Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : [Y] [N], S.A. H [N]-VANDEWYNCKELE, S.C. H 2 V, S.C.I. RENAISSANCE c/ [C] [R] [T]
N° 24/
Du 30 Septembre 2024
2ème Chambre civile
N° RG 22/01135 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OBBY
Grosse délivrée à
Maître Sophie CHAS
expédition délivrée à
le 30/09/2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du trente Septembre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
CécileMadame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 20 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond
DEMANDEURS:
Monsieur [Y] [N]
[Adresse 9]
[Localité 10]
représenté par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A. H [N]-VANDEWYNCKELE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 13]
représentée par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.C. H 2 V, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 13]
représentée par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.C.I. RENAISSANCE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 13]
représentée par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDEUR:
Monsieur [C] [R] [T]
[Adresse 7]
[Localité 1]
défaillant
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [Y] [N], la société H [N]-Vandewynckele, la société civile H 2 V et SCI Renaissance sont propriétaires des parcelles suivantes :
-Immeuble article un (société H [N]-Vandewynckele) :
Sur la commune d »[Localité 13], [Adresse 4], partie d'un bâtiment à usage industriel, fonds et terrain en dépendant figurant ainsi au cadastre section AB n°[Cadastre 2] [Adresse 4] et section AD n°[Cadastre 6] [Adresse 3],
- Immeuble article deux ([Y] [N]) :
Sur la commune d’[Localité 13] (Nord) [Localité 13] [Localité 14], deux parcelles de terrain non bâties cadastrées section AB n°[Cadastre 8] [Localité 14] et section AB n°89 [Adresse 5],
- Immeuble article trois (société civile H 2 V) :
Sur la commune d’[Localité 13] (Nord) [Localité 13] [Localité 14], une parcelle de terrain nu, cadastrée section AB n°[Cadastre 11] [Adresse 16],
- Immeuble article quatre (SCI Renaissance) :
Sur la commune d’[Localité 13] (Nord) [Localité 13] [Localité 14], une parcelle de terrain cadastrée section AB n°[Cadastre 12] [Adresse 16].
Par acte notarié du 30 juin 2021, l’ensemble de ces parcelles a fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente signée entre M. [C] [R] [T], bénéficiaire, d’une part, M. [Y] [N], les sociétés H [N]-Vandewynckele, la société civile H 2 V et SCI Renaissance, promettants, d’autre part, au prix de 1.725.000 euros.
Cette promesse de vente prévoyait qu’au cas où l’option ne serait pas levée au 16 novembre 2021, le bénéficiaire serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant. Il y était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 172 500 euros qui n’aurait pas été versé par le bénéficiaire.
Après mise en demeure délivrée le 17 décembre 2021 de payer l’indemnité d’immobilisation, M. [Y] [N], les sociétés H [N]-Vandewynckele, la société civile H 2 V et SCI Renaissance ont fait assigner M. [C] [R] [T] devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 4 mars 2022 aux fins d’obtenir sa condamnation à payer :
- les sommes suivantes majorées des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 17 décembre 2021,
-10.000,00 euros à la société H [N]-Vandewynckele au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente conclue le 30 juin 2021,
- 12.500,00 euros à M. [Y] [N] au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue dans la promesse unilatérale de vente en date du 30 juin 2021,
35.000,00 euros à la société civile H 2 V au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée à la promesse unilatérale de vente en date du 30 juin 2021,
- 15.000,00 € à la SCI Renaissance au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement dans la promesse unilatérale de vente en date du 30 juin 2021,
- la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils exposent qu’il semble que M. [C] [R] [T] n’avait pas la capacité d’acquérir et qu’il a échoué dans son opération de division de l’ensemble immobilier par lots pour les revendre si bien qu’il n’a pas levé l’option dans le délai imparti. Ils rappellent que si application de l’article 1124 du code civil, le refus du bénéficiaire d’opter est exclusif de toute responsabilité contractuelle, si une indemnité d’immobilisation a été prévue par la promesse, elle est due par le bénéficiaire sans aucune possibilité pour le juge d’en modifier le montant en contrepartie de l’immobilisation des biens. Ils font valoir que la promesse unilatérale de vente authentique du 30 juin 2021 stipulait une indemnité d’immobilisation globale de 172.500 euros qui n’a pas été versée et, qu’à défaut d’exercice de l’option, elle devra être versée à chacun des promettant.
Par jugement du 4 mai 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats en enjoignant aux demandeurs de verser aux débats les courriers ou courriels échangés avec M. [C] [R] [T] jusqu’à la mise en demeure du 17 décembre 2021.
Par note en délibéré sur réouverture des débats du 19 juin 2023, les demandeurs ont indiqué que le notaire de l’opération leur avait transmis les éléments nécessaires à l’assignation, à savoir la copie des promesses, l’extrait du plan cadastral et du projet de division en les informant que l’étude avait fait l’avance des frais de dossier concernant l’arpentage et le projet de division. Ils ont précisé que ces éléments leur avaient permis de comprendre que M. [C] [R] [T] avait entendu régler le prix avec les produits d’une revente fractionnée mais qu’ils avaient fait preuve de prudence dans leur assignation, ne disposant pas d’éléments suffisamment probants de ce fait. Ils ont ajouté que le notaire leur a adressé un courriel le 3 décembre 2021 leur faisant pas de l’impossibilité de communiquer les échanges entre son office et M. [C] [R] [T] qui étaient couverts par le secret professionnel.
Assigné en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [C] [R] [T] n'a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.
Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal a ordonné la reprise des débats à l’audience de plaidoirie du 20 juin 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire de la promesse.
En vertu de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Le droit d'option, qui ne peut s’exercer que dans le délai prévu par les parties, peut être accordé à titre onéreux par le promettant.
Ainsi, les parties peuvent convenir dans la promesse que le bénéficiaire verse dès la conclusion de cette promesse une indemnité au promettant, en contrepartie du droit d'option qui lui est conféré.
Si le bénéficiaire lève l'option, la somme ainsi versée est une avance, qui vient en déduction du montant dû au promettant. À l'inverse, si l'option n'est pas levée, cette somme est conservée par le promettant, en contrepartie de l'obligation qu'il a souscrite de ne pas contracter pendant le délai d'option avec un tiers, et de maintenir sa promesse au profit du bénéficiaire.
L'indemnité d’immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et non une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation des engagements d'une partie si bien que la somme prévue ne peut être réduite ni augmentée par les juges sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil.
En l’espèce, suivant promesse unilatérale de vente reçue le 30 juin 2021 par maître [K] [F], notaire à [Localité 15], M. [Y] [N], la société H [N]-Vandewynckele, la société civile H 2 V et SCI Renaissance ont conféré à M. [C] [R] [T] la faculté d’acquérir au prix global de 1.725.000 euros les parcelles dont ils étaient propriétaires sur la commune d’[Localité 13], [Adresse 16], et sur lesquelles avait été exploitée une activité de teinturerie industrielle.
Cet acte prévoit que la promesse est consentie une durée expirant le 16 novembre 2021 à 16 heures et contient un paragraphe « indemnité d’immobilisation » rédigé dans les termes suivants :
« Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les DIX (10) jours) à la comptabilité du notaire réacteur, la somme de CENT SOIXANTE DOUZE MILLE CINQ CENTS EUROS (172.000,00 EUR).
Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque et que le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au promettant. […]
b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente durant la durée de celle-ci. »
La promesse constituait le notaire rédacteur en qualité de séquestre pour recevoir l’indemnité d’immobilisation qui devait être consignée à la Caisse des dépôts et consignations en cas de difficultés, jusqu’à ce qu’il soit statué sur son sort par décision de justice.
Par lettre recommandée du 17 décembre 2021, le conseil des promettants a rappelé au bénéficiaire de la promesse qu’il aurait dû procéder à la consignation de la somme de 172.500 euros correspondant à cette indemnité d’immobilisation dans les dix jours de l’acte, ce qu’il n’avait pas fait.
Il ajoutait que le promettant s’était engagé, en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, d’indemniser le promettant à hauteur de cette somme.
Il ressort de ces éléments, mais également de la demande en paiement dirigée contre le bénéficiaire de la promesse et non d’une demande de libération à leur profit de l’indemnité d’immobilisation par le séquestre, que M. [C] [R] n’a pas jamais versé la somme de 172.000,00 euros..
Or, le non-paiement de cette indemnité dans les dix jours de l’acte était sanctionné par la caducité de la promesse, ce dont il résulte que les promettants n’étaient plus tenus par leur consentement à la vente et que le bénéficiaire ne pouvait plus lever l’option.
Conformément à l’article 1187 du code civil, la caducité a en effet mis fin au contrat dont les demandeurs sollicitent l’application en réclamant le paiement de l’indemnité qui y était stipulée et qui était une condition de la validité des engagements pris dès sa formation.
Ne pouvant solliciter l’exécution forcée d’un contrat caduc, ils seront déboutés de leurs demandes de paiement par le bénéficiaire de la promesse d’une indemnité d’immobilisation dont le versement était la rémunération de l’exercice de l’option dont il a été déchu dix jours après la signature de l’acte.
Sur les demandes accessoires.
Parties perdantes au procès, M. [Y] [N], la société H [N]-Vandewynckele, la société civile H 2 V et SCI Renaissance seront condamnés aux dépens et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE M. [Y] [N], la société H [N]-Vandewynckele, la société civile H 2 V et SCI Renaissance de toutes leurs demandes,
CONDAMNE M. [Y] [N], la société H [N]-Vandewynckele, la société civile H 2 V et SCI Renaissance aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
