Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/00289

Du 16 février 2024 5AG SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/00289 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XN76 [B] [D], [Y], [R] [F] C/ [O], [J] [H], S.A.S. FONCIA - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 16/02/2024 Avocats : la SELARL ATHANAZE JEROME la SELARL JURICAB la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité 180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex JUGEMENT EN DATE DU 16 février 2024 JUGE : Monsieur [P] [S] GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEURS : Monsieur [B] [D] né le 13 Février 1979 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Caroline SALVIAT, SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, Avocat au barreau de BORDEAUX Madame [Y], [R] [F] née le 22 Mai 1982 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Caroline SALVIAT, SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEURS : Monsieur [O], [J] [H] né le 16 Juillet 1959 à [Localité 6] ( PAYS BAS) Section Bonnet [A] [Z] [Localité 3] Représenté par Me Jérôme ATHANAZE, SELUARL J. ATHANAZE, Avocat au barreau de PERIGUEUX S.A.S. FONCIA BORDEAUX . [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Maître Hélène DUFOURG, SELARL JURICAB, Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 18 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 9 janvier 2020, M. [O] [H], représenté par la société FONCIA BORDEAUX, a donné à bail à M. [B] [D] et Mme [Y] [F] un logement situé dans une copropriété, correspondant au lot 24, d’une surface habitable de 87,36 m², comprenant séjour avec coin cuisine, buanderie, deux chambres, mezzanine, salle de bain et WC, ainsi, à titre accessoire, qu’une cave correspondant au lot 22. Le 6 décembre 2022, M. [B] [D] et Mme [Y] [F] ont fait assigner M. [O] [H] et la société FONCIA BORDEAUX, en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 1], ainsi qu’en sa qualité de mandataire de M. [O] [H], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été débattue à l'audience du 18 décembre 2023. A l’audience, le conseil de M. [B] [D] et Mme [Y] [F] se réfère ses conclusions par lesquelles ils demandent : - de débouter la société FONCIA de sa demande de voir juger nulle l’assignation qu’ils ont délivrée à son encontre ; - de juger que le bail conclu porte sur un espace partant de la porte palière conduisant l’intégralité de la cour à la maison d’habitation ; - de condamner M. [O] [H] à leur payer la somme de 5550 euros au titre de la réduction proportionnelle du loyer ; - de condamner solidairement M. [O] [H] et La société FONCIA à leur payer les sommes suivantes : - 28800 euros, au titre de la réparation d'un trouble de jouissance ; - 3000 euros, au titre d'un préjudice moral ; - 4358,50 euros, en réparation de leur préjudice matériel ; - de condamner solidairement M. [O] [H] et la société FONCIA à leur payer la somme de 1244,61 euros arrêtée au mois de mai 2023 et à parfaire au jour de la décision à intervenir, au titre du remboursement du dépôt de garantie ; - de condamner solidairement M. [O] [H] et la société FONCIA à leur payer la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Le conseil de M. [O] [H] se réfère à ses conclusions par lesquelles ce dernier demande : - de débouter M. [D] et Mme [F] de leurs demandes ; A titre reconventionnel, - de les condamner à lui payer la somme de 5.893,59 € au titre des loyers et charges impayés ; - de débouter M. [D] et Mme [F] de leurs demandes contraires ; En tout état de cause, - de les condamner au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Le conseil de la société FONCIA BORDEAUX se réfère à ses conclusions, par lesquelles elle demande : - de débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes à son égard ; A titre subsidiaire, - de dire n’y avoir lieu à solidarité ; - de débouter M. [D] et Mme [F] de leurs demandes de réparation d’un prétendu trouble de jouissance, d’un préjudice matériel, d’une restitution du dépôt de garantie ainsi qu’une réduction proportionnelle de loyer ; A défaut, - de réduire les préjudices considérés comme étant indemnisables à de plus justes proportions ; En toute hypothèse, - de dire que la décision ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ; - de condamner in solidum M. [D] et Mme [F] à lui verser la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Il est renvoyé aux conclusions écrites déposées par les parties à l'audience pour l'exposé complet de leurs moyens respectifs. MOTIFS DE LA DECISION - SUR LA NULLITÉ DE L’ASSIGNATION : En l’absence de demande de nullité de l’assignation, il n’y a pas lieu d’examiner la prétention de M. [B] [D] et Mme [Y] [F] au rejet de cette demande. - SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES : - Sur l’objet du bail d’habitation : En application de l’article 1359, alinéa 2, du code civil, applicable dans les cas où l’étendue des obligations contractuelles se trouvent discutées entre les parties, il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. En l’espèce, l’objet du bail établi sous signature privée entre M. [O] [H], représentée par la société FONCIA BORDEAUX, et M. [B] [D] et Mme [Y] [F] se trouve explicitement fixé par le contrat. Si les parties s’accordent pour y ajouter une courette, correspondant au lot n° 40 de la copropriété, située devant la location, elles ne s’accordent pas quant à quatre autres lots revendiqués par les locataires, les n° 26 et n° 27 (couloir d’accès), le n° 28 (dégagement) et le n° 32 (courette), qui ne sont pas mentionnés dans le contrat liant les parties. M. [O] [H] et la société FONCIA BORDEAUX établissent, notamment par la production d’un extrait du règlement de copropriété et d’une attestation notariée de propriété, que le premier ne dispose de droit de jouissance privative dans la copropriété que sur la courette n° 40, dont il n’est pas discuté qu’elle a été mise, de façon effective, à la disposition des locataires. Ils établissent en outre que la limite des lots n° 28 et 32 avec la courette n° 40 se trouve matérialisée par un muret-banc en pierre, doublé, en cours de bail, d’une clôture édifiée par M. [O] [H], ce qui vaut à plus forte raison pour le couloir débouchant sur le lot n° 28 et correspondant aux lots n° 26 et n° 27. L’existence de quelques mentions dans les états des lieux d’entrée et de sortie, relatives à l’état des lots n° 28 et 32, de même que la remise de clefs permettant de passer la porte cochère située dans le couloir du lot 28, ne sauraient, en l’espèce, avoir une portée contraire aux stipulations contractuelles, faute de constituer une reconnaissance claire et non équivoque d’un droit de jouissance exclusive au profit des locataires s’étendant au-delà du lot n° 40, qui étaient simplement, au quotidien, les seuls usagers du dégagement n° 28, pour rejoindre leur location. Il en va de même, à plus forte raison, des photographies produites par les locataires, qui n’apportent aucun éclairage sur l’étendue du bail. Quant aux autres pièces invoquées, en particulier l’annonce relative à la mise en location du bien, un courriel de M. [O] [H] et les courriels émanant de FONCIA, elles ne font qu’attester de la mise à disposition de la courette - n’impliquant donc nullement l’inclusion d’autres lots que le n° 40, dont l’un, au surplus, n’est pas une courette mais un dégagement qui seul donne accès à la courette n° 32, séparée de la courette n° 40 par un muret ainsi qu’il a été indiqué - et d’une contestation des locataires quant à l’étendue de la partie extérieure mise à leur disposition, transmise par FONCIA et qui ne saurait valoir titre d’occupation. En l’état de ces constatations et considérations, la courette mise à la disposition des locataires correspond donc sans ambiguïté au lot n° 40, à l’exclusion des autres lots. Enfin, il n’y a pas lieu de répondre au surplus des allégations des locataires, dénuées de toute offre de preuve. Il convient par conséquent de débouter M. [B] [D] et Mme [Y] [F] de leur demande tendant à voir juger que le bail conclu porte sur un espace partant de la porte palière conduisant l’intégralité de la cour à la maison d’habitation. - Sur les demandes indemnitaires dirigées contre M. [O] [H] : M. [B] [D] et Mme [Y] [F] fondent explicitement leurs différentes demandes indemnitaires dirigées contre le bailleur sur une atteinte à leur droit à une jouissance paisible des lieux, protégé par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette atteinte résulterait de la privation de l’occupation des lots numéros 26, 27, 28 et 32 et de ses différentes conséquences. Toutefois, il est établi que ces lots n’entraient pas dans le champ contractuel, de sorte que le bailleur n’a pas méconnu son obligation contractuelle sur ce point. En outre, les demandeurs allèguent, quoique plus spécialement à l’appui de leur prétention contre la société FONCIA, avoir été victimes d’agressions extérieures. Toutefois, l’article 1725 du code civil, auquel il n’est pas sur ce point dérogé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance. Les demandeurs soutiennent enfin, incidemment, à l’occasion de la discussion sur la fixation du préjudice matériel dont ils entendent obtenir réparation, que celui-ci tiendrait dans les améliorations qu’ils ont apportées au logement. A cet égard, il ressort des échanges de courriels produits que les travaux d’embellissement considérés ont été demandés par les locataires, qui ont sollicité et obtenu, en contrepartie, la prise en charge du coût des matériaux par le bailleur, ainsi que l’absence de révision du loyer pendant plusieurs années. La convention des parties tenant lieu pour elles de loi, en application de l’article 1103 du code civil, les demandeurs ne disposent d’aucun fondement juridique, en particulier pas l’enrichissement sans cause invoqué, pour exiger une indemnisation supplémentaire à celle ainsi convenue avec leur bailleur et qui ne saurait être modifiée par l’effet du congé délivré par les locataires. Ils demandent également le remboursement d’une serrure, qu’ils ont fait poser sur une porte palière située, ainsi qu’il ressort des précédentes explications, dans les parties communes de la copropriété, non privatives, de sorte que ce changement, qui a procédé d’une voie de fait de la part des locataires, ne saurait donner lieu à indemnisation par le bailleur. Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de condamnation pécuniaire dirigées contre M. [O] [H]. - Sur les demandes indemnitaires dirigées contre la société FONCIA BORDEAUX : M. [B] [D] et Mme [Y] [F] fondent leurs demandes pécuniaires dirigées contre la société FONCIA BORDEAUX sur l’article 1240 du code civil, arguant de ce qu’elle aurait commis des fautes de nature délictuelle, tant dans son action de mandataire de M. [O] [H], que dans celle de syndic de la copropriété. La responsabilité délictuelle suppose, en application de l’article 1240, la démonstration d’une faute personnelle de la société FONCIA BORDEAUX et d’un préjudice causé par cette faute et subi par le demandeur. En outre, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux locataires de prouver ces différents éléments, en particulier les fautes dont ils se prévalent de la société FONCIA BORDEAUX. Ils allèguent, en premier lieu, avoir été dupés par la société FONCIA, qui leur aurait fait croire au moment de la conclusion du contrat que les locaux s’étendaient jusqu’à la porte palière et le dégagement. Or, il ressort des précédentes explications que cette allégation n’est étayée par aucun élément de preuve. Ils soutiennent, en deuxième lieu, que la société FONCIA BORDEAUX a remis les clefs de leur domicile à un voisin et, plus généralement, qu’ils ont subi des agressions extérieures et la violation répétée de leur espace privé. Il ressort des éléments dans le débat que la porte évoquée par les demandeurs est une porte palière, relevant des parties communes, qui abritent en l’occurrence des compteurs électriques de la copropriété, et non pas de la porte du domicile des locataires. Leur allégation d’une violation de leur espace privé repose ainsi sur une analyse erronée des droits qu’ils tenaient de leur bail, qui les a d’ailleurs conduit, ainsi qu’il ressort des pièces produites par FONCIA, à faire poser une serrure privative sur la porte palière considérée, entravant l’accès à une partie commune de la copropriété. Pour le surplus, aucun élément ne permet d’imputer personnellement à l’action de la société FONCIA, que ce soit en sa qualité du syndic ou de mandataire du bailleur, la responsabilité d’agressions que les locataires prétendent avoir subis, à plus forte raison en l’état de leurs écritures faisant état de ce que « Madame [T] de la société FONCIA est elle-même intervenue pour calmer les véhémences du voisin ». Ils allèguent enfin un traitement peu diligence et brutal de la société FONCIA BORDEAUX à leur égard, ce qui ne ressort d’aucun élément dans les débats, en particulier pas des courriels émanant des employeurs de cette agence et produits par les parties, qui attestent au contraire de la diligence de ce mandataire et du ton restant neutre de ses courriels. Sur le point plus ponctuel de l’allégation de fuites dans le logement, celle-ci n’est étayée par aucune pièce, les locataires produisant à cet effet un courriel de leur bailleur qui se bornait à répondre à ses locataires faisant état d’une fuite, de ce qu’il n’en avait pas été informé par FONCIA, ce qui ne saurait démontrer la réalité de la fuite et de l’inaction de FONCIA. Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de M. [B] [D] et Mme [Y] [F] dirigées contre la société FONCIA BORDEAUX. - SUR LES DEMANDES AU TITRE DE LA DETTE LOCATIVE : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En matière de bail d’habitation, cette exigence de gravité exclut d’invoquer cette exception d’inexécution en l’absence d’impossibilité d’utiliser les lieux. Il n’est pas discuté par M. [B] [D] et Mme [Y] [F] qu’ils n’ont pas acquitté le loyer réclamé, prenant l’initiative de le séquestrer. Pourtant, aucun des éléments précédemment analysé ne démontre d’impossibilité d’utiliser les lieux, ni même d’inexécution par le bailleur de ses obligations. Les locataires doivent donc être condamnés au paiement de l’arriéré locatif. En l’état du décompte produit, et en l’absence de toute preuve contraire incombant aux locataires, ceux-ci, qui ont quitté les lieux, restent devoir la somme de 5.893,59 euros de ce chef, arrêtée au 4 avril 2023, déduction préalablement faite du dépôt de garantie, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que ce dépôt est restitué déduction faite des sommes restant dues au bailleur. Par conséquent, il convient de condamner M. [B] [D] et Mme [Y] [F] à payer à M. [O] [H] la somme de 5893,59 euros de ce chef, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement et, corrélativement, de rejeter leurs demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [B] [D] et Mme [Y] [F], partie perdante, supporteront la charge des dépens. En outre, leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée. L'équité et la situation économique de M. [B] [D] et Mme [Y] [F] commandent de les condamner à payer à M. [O] [H] la somme de 1200 euros et à la société FONCIA BORDEAUX, in solidum, la somme de 600 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, l'exécution provisoire dont cette décision est revêtue de plein droit n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : REJETTE les demandes formées par M. [B] [D] et Mme [Y] [F] ; CONDAMNE M. [B] [D] et Mme [Y] [F] à payer à M. [O] [H] la somme de 5893,59 euros, arrêtée au 4 avril 2023, au titre de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; CONDAMNE M. [B] [D] et Mme [Y] [F] à payer à M. [O] [H] la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [B] [D] et Mme [Y] [F] à payer à la société FONCIA BORDEAUX la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les plus amples demandes ; CONDAMNE M. [B] [D] et Mme [Y] [F] aux dépens ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire dont la présente décision est revêtue de droit ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,