Cour d'appel, 14 décembre 2023. 20/02698

N° RG 20/02698 - N° Portalis DBVX-V-B7E-M6ZN Décision du Tribunal Judiciaire de ROANNE Au fond du 30 avril 2020 RG : 18/01187 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 14 Décembre 2023 APPELANTE : S.C.I. D.V [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE INTIMEE : S.A.R.L. SARRAMIS [Adresse 4]' [Localité 1] Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque:475 Et ayant pour avocat plaidant la SELAS FIDAL, avocat au barreau de RENNES, * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 09 Mars 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Septembre 2023 Date de mise à disposition : 7 Décembre 2023 prorogée au 14 Décembre 2023, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Anne WYON, président - Julien SEITZ, conseiller - Thierry GAUTHIER, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:   Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2015, la SCI DV a donné à bail à la SARL Sarramis exerçant sous l'enseigne MAX PLUS des locaux à usage commercial pour une durée de neuf ans à effet du 1er mars 2015 moyennant un loyer de 5.000 euros HT par mois, avec dépôt de garantie de 10.000 euros. Le 16 mars 2015, les parties ont régularisé un avenant portant notamment sur la surface des locaux loués initialement fixée à 900 m² alors qu'elle était de 750m² ; en conséquence, le loyer a été réduit à 4.000 euros et le dépôt de garantie à 8.000 euros.  Par acte du 1er août 2017, la SARL Sarramis a donné congé à la SCI DV pour le 28 février 2018, date à laquelle un état des lieux contradictoire a été dressé par huissier de justice, qui a fait ressortir divers désordres. Les parties se sont accordées partiellement mais la SARL Sarramis a refusé de prendre en charge certaines réclamations de sa bailleresse. Par acte d'huissier de justice du 27 novembre 2018, la SCI DV a fait assigner la SARL Sarramis devant le tribunal de grande instance de Roanne afin d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 13 566,24 euros. Par jugement du 30 avril 2020, le tribunal judiciaire de Roanne a : - déclaré recevable l'action de la SCI DV ; - condamné la SARL Sarramis à verser à la SCI DV la somme de 921,71 euros TTC au titre des sommes locatives dues, outre intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2018, date de l'assignation ; - condamné la SARL Sarramis à verser à la SCI DVla somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SARL Sarramis de sa demande au titre des frais irrépétibles ; - condamné la SARL Sarramis aux dépens de l'instance - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - rejeté toutes demandes, plus amples ou contraires   Par déclaration du 22 mai 2020, la SCI DV a relevé appel des chefs suivants: - condamné la SARL Sarramis à payer à la SCI DV la somme de 921,71 euros TTC au titre des sommes locatives dues, outre intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2018, date de l'assignation, - rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 29 juin 2020, la SCI DV demande à la cour de : - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 30 avril 2020 en ce qu'il a condamné la SARL Sarramis à lui verser a somme de 921,71 euros TTC au titre des sommes locatives dues, outre intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2018; - condamner la SARL Sarramis à lui verser la somme de 13 566,24 euros, - condamner la SARL Sarramis à lui verser 4500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SARL Sarramis « à verser à la SCI DV aux dépens de l'instance », - Ordonner l'exécution provisoire sur les condamnations à intervenir. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2020, la SARL Sarramis demande à la cour de : - débouter la SCI DV de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Roanne le 30 avril 2020 ; - en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI DV à payer à la SARL Sarramis la somme de 4.500 euros. La clôture a été ordonnée le 9 mars 2021. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIVATION 1- Sur les frais d'état des lieux de sortie La SCI DV se prévaut des dispositions de l'article L.145-40-1 alinéa 1er du code de commerce et sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a mis à la charge de la société preneuse la somme de 300,05 euros TTC correspondant à la moitié des frais de l'état des lieux de sortie. La SARL Sarramis s'oppose à la demande en faisant valoir qu'elle ne se souvient pas avoir été convoquée pour y participer. La SCI DV fait observer que le climat était tendu en raison de la dette de loyers de la preneuse et que son représentant a directement convoqué la SARL Sarramis, ce dont elle ne justifie pas. Toutefois, la responsable régionale de la SARL Sarramis était présente lors du constat, ce qui confirme que la convocation a été effectuée, de sorte qu'il sera fait application de l'alinéa 2 du texte susvisé et que le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la SARL Sarramis la moitié du coût de cet acte. 2- Sur les frais de remplacement du barillet : L'huissier a constaté lors de la sortie que la représentante de la SARL Sarramis n'avait pas été en mesure de restituer la clé de la chaufferie qui avait été remise à la preneuse à l'entrée dans les lieux. La SARL Sarramis s'oppose à la demande en paiement d'une somme de 196,80 euros relative au changement du barillet aux motifs qu'il ne lui avait pas été précisé qu'il n'existait qu'un seul exemplaire de la clé et qu'aucun élément ne permet de lui imputer sa disparition. Elle ajoute qu'au cours du bail, la chaudière est devenue privative et que la SCI DV a intérêt à faire changer la serrure afin que les autres locataires ne puissent accéder à la chaufferie. La SARL Sarramis qui s'est vu remettre une clé ne pouvant la restituer, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur. 3- Sur le remplacement des bardages La SCI DV indique que lors de la conclusion du bail, elle a accepté de financer le doublage du bardage au coloris choisi par la preneuse sur les façades côté entrée et côté parking, avec une isolation complémentaire, finançant ainsi des travaux pour 15.305,71 euros suivant facture du 27 avril 2015. Elle reproche à la SARL Sarramis d'avoir posé ses enseignes sur le bardage sans en avoir obtenu l'autorisation et d'y avoir percé environ 250 trous qui n'ont pas été rebouchés à la sortie, alors qu'elle disposait de porte-enseignes qui avaient pour objet d'éviter la dégradation du bardage. Elle affirme qu'il est impossible de reboucher l'ensemble des trous et que les entreprises refusent d'intervenir à ce titre. Elle réclame 3.426 euros de ce chef sur la foi d'un devis de l'entreprise Batimontage, reprochant au tribunal de lui avoir alloué 588 euros seulement au titre du rebouchage. La SARL Sarramis répond que la demande correspond à une remise à neuf injustifiée et s'oppose à la prise en charge du remplacement des tôles de la façade arrière qu'elle a prises en l'état. Sur ce, Le bail prévoit en son article 4 que le locataire sera seul responsable des accidents que la pose ou l'existence de la publicité installée sur les locaux loués pourrait occasionner et qu'en cas de restitution des biens, il devra faire disparaître toute trace de scellement après enlèvement des enseignes. Le percement des bardages est établi par l'état des lieux de sortie. La SCI DV produit un courriel de la société Hervier Enseigne qui refuse d'intervenir pour reprendre les bardages en raison de la présence de rivets Pop au motif que la retouche ne peut être propre. La SARL Sarramis ne rapportant pas la preuve qu'une intervention limitée à moindre coût est envisageable, il sera fait droit à la demande sur ce point mais uniquement en ce qui concerne le remplacement des façades trouées, soit à concurrence de la somme de 1.085 euros hors-taxes (1.302 euros TTC), le remplacement de quatre tôles de bardage enfoncées ne pouvant être supporté par la société preneuse en l'absence de toute indication dans l'état des lieux d'entrée sur l'état extérieur des locaux, et ce en application de l'article L. 145-40-1 alinéa 3 du code de commerce. 4- Sur le rétablissement du mur séparatif et l'installation d'une porte coupe-feu La SCI DV reproche à la SARL Sarramis d'avoir abattu une cloison sans son autorisation et demande la prise en charge par cette dernière de la construction d'un nouveau mur pour 3.418,69 euros TTC et de l'installation d'une porte coupe-feu pour un coût de 2.636,70 euros TTC. Elle déplore que le tribunal ait considéré qu'elle avait donné son autorisation à la suppression du mur au vu d'un courriel de son mandataire du 17 février 2015 qui évoque l'absence de contre-indication émise par un ingénieur pour la suppression du mur séparant les deux parties du bâtiment et la nécessité de déposer un dossier d'aménagement d'établissement recevant du public et d'effectuer une déclaration en mairie, au motif que le mandataire ne pouvait prendre une telle décision sans en avoir préalablement référé à son mandant. La SARL Sarramis sollicite la confirmation de la décision querellée sur ce point. Elle répond qu'elle a communiqué les plans des travaux à la mandataire de la bailleresse et fait observer que la SCI DV a pris à sa charge la réalisation de la troisième trappe de désenfumage, ce qui est indiqué dans le bail, et a concédé un mois de loyer gratuit pour la réalisation de ces travaux et des démarches administratives nécessaires. Elle rappelle que dans le premier bail qui lui avait été communiqué, la surface des lieux loués était fixée à 900 m² alors qu'elle était en réalité de 700 m², et que c'est pour cette raison que la SCI DV a accepté la réalisation des travaux qui ont permis l'augmentation de la surface de vente. La cour relève que le tribunal a également fondé sa décision sur le courriel adressé le 1er avril 2015 par la SARL Sarramis au mandataire du bailleur, évoquant le dépôt du dossier en mairie, auquel était joint un plan faisant état de la dépose de la cloison existante et de la création de deux désenfumages supplémentaires. Il en résulte que le mandataire du bailleur a été parfaitement informé des travaux envisagés et a été informé de la demande des autorisations nécessaires en mairie et que l'accord de la bailleresse s'est notamment traduit par la prise en charge par ses soins, attestée par le bail, du financement d'une trappe de désenfumage rendue nécessaire par l'abattage de la cloison. En conséquence, la SCI DV qui bénéficie de la clause d'accession prévue à l'article 3 du bail ne peut réclamer la remise des lieux en l'état initial, comme en a décidé le premier juge. 4- Sur le circulateur de la chaudière La SCI DV sollicite la condamnation de la SARL Sarramis à lui payer la somme de 2.022,77 euros TTC au titre du changement du circulateur de la chaudière. Elle fait valoir que cette réparation entre dans le cadre de l'entretien de la chaudière auquel était tenue la SARL Sarramis aux termes du bail et qu'au surplus, depuis deux ans, la chaudière ne desservait que le local loué. La SARL Sarramis répond que la chaufferie, collective, ne faisait pas partie du bail, qu'elle n'a pas été informée d'un changement de situation susceptible de modifier la répartition des charges entre les locataires et qu'elle n'a pas à supporter cette somme. L'état des lieux d'entrée du 11 mars 2015 prévoit que le locataire s'engage à souscrire un contrat d'entretien pour les équipements alimentés par le gaz, devra justifier de la révision chaque année, de même que pour la climatisation et devra, le cas échéant, procéder au ramonage annuel de la cheminée. Le bail stipule que le locataire devra au bailleur la facture de consommation de gaz concernant le système de chauffage collectif au prorata de la surface occupée du bâtiment, soit 60%. Il ne comporte aucune stipulation sur l'entretien de la chaudière. L'état des lieux d'entrée évoque des équipements alimentés par le gaz, qui ne sont pas définis. Cependant cette mention ne peut correspondre à la chaudière en raison de l'emploi du pluriel. D'autre part, la répartition des charges de chauffage prévue au bail ne concerne que la consommation de gaz et non l'entretien de la chaudière. C'est pourquoi, faute par la société bailleresse de rapporter la preuve que l'entretien de la chaudière incombait à la SARL Sarramis, il n'y a pas lieu de revenir sur la décision du premier juge qui a à juste titre rejeté ce chef de réclamation. 5- sur les postes non contestés La SARL Sarramis ne critique pas le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 120 euros au titre des frais de nettoyage du parking, de celle de 375,88 euros au titre de la facture de la société Engie, et a considéré au vu du décompte locatif que le solde du compte locatif de la société preneuse était créditeur de 466,22 euros. En conséquence, le compte s'établit comme suit : - coût de la moitié de l'état des lieux de sortie : 300,05 euros - remplacement du barillet : 196,80 euros - nettoyage du parking : 120,00 euros - facture Engie : 375,88 euros - remplacement d'une partie des bardages : 1.302,00 euros sous-total : 2.294,73 euros dont à déduire solde créditeur : 446,22 euros reste dû: 1.848,51 euros Le jugement qui a prononcé une condamnation globale sera en conséquence infirmé dans toutes ses dispositions. La SARL Sarramis, partie perdante, supportera les dépens de première instance et d'appel et sera condamnée à payer à la SCI DV la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée. En cause d'appel, la demande au titre de l'exécution provisoire est dépourvue d'objet, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'examiner. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort Infirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Roanne, et, Statuant à nouveau, Condamne la SARL Sarramis à payer à la SCI DV la somme de 1.848,51 euros au titre du solde locatif ; Condamne la SARL Sarramis aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la SCI DV la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée. LE GREFFIER LE PRESIDENT