Cour d'appel, 27 février 2025. 24/03705

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 27 FEVRIER 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03705 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QKA4 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 JUILLET 2024 PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER N° RG 24/30286 APPELANTE : Société RAYONNAGE PRIVE, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me VERNHET INTIMEE : S.C.I. LE BUISSON [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Jean michel BERGON, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 31 Décembre 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseillère Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte authentique en date du 5 novembre 2014, prenant effet le 1er décembre 2014, la SCI [Adresse 5] a donné à bail commercial à la SARL Rayonnage Privé un local à usage d'entrepôt, situé [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 28 800 euros HT, indexé pour une durée de neuf années. Le 28 avril 2023, la société Rayonnage Privé a donné congé pour le 30 novembre 2023. Saisi par acte de commissaire de justice en date du 28 févriers 2024 délivré par la SCI [Adresse 5] afin de condamnation à une provision à hauteur de 75 562 euros au titre de l'arriéré locatif, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, par ordonnance rendue le 9 juillet 2024, a : - condamné la SARL Rayonnage privé à payer à la SCI Le Buisson une provision de 75 562,82 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers ct charges dus au 30 novembre 2023 ; - rejeté le surplus des demandes ; - condamné la SARL Rayonnage privé à payer à la SCI Le Buisson une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL Rayonnage privé aux dépens. Par déclaration reçue le 16 juillet 2024, la société Rayonnage Privé a relevé appel de cette ordonnance. Par avis en date du 3 septembre 2024, l'affaire a été fixée à l'audience du 7 janvier 2025 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. Par conclusions du 3 octobre 2024, la société Rayonnage Privé demande à la cour de : - réformer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré que le paiement des loyers ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, - réformer cette ordonnance, - reconventionnellement, réformant encore une fois, ordonner le remboursement de la caution, dire et juger que la contestation est d'autant plus sérieuse que les charges sollicitées ne sont absolument pas justifiées, contrairement aux obligations portées par le bail, - condamner la SCI [Adresse 5] à payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. (sic) Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que : - il existe des contestations sérieuses : - le montant de l'arriéré est erroné, - l'exception d'inexécution doit s'appliquer eu égard au fait que l'immeuble est vétuste, il n'est plus hors d'eau, ni hors d'air, le bardage est arraché et les grosses réparations n'ont pas été effectuées, l'immeuble a été squatté en août 2023, - l'exception de compensation doit s'appliquer : la caution doit être remboursée, les charges n'ont jamais été justifiées, l'avance de 600 euros par mois est exagérée  eu égard aux charges applicables dans le voisinage ; elle est créancière. Par conclusions du 29 octobre 2024, formant appel incident, la SCI [Adresse 5] demande à la cour au visa de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de : - confirmer l'ordonnance déférée sauf en ce qui concerne le quantum des condamnations ; - condamner la société Rayonnage Privé à payer en deniers et quittance, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers et charges pour la période du 1er janvier 2022 au 30 novembre 2023 la somme de 73 688,33 euros avec intérêt de droit à compter de l'assignation, - et y ajoutant condamner la société Rayonnage Privé à lui payer la somme de 1 886,40 euros au titre de la régularisation pour charge pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 ; - débouter la société Rayonnage Privé de toutes ses demandes ; - condamner la société Rayonnage Privé aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles Elle expose en substance que : - elle a cessé tout paiement en mai 2022 ; elle est débitrice des loyers, de l'indexation, des charges et de la taxe foncière depuis cette date, outre un reliquat de charges pour les années 2019 à 2021, - l'obligation de délivrance a été respectée ; aucune dégradation n'est établie avant son départ de lieux en juin 2022 et le bardage a été arraché faute pour le preneur de respecter son obligation de maintenir une activité dans les lieux, - la restitution de la caution est contestable eu égard à l'état du bâtiment découlant du non-respect par le preneur de ses obligations, - les charges sont justifiées. Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est en date du 31 décembre 2024. MOTIFS de la DECISION : 1- sur la demande de provision Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 alinéa 2 de code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. La SCI [Adresse 5] sollicite une provision à hauteur de la somme de 75 574,73 euros au titre des loyers de mai 2022 à novembre 2023 en tenant compte de l'indexation (61 387,03 euros), de la taxe foncière, avec TVA, de l'année 2022 (8 181,60 euros- déduction faite des provision pour charges (2 400 euros)) et au prorata pour l'année 2023 (6 519,70 euros), et d'un reliquat de charges pour les années 2019 à 2021 (1 886,40 euros). La société Rayonnage Privé ne conteste pas le calcul effectué, soutenant, uniquement, que les mois de janvier à avril 2022 ne sont pas dus, ayant été payés, ce qui correspond à la demande en paiement. Pour étayer l'exception d'inexécution qu'elle oppose à tout paiement, la société Rayonnage Privé produit une lettre de son conseil en date du 12 avril 2022, une lettre en date du 31 août 2023, qu'elle a adressée à son bailleur, un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 21 mars 2024 ainsi que deux attestations ( qui ne respectent pas les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile). La lettre en date du 12 avril 2022 fait état de bardages vétustes ne permettant plus que l'immeuble soit hors d'eau et hors d'air. Les photographies de ceux-ci, versées aux débats avec ladite lettre, ne sont pas datées ; elles montrent une dégradation du bardage sur une façade, créant une ouverture dans celle-ci, et des dégradations plus limitées sur une autre façade. Les constatations du commissaire de justice le 21 mars 2024 sont postérieures de presque deux années à cette lettre et ne peuvent démontrer l'état du bâtiment en 2022. Au demeurant, les photographies de ce constat représentant la façade latérale Sud du bâtiment sont très similaires à celles produites avec la lettre d'avril 2022. Par ailleurs, la SCI [Adresse 5] verse aux débats deux photographies de la même façade Sud, datées des mois d'août et septembre 2022, qui ne présentent aucune dégradation. Elle établit, s'appuyant sur des photographies réalisées en 2016, 2017, 2018 et 2021, que le bâtiment (façade Ouest) a été progressivement dégradé par l'usage qui en a été fait (dépôt de matériel à proximité). Il résulte du répertoire Sirène et du procès-verbal de décision de l'associé unique de la société Rayonnage privé en date du 1er juin 2022 que celle-ci a déménagé à cette date malgré un congé délivré en avril 2023 pour le 31 décembre suivant. Les deux témoignages de personnes, présentées comme des membres du personnel de la société Rayonnage Privé, ne permettent pas davantage de retenir que la dégradation du bardage était contemporaine à l'occupation des lieux par la société Rayonnage Privé avant son départ en juin 2022. Enfin, la survenance d'une entrée par effraction dans le bâtiment en août 2023 ne peut être imputée, en l'absence de tout élément, à l'état supposé de dégradation de celui-ci alors que la société Rayonnage Privé avait quitté les lieux depuis plusieurs mois et qu'elle n'indiquait nullement dans sa lettre du 31 août 2023, informant le bailleur de ce sinistre, que l'ouverture dans la façade avait permis une telle irruption. Il en résulte que la société Rayonnage Privé ne rapporte l'existence d'aucune contestation sérieuse, susceptible de démontrer qu'elle peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour faire échec à la demande en paiement provisionnelle du bailleur. Le montant des charges, et de la provision afférente, ainsi que le calcul de l'indexation sont justifiés par les pièces versées aux débats. Le dépôt de garantie, prévu au contrat de bail en page 11, est versé en garantie du paiement régulier des loyers en principal, intérêts, frais et accessoires et de l'exécution des charges et conditions du bail et est conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu'au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables et toute indemnités de quelque nature qu'elles soient, que le preneur pourrait devoir au bailleur à l'expiration du bail et à sa sortie des locaux. Au regard des manquements du preneur à ses obligations contractuelles, ayant cessé tout paiement du loyer concomitamment à son déménagement sans avoir donné congé, aucune compensation n'est justifiée et la provision réclamée, sans déduction du dépôt de garantie, n'est pas sérieusement contestable. La société Rayonnage Privée sera condamnée à verser, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers et charges pour la période du 1er janvier 2022 au 30 novembre 2023 la somme de 73 688,33 euros et au titre de la régularisation des charges (taxe foncière) pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021, celle de 1 886,40 euros. L'ordonnance de référé sera confirmée sur le principe de la condamnation à une somme provisionnelle au titre de loyers et charges locatives et seulement amendée sur le montant de celle-ci conformément à la demande du bailleur. 2 -sur les frais irrépétibles et les dépens La société Rayonnage Privé, partie succombante, sera condamnée aux dépens d'appel et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 1 500 euros. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu'elle a condamné la SARL Rayonnage Privé à payer à la SCI [Adresse 5] une provision de 75 562,82 en deniers et quittances à valoir sur les loyers ct charges dus au 30 novembre 2023 ; Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant, Condamne la SARL Rayonnage Privé à payer à la SCI [Adresse 5] une provision de 73 688,33 euros  à valoir sur les loyers ct charges dus pour la période du 1er mai 2022 au 30 novembre 2023; Condamne la SARL Rayonnage Privé à payer à la SCI [Adresse 5] une provision de 1 886,40 euros au titre de la régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 ; Condamne la SARL Rayonnage Privé à verser à la SCI [Adresse 5] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Rayonnage Privé aux dépens d'appel. le greffier la présidente