Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 24/00584

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00584 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYEH MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Monsieur [U] [I] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par la société BOURBON AVOCATS, Plaidant DÉFENDEUR(S) : Monsieur [G] [M] [Y] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] (RÉUNION) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière lors des débats Sophie RIVIERE, greffière lors du prononcé DÉBATS : À l’audience publique du 26 Août 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [U] [I] a, par l'intermédiaire de son mandataire, l'agence CITYA, donné à bail à Monsieur [G] [M] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] par contrat du 30 janvier 2020, pour un loyer mensuel révisable, actualisé à la somme de 565,16 euros charges comprises à la date de l'assignation. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [I] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 mars 2024 pour un montant en principal de 1944,70 euros. Faute d'apurement de la dette dans le délai imparti, Monsieur [U] [I] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte d'huissier du 28 mai 2024 aux fins de voir : constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; en conséquence, ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [G] [M] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; dire que Monsieur [U] [I] sera autorisé à enlever tous les meubles laissés dans le logement aux frais et risques de Monsieur [G] [M] [Y] ; fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 7 mai 2024 et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges ; condamner Monsieur [G] [M] [Y] à payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux ; condamner Monsieur [G] [M] [Y] à verser à Monsieur [U] [I] la somme de 3075,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2107,11 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due ; somme à parfaire des indemnités d'occupation échues jusqu'à complet délaissement ; ordonner une clause de caducité sans mise en demeure préalable en cas d'octroi de délais de paiement ; Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties pour défaut de paiement des loyer et allouer à Monsieur [U] [I] le bénéficie des mêmes demandes ; en tout état de cause, condamner Monsieur [G] [M] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 25 mars 2024, outre les coûts afférents à la signification de l'assignation au défendeur et au Préfet ; condamner Monsieur [G] [M] [Y] à verser à Monsieur [U] [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A l’audience du 26 août 2024, Monsieur [U] [I] - représenté par Me Bessudo pour Bourbon Avocats - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4770,40 euros. Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 28 mai 2024 à étude, Monsieur [G] [M] [Y] n'est ni présent ni représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience faisant état des absences du locataire aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés les 21 juin 2024 et 17 juillet 2024. Le bailleur a fait procéder, le 11 juin 2024 à un procès-verbal de constat d'abandon des lieux sur le fondement de l'article 14-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, démontrant que le logement était manifestement abandonné. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024, par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable depuis le 29 juillet 2023. L’action est donc recevable. II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ; Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 30 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 1944,70 euros. Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 26 mai 2024. Il ressort du constat effectué le 11 juin 2024 par commissaire de Justice que Monsieur [G] [M] [Y] a déjà abandonné le logement puisqu'il est ainsi constaté que la boîte aux lettres est pleine. La poignée de la porte palière poussiéreuse. À l'intérieur de l'appartement, il existe une accumulation de détritus et celui-ci est envahi par les toiles d'araignée. [le commissaire de Justice] constate l'absence de denrées alimentaires et celles se trouvant dans le réfrigérateur sont périmées. Les locaux sont manifestement abandonnés. En conséquence, la demande d'expulsion devient sans objet. En revanche, s'agissant des objets mobiliers et biens meubles laissés dans le logement manifestement abandonné, Monsieur [U] [I] sera autorisé à les enlever aux frais de Monsieur [G] [M] [Y]. Sur la demande d'indemnité d'occupation Se trouvant depuis la résiliation du bail le 26 mai 2024 occupant sans droit ni titre du logement, Monsieur [G] [M] [Y] reste redevable, jusqu'au constat de la résiliation, d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges contractuels, soit 565,16 euros à ce jour et est due depuis la résiliation du contrat de bail et jusqu'au prononcé du présent jugement, constatant la résiliation et la libération des lieux. III Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif : Monsieur [U] [I] produit un décompte démontrant que sa créance se monte à la somme de 4770,50 euros à la date du 19 août 2024, en l'absence de tout paiement depuis le 5 décembre 2023. Monsieur [G] [M] [Y] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4770,50 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1944,70 euros à compter du commandement de payer (25 mars 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Il sera également condamné à payer l'indemnité d'occupation de 565,16 euros jusqu'à la date du présent jugement. V. Sur les demandes accessoires : Monsieur [G] [M] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [I], Monsieur [G] [M] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire s'attache de plein droit à toutes les décisions rendues en première instance. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2020 entre Monsieur [U] [I] et Monsieur [G] [M] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies et que le bail s'est trouvé résilié à compter du 26 mai 2024 ; CONSTATE que le logement est abandonné ; DÉCLARE sans objet la demande d'expulsion et la demande d'astreinte ; AUTORISE Monsieur [U] [I] à disposer librement des objets mobiliers et biens meubles laissés dans le logement par Monsieur [G] [M] [Y], aux risques et frais exclusifs de ce dernier ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation au montant du loyer, augmenté des charges locatives ; CONDAMNE Monsieur [G] [M] [Y] à verser à Monsieur [U] [I] la somme de 4770,50 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 19 août 2024, (comprenant l'échéance d'août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 sur la somme de 1944,70 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [G] [M] [Y] à verser à Monsieur [U] [I] l'indemnité d'occupation fixée jusqu'au jour du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [G] [M] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNE Monsieur [G] [M] [Y] à verser à Monsieur [U] [I] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l'exécution provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition. La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection