Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 23/02373

N° RG 23/02373 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GNFO - décision du 25 Septembre 2024 N° de minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/02373 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GNFO DEMANDERESSE à l’opposition : Madame [C] [H] Née le 21 Juin 1980 à [Localité 3] (LIBAN) Demeurant [Adresse 2] Défenderesse à l’injonction de payer Non représentée DÉFENDEURS à l’opposition : Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] Dont le siège social est sis [Localité 4] Représenté par Maître [I] [S], en qualité d’administrateur provisoire de la Copropriété “[Adresse 5]” sis [Adresse 1] Demandeurs à l’injonction de payer Représentés par Maître Sandra DE BARROS, avocat au barreau d’ORLEANS DÉBATS : à l’audience publique du 26 Juin 2024, Puis, le Président de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 25 Septembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Monsieur Sébastien TICHIT Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile, Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier Copies exécutoires le : Copies conformes le : à : à : EXPOSE DU LITIGE Mme [C] [H] est propriétaire du lot n°2082 composé d’un chalet et les 88/10.000èmes des parties communes générales et du lot n°2145 composé d’un emplacement de stationnement et les 4/10.000èmes des parties communes générales, au sein de la copropriété de la résidence « [Adresse 5] » située à [Localité 4]. Suivant ordonnance du 18 janvier 2017, le président du tribunal judiciaire d’Orléans a désigné Maître [I] [S] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » pour une durée d’un an à compter du 18 janvier 2017. Sa mission a été renouvelée par ordonnances successives jusqu’au 18 janvier 2025. Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » a saisi le président du tribunal judiciaire d’Orléans selon la procédure d’injonction de payer par requête du 20 octobre 2022. Le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire d’Orléans a, par ordonnance en date du 4 novembre 2022 et signifié le 8 décembre 2022, enjoint Mme [C] [H] de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » pour la somme globale de 18.719,12 euros. Par courrier recommandé reçu par le greffe du tribunal judiciaire d’Orléans le 4 juillet 2023, Mme [C] [H] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 février 2024 par voie électronique et signifiées le 3 avril 2024 par commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » sollicite sur le fondement de l’article 1405 et suivants du code de procédure civile et l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 de : Confirmer l’ordonnance portant injonction de payer et se faisant, Condamner Mme [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme actualisée de 18 996,64 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2023, date de l’ordonnance portant injonction de payer ; Ordonner la capitalisation des intérêts échus en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; Débouter Mme [C] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples, contraires ou à venir ; Y ajoutant, Condamner Mme [C] [H] à payer à Maître Sandra DE BARROS, avocat, la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [C] [H] aux entiers dépens, en ce y compris ceux de la procédure d’injonction de payer. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » expose que l’assemblée des copropriétaires a approuvé l’ensemble des exercices comptables en assemblée générale et que le décompte actualisé de Mme [C] [H] laisse apparaître un solde débiteur qu’il est bien fondé à réclamer. Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile. La clôture des débats est intervenue le 24 mai 2024 par une ordonnance du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 26 juin 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nature de la décision En application des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il y a eu lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, Mme [C] [H] a été régulièrement assignée mais aucun avocat ne s’est constitué au soutien de ses intérêts. Le demandeur étant seule partie représentée à l’instance, le jugement sera réputé contradictoire. Sur le paiement des charges de copropriété dont le terme est échu En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 art.9, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du titre de propriété produit aux débats que Mme [C] [H] est propriétaire lot n°2082 et d’un parking au sein de la copropriété de la résidence « [Adresse 5] » situé à [Localité 4] (pièce n°1 demandeur). L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties commune et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, le syndic peut exiger le versement notamment : 1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret ; 4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ; 5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » justifie de sa demande de règlement en produisant : Le titre de propriété de Mme [C] [H] (pièce n°1 demandeur) ; Le règlement de copropriété (pièce n°2 demandeur) ;Les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes depuis l’exercice 2009-2010 jusqu’à l’exercice 2020-2021, et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2020-2021 (pièce n°13 demandeur) ; Un décompte des impayés arrêté au 1er juillet 2023 (pièce n° 14 demandeur) ; Des appels de provision et régularisations de charge (pièce n°4 demandeur) ; Une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 11 juillet 2022 (pièce n°5 demandeur) ; Le demandeur ne communique aucun procès-verbal d’assemblée générale d’approbation des comptes pour les exercices postérieurs à l’exercice 2020-2021. Dès lors, il y a lieu de déduire l’ensemble des sommes appelées au-delà du 31 mars 2021, soit la somme totale de 9.899,76 euros. Au vu des seuls exercices approuvés, des appels de charges concernés et de l’arrêté des comptes communiqué, il y a lieu de déduire les frais qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et les sommes réclamées mais non justifiées par des pièces soit : La mise en demeure de 20 euros en date du 01/04/2019 ; La régularisation reprise ancien syndic de 16,5 euros en date du 01/04/2019 ; L’appel de fonds 01/07/19-30/09/19 pour un montant de 373,29 euros ;Fonds travaux 01/07/19-30/09/19 pour un montant de 18,66 euros. Mme [C] [H] ayant déjà versé la somme de 26 804,41 euros, elle reste redevable d’une somme de 8 688,43 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 30 mars 2021. Mme [C] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8 688,43 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2023, date de l’ordonnance portant injonction de payer.  III- Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 Selon l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019: « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.» En revanche, la rémunération du syndic prévue à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 s'applique selon l'annexe 2 point V du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 « hors du recouvrement de créances auprès des copropriétaires », de sorte que ces dispositions sont sans rapport avec l'espèce. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, liste en son annexe 1, disposition 9.1, intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,Relance après mise en demeure,Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé,Frais de constitution d’hypothèque,Frais de mainlevée d’hypothèque,Dépôt d'une requête en injonction de payer,Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « LES [Adresse 5] » sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : Lettre de mise en demeure pour un montant de 20 euros ; Honoraires de syndic pour le montant de 250 euros ; KALIACT FREJUS huissiers, pour le montant de 327,84 euros ; Service de publicité foncière F579 et 2007P. Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » ne fournit pas de justificatifs des sommes réclamées pour : La lettre de mise en demeure pour un montant de 20 euros ; Les honoraires de syndic pour le montant de 250 euros ; L’étude VRD pour le montant de 204,68 euros ; La facture KALIACT FREJUS huissiers, pour le montant de 327,84 euros ; Le demandeur ne peut donc valablement solliciter le recouvrement de ces frais. Si le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « LES [Adresse 5] » justifie des démarches accomplies auprès du service de publicité foncière d’Orléans, les frais ne font pas partie des éléments prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et doivent être apprécié dans le cadre des frais non répétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. IV- Sur les autres demandes Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». Ainsi, Mme [C] [H] supportera la charge des dépens de la présente instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une somme de 1 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Confirme partiellement l’ordonnance portant injonction de payer et se faisant ; Condamne Mme [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » la somme de 8 688,43 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 31 mars 2021 assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2023 date de l’ordonnance portant injonction de payer ; Ordonne la capitalisation des intérêts échus en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » pour le surplus de ses demandes ; Condamne Mme [C] [H] aux entiers dépens, en ce compris ceux de la procédure d’injonction de payer ; Condamne Mme [C] [H] à payer à Maître Sandra DE BARROS, avocat, la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signé par Monsieur Sébastien TICHIT et Madame Heimaru FAUVET, greffier LE GREFFIER LE PRÉSIDENT