd's Insurance Company ; - Déboute le SDC de la Résidence [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes ; - Condamne le SDC de la Résidence [Adresse 6] à payer à la SARL AGI et la Lloyd's Insurance Company SA ensemble la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne le SDC de la Résidence [Adresse 6] au paiement des dépens de l'instance, avec distraction zu profit de M° Charlène Le Floc'h. avocate au barreau de la Martinique ; - Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration en date du 8 juillet 2022, le SDC de la Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic ADB 972 Immobilier a fait appel de cette décision en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné au dépens et au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été orientée à la mise en état selon avis du 18 août 2002. Dans ses dernières conclusions communiquées le 15 mars 2023, le SDC de la Résidence [Adresse 6] demande à la cour de statuer comme suit : Vu les articles 1217, 1231 et suivants, 1991 du Code civil Vu l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; - Infirmer le jugement du 14 juin 2022 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance ; - Juger que la SARL ANTILLES GESTION IMMOBILIERE n'a pas fait réaliser les réparations urgentes de remise en état de l'avancée béton d'accès au regard d'évacuation des eaux pluviales, ce qui a engendré une aggravation de l'affouillement ; - Juger que les travaux initialement estimés à la somme de 163.957 € se sont finalement élevés à la somme de 234.253,57 € TTC - Juger que la SARL ANTILLES GESTION IMMOBlLIERE a commis une faute dans l'exercice de sa mission et a manqué à ses obligations de gestion et de conservation de l'immeuble ; - Condamner in solidum la SARL ANTILLES GESTION IMMOBILIERE et la Société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] les sommes suivantes : - 70.296,57 € au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter dela mise en demeure du 11 mars 2019 ; - 50.000 € de dommages et intérêts ; - Condamner la SARL ANTILLES GESTION IMMOBILIERE au paiement de la franchise restant due par l'assuré, soit au maximum 4.500 € ; - Condamner in solidum la SARL ANTILLES GESTION IMMOBILIERE et la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner in solidum la SARL ANTILLES GESTION IMMOBILIERE et LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic de ne pas avoir pris l'initiative d'exécuter des travaux conservatoires dès qu'il a eu connaissance de la rupture d'une canalisation le 22 avril 2013 alors qu'il avait qualifié la situation de péril imminent, et de ne pas avoir convoqué l'assemblée générale pour soumettre au vote la nécessité de réaliser les travaux, alors qu'il avait reçu le rapport de l'assurance le 12 juin 2013 et qu'un membre du conseil syndical l'avait mis en garde sur l'absence d'intervention dès le 10 mai 2013. Il soutient que l'intervention du plombier réglée le 31 mai 2013 est étrangère à ce litige. Il reproche de ne pas s'être rendu sur le chantier lors de la réunion du 14 juin 2016,et de n'avoir soumis le devis de 158'464,25 € à l'assemblée générale que le 17 juillet 2014 puis de ne pas avoir effectué de diligence pour obtenir le paiement des charges impayées. Les travaux ont été réalisés pour un coût de 234'253,57 € et le syndicat des copropriétaires estime avoir subi, en raison de ces fautes, un préjudice de 70'296,57 € correspondant à la différence entre le coût initial des travaux et le coût définitif. Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 mars 2023, la SARL AGI et la Lloyd's Insurance Company SA demandent à la cour de statuer comme suit : - Recevoir les sociétés AGI et LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA en leurs écritures et les déclarer bien fondées ; - Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de FORT DE FRANCE du 14 juin 2022 en ce qu'il a : - Prononcé la mise hors de cause de la société LLOYD'S France SAS ; - Déclaré recevable l'intervention volontaire de la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA ; - Débouté le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; - Condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à la société AGI et à la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA, ensemble, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamné le Syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l'instance, avec distraction au profit de Me LE FLOC'H ; - Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement ; EN CONSEQUENCE : - Constater le manque d'éléments probants patents et la mauvaise foi du Syndicat des copropriétaires ; - Constater l'absence de faute de la société AGI ; - Constater l'absence de lien de causalité entre son intervention et les préjudices allégués ; - Constater l'absence de préjudice indemnisable opposable à la société AGI ; - En déduire que sa responsabilité ne peut être engagée en l'espèce ; En conséquence : - Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre des sociétés AGI et LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA ; EN TOUTE HYPOTHESE : - Déduire des condamnations pouvant être mises à la charge de la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA le montant de la franchise restant due par l'assuré ; - Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser aux sociétés AGI et LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, conformément à l'article 699 du CPC, dont distraction au profit de Maître Charlène LE FLOC'H. Elles demandent la confirmation du jugement contestant toute faute du syndic ainsi que tout lien de causalité avec les préjudices invoqués. Elles soulignent que le rapport de la société Eurexo date du 12 juin 2013, qu'il ne s'agit pas d'une expertise judiciaire et qu'il n'est ni pertinent ni suffisant pour justifier la demande du syndicat alors que des travaux ont été réalisés et réceptionnés le 2 octobre 2018. Elles font valoir que la cause des désordres est totalement étrangère à l'absence de réalisation des travaux à hauteur de la somme de 20' 206,50 € en 2013. Elles rappellent que le syndic est un simple mandataire du syndicat de copropriétaires et qu'il ne peut faire des avances de trésorerie. C'est grâce à son travail que 76 % du coût des travaux a pu être récolté entre septembre 2014 et mars 2015 soit sur sept mois. Les travaux n'ont pu être réalisés dans la mesure où il manquait 14 % de leur coût. C'est son successeur qui a bénéficié de ce travail. Le syndic produit une liste des débiteurs et soutient que la copropriété rencontre manifestement toujours des difficultés de trésorerie puisqu'elle a été placée sous administration judiciaire à la demande du nouveau syndic qui ne parvenait pas à faire face aux dettes de la copropriété. Selon elle les travaux réalisés en 2018 sont totalement étrangers à l'absence de réalisation des travaux à hauteur de la somme de 20'206,50 € en 2013 et la détérioration du talus serait due à la défaillance du réseau d'eaux usées appartenant à la société Odyssi qui en serait responsable. Les travaux n'ont pu être effectués avant en raison du manque de trésorerie. L'ordonnance de clôture est en date du 15 juin 2013. Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées. MOTIFS DE LA DÉCISION La cour constate qu'il n'a pas été fait appel du chef de jugement prononçant la mise hors de cause de la SAS Lloyds France SAS et de la recevabilité de l'intervention volontaire de la Lloyds Insurance Insurance Compagny SA. En conséquence ces deux chefs de jugement sont définitifs et il n'y a pas lieu de les examiner. La cour n'est saisie que des prétentions figurant au dispositif des conclusions et n'a pas à répondre dans le dispositif des moyens à l'appui de ces prétentions. Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires.Il est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution en application des dispositions de l'article 1991 du code civil. Par application des dispositions de l'article 1992 du code civil il est responsables des fautes qu'il commet dans sa gestion. En application des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il résulte des pièces produites au dossier par l'appelant que, notamment le 22 avril 2013 Monsieur [S] [H] qui serait membre du conseil syndical, a informé par courriel le syndic qu'une canalisation d'eaux pluviales de diamètre 400 mm était cassée. Il précisait : " état du talus : un affouillement de près de 1,5 m par 1,5 m en sortie de la canalisation cassée". Il précisait également : ' travaux à réaliser pour mise en sécurité du bâtiment : 1) remplacement de la canalisation, 2) reprise de l'affouillement en tête de talus "exemple : la réalisation de soutènement en gabions métalliques (cage à roche), 3) il serait opportun de traiter dans un second temps la zone de glissement toujours derrière ce même bâtiment". Il rappelait que les deux premiers points nécessitaient l'intervention sous moins de 15 jours, des' événements pluvieux étant vite arrivés '. Il réitérait sa demande de travaux par courriel du 28 avril 2013 et soutenait que suite aux dernières pluies, l'affouillement s'était accentué. Le syndic a effectué une déclaration de sinistre le 28 mai 2013 et l'assureur a déposé son rapport le 12 juin 2013. Dans ce rapport l'assureur confirme que lors du passage d'une onde tropicale les 1er et 2 mai 2013, s'est produit un glissement de terrain endommageant l'avancée béton d'accès au regard d'évacuation des eaux pluviales, mettant à découvert le câblage enterré de la résidence. L'assureur indiquait qu'il appartenait au syndicat de copropriétaires « de réaliser urgemment un bâchage provisoire de la zone afin d'éviter l'aggravation de l'affouillement lors des passages pluvieux '. Il concluait également que la zone de glissement était instable qu'il serait opportun de démolir et évacuer le massif en béton armé au regard de la dangerosité du glissement qui pourrait se produire. Il précisait que le syndic en avait convenu et avait sollicité la société Somatras. Il évaluait les dommages pour la remise en état du terrain à la somme de 21'188,03 euros dont il déduisait la franchise. Le 10 mai 2013 monsieur [H] relançait le syndic et indiquait qu'une intervention était à programmer en urgence. Il relançait à nouveau le syndic le 21 mai 2013 l'interrogeant sur la réalisation des travaux avant le mois de juillet 2013. Conformément aux conclusions de l'expert de l'assurance, un devis de la société Somatras d'un montant de 20'506,50 € était adressé le 5 juin 2013 au syndic. Il n'est pas contesté qu'aucune mesure conservatoire n'a été prise entre le 22 avril 2013 et le 17 juillet 2014. La cour constate également à la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 26 novembre 2013 que ne figure pas à l'ordre du jour la réalisation de travaux conservatoires pas plus que lors de l'assemblée générale du 12 septembre 2013, seul un plafond de provision spéciale destinée à faire face aux travaux d'entretien ou de conservation dans les trois années à échoir et a été voté. Ce n'est que lors de l'assemblée générale du 17 juillet 2014 qu'il a été mis à l'ordre du jour la décision de choisir une société pour les travaux de reprise du talus suite à un éboulement et au vote de provision d'un montant de 158'464,25 €. Le 4 août 2014 le syndic obtenait un devis de travaux pour un montant de 149'117,05 euro.Il n'est pas contesté que finalement des travaux seront réalisés pour un montant de 234'253,57 € entre mai 2018 et octobre 2018. Si l'on peut s'étonner du décalage dans le temps entre l'apparition du sinistre en avril 2013 et la réalisation des travaux en 2018, pour déterminer d'une part si les travaux préconisés en avril-mai 2013 étaient des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble qu'il appartenait au syndic de faire procéder de sa propre initiative et d'autre part si l'absence de réalisation de ces travaux est à l'origine du coût réel des travaux tel qu'il a été déterminé en 2018, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire s'agissant d'éléments techniques nécessitant que la cour soit éclairée par un expert. En conséquence il sera sursis à statuer sur les demandes. La provision à valoir sur les frais de l'expert doit être mise à la charge de l' appelant qui invoque la responsabilité du syndic. Les dépens seront réservés l'instance étant en cours PAR CES MOTIFS La cour, SURSOIT à statuer sur les demandes ; ORDONNE avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire confiée à monsieur [K] [T], [Adresse 1], expert près de la cour d'appel de Fort de France avec la mission suivante : - prendre connaissance des documents communiqués contradictoirement par les conseils des parties et se faire communiquer par elles tout document qu'il estime nécessaire, - après s'être éventuellement rendu sur place, les parties et leurs conseils préalablement convoqués, - donner à la cour tous éléments techniques pour lui permettre d'être éclairée sur le point de savoir si à la date du 22 avril 2013 les travaux à réaliser listés par monsieur [H] dans son mail adressé au syndic, peuvent être qualifiés de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, - donner à la cour tous éléments techniques lui permettant de l'éclairer sur le point de savoir siles travaux préconisés par l'assureur dans son rapport du 12 juin 2013 peuvent être qualifiés de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, - dire si le coût des travaux effectués en 2018 aurait pu être moindre si, - dès le 22 avril 2013 les travaux listés par monsieur [H] avaient été réalisés, - dès le 12 juin 2013 les travaux préconisés par l'assureur avaient été réalisés, - les travaux pour lesquels une provision de 158 464,25 € votés lors de l'assemblée générale du 17 septembre 2014 avaient été réalisés ; DIRE si les travaux pour lesquels une provision de 158 464,25 € a été votée le 17 septembre 2014 sont des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; DANS l'affirmative donner à la cour tous éléments techniques permettant de chiffrer le surcoût à chaque étape susvisée ainsi que les préjudices invoqués ; DIT que l'expert pourra recueillir l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix après avoir suscité l'avis des parties et du conseiller chargé du contrôle des expertises et sollicité un complément de provision ; DIT que l'expert fera connaître SANS DELAI son acceptation au greffe de la juridiction ; DIT que l'expert tiendra informé le conseiller chargé des expertises de l'avancement de ses opérations et des diligences par lui accomplies ; DIT qu'à toute demande de consignation complémentaire doit être joint un pré-rapport ; DIT qu'avant de déposer son rapport, l'expert en communiquera le projet aux parties pour recevoir leurs observations éventuelles dans un délai qu'il fixera ; FIXE à la somme de 5 000,00 € la provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert que le SDC de la Résidence [Adresse 6] devra consigner à la régie de la cour d'appel de Fort de France avant le 20 février 2024 faute de quoi, la désignation de l'expert sera caduque, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; DIT que l'expert devra commencer ses opérations dès qu'il aura reçu avis de la consignation de la provision et qu'il devra déposer son rapport dans le délai d'un an suivant le versement de la consignation, et le communiquer aux parties en joignant sa demande d'honoraires ; RENVOIE l'affaire à l'audience de la mise en état du 27 février 2024 pour vérification du versement de la consignation et rappelle qu'à défaut de ce versement, l'affaire sera fixée pour être soumise à nouveau à la cour ; RÉSERVE les dépens. Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,