Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 25/00111

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] Service des contentieux de la protection [Adresse 9] [Localité 8] JUGEMENT DU 04 Juillet 2025 N° RG 25/00111 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LLVP Jugement du 04 Juillet 2025 N°: 25/626 S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION C/ [H] [E] [O] [E] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à SA AIGUILLON COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ; Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 21 Mars 2025. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Mme [C] [M] [X], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [H] [E] [Adresse 4] [Adresse 10] [Localité 6] non comparant, ni représenté Mme [O] [E] [Adresse 4] [Adresse 10] [Localité 6] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 juillet 2022, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] concernant un logement et une place de parking situés [Adresse 2] à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 409,47 euros et d’une provision pour charges de 40,17 euros. Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 424,31 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] le 22 novembre 2023. Par assignation du 19 décembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater la résiliation du bail par le fait de l’acquisition de la clause résolutoireOrdonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publiqueCondamner les locataires au paiement des sommes suivantes :356.96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,Condamner Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] aux entiers dépens L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 21 mars 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mars 2025, s'élève désormais à 3.965,98 euros. La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent qu’ils ne rencontrent pas le couple mais d’autres personnes dans le logement. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La société AIGUILLON CONSTRUCTION ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 424,31 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2024. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2025, Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] lui devaient la somme de 3.965,98 euros, soustraction faite des frais de l’assignation. Il y a lieu de déduire également les frais des commandements de payer à chacun de deux co-locataires soit 136,62 euros, soit une somme 3.829,36 euros au titre de l’arriéré locatif. Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 3. Sur l’indemnité d’occupation A compter de la résiliation du bail, les locataires occupant les lieux sont redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer actualisé de 457,57 euros. Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 21.01.2024, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 21.01.2024 au 20.03.2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 3.829,36 euros sus-prononcée. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE à la date du 21 janvier 2024 la résiliation du bail conclu le 19 juillet 2022 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E], d’autre part, concernant les locaux (logement et place de parking) situés [Adresse 2] à [Adresse 11] [Localité 1]; DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ; ORDONNE à Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 3.829,36 euros (trois mille huit cent vingt-neuf euros et trente-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse (loyers et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 457,57 euros (quatre cent cinquante-sept euros et cinquante-sept centimes) par mois ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 21 janvier 2024 au 20 mars 2025 échéance de mars 2025 non incluse sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 3.829,36 euros sus-prononcée ; DIT que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société bailleresse ou à son mandataire ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [O] [E] aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 novembre 2023 et celui des assignations du 19 décembre 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge