Cour d'appel, 16 mai 2024. 22/01751

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 16/05/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 22/01751 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UG3Q Jugement n° RG 20/05364 rendu le 21 février 2022 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTE SAS Groupe EDH SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicliés en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 2] représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Hervé Tandonnet, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant INTIMÉE SCI Léon Trulin agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 1] représentée par Me Delphine Chambon, avocat constitué, substitué à l'audience par Me Peggy Carlier, avocats au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 07 février 2024 tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Aude Bubbe, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 après prorogation du délibéré initialement prévu le 04 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 novembre 2023 **** EXPOSE DU LITIGE Par acte du 12 juin 2008, la SARL Groupe des Ecoles Denis Huisman, devenue la SAS Groupe EDH (la société EDH) a pris à nouveau à bail des locaux commerciaux appartenant à la SAS Mosaïque RE 2006, devenue la SCI Léon Trulin (la SCI). Par acte du 28 juin 2019, la société EDH a donné congé à la SCI avec effet au 31 décembre 2019. Par jugement contradictoire du 21 février 2022, le tribunal judiciaire de Lille a : - débouté la société EDH de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de sa demande d'incident, - débouté la SCI de ses demandes au titre du coût de l'état des lieux de sortie, des travaux de parking et d'ascenseur et de l'indemnité d'occupation, - condamné la société EDH à payer à la SCI les sommes de : - 17 779,82 euros au titre des loyers et charges restant dus en vertu du bail, avec intérêts au taux légal prorata temporis à compter du 16 décembre 2019, date de la mise en demeure, avec anatocisme, - 5 572,99 euros au titre de la clause pénale, - 97 960,14 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement avec capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, - 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - dit que le dépôt de garantie d'un montant de 18 196,90 euros viendra en compensation des sommes dues par le preneur, - débouté la société EDH et la SCI de leurs autres demandes, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Par déclaration du 11 avril 2022, la société EDH a relevé appel du jugement aux fins d'annulation ou d'infirmation, déférant à la cour l'ensemble des chefs prononçant sa condamnation ainsi que le débouté de ses demandes. Le 6 octobre 2022, dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile, la SCI a formé appel incident des seuls chefs de débouté de ses demandes au titre des charges d'entretien d'ascenseur et de parking, des frais d'huissier et de l'indemnité forfaitaire d'occupation. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 janvier 2023, la société EDH demande à la cour de : - infirmer le jugement en l'ensemble des dispositions dont appel, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI de certaines de ses demandes, Et statuant à nouveau, À titre principal : - débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SCI à lui verser les sommes de : - 417,08 euros en répétition de l'indû, - 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'instance d'appel, - condamner la SCI aux entiers dépens de première instance et d'appel, A titre subsidiaire : - débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, ou, à défaut, les ramener à de plus justes proportions, et notamment minorer les clauses pénales au montant de 1 euro symbolique, - condamner la SCI à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, outre les dépens. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, la SCI demande à la cour de : A titre principal : - réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre des charges d'entretien d'ascenseur et de parking et des frais d'huissier et de l'indemnité forfaitaire d'occupation, a réduit le montant de la clause pénale et condamné la société EDH à lui verser les sommes de : - 17 779,82 euros au titre des loyers et charges, - 5572,99 euros au titre de la clause pénale de 10%, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement, pour le surplus, Statuant à nouveau, - condamner la société EDH à lui verser les sommes de : - 51 062,65 euros au titre des loyers et charges, - 8 901,27 euros au titre de la clause pénale de 10%, - 156,53 euros au titre de l'établissement de l'état des lieux de sortie, - 10 099,93 euros au titre de l'indemnité d'occupation, Y ajoutant, - condamner la société EDH à réparer le préjudice complémentaire de la SCI du chef des conditions de relocation pour un montant de 72 708,93 euros, A titre subsidiaire : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu, En tout état de cause : - débouter la société EDH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société EDH à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'instance d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023, l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 7 février 2024. 'o0o--- MOTIFS Sur les loyers et charges Pour fixer le montant de la dette locative, le tribunal a retenu le montant des loyers des deux derniers trimestres de 2019, diminué du trop-versé au titre des charges ainsi que du paiement intervenu le 30 juillet 2021, sans déduction du montant du dépôt de garantie ni ajout de celui des travaux de parking et d'ascenseur. Au visa des articles 1347 et 1348-1 du code civil, la société EDH fait valoir la compensation des créances connexes, intervenue entre le dépôt de garantie et la dette locative. A titre subsidiaire, elle demande que soit ordonnée la compensation judiciaire. Après compensation et confirmation du débouté des frais de réparation du parking et de l'ascenseur, elle expose être créancière de la somme de 417,08 euros. La SCI souligne que la dette locative, devant comprendre les frais de réparation du parking et de l'ascenseur, constitutifs de charges, est bien supérieure au montant du dépôt de garantie. Elle fait valoir que la condamnation s'impose avant de procéder à la compensation, ce que n'avait pas contesté la société EDH en première instance. Elle indique que les frais de constat d'état des lieux de sortie sont dus au titre des frais extra-judiciaires, prévus aux articles 7 et 18 du bail. En application des articles 1134, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable au contrat, et 1728 du code civil, le preneur a l'obligation de payer le loyer et d'user des lieux paisiblement, étant rappelé que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l'exécution de ces obligations, notamment le paiement du loyer. Selon les articles 1347 et ss du code civil, dans leur version actuelle postérieure au 1er octobre 2016, applicable à la date du paiement, la compensation s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies, soit à la date à laquelle les créances réciproques sont fongibles, certaines, liquides et exigibles. Pour l'application de ces textes, il est rappelé que les règles relatives à la compensation ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent y renoncer. En l'espèce, il ressort des factures, relevés de charges et relevé de compte que la dette locative s'établit de la manière suivante : - 3ème trimestre 2019 : 30 373,38 euros - 4ème trimestre 2019 : 30 299,79 euros - trop-versé au titre des provisions pour charges : -4 943,28 euros soit un total de 55 729,89 euros TTC dû au 31 décembre 2019. En outre, il convient de relever que si le bail contient une mention relative à l'état des lieux de sortie pour en fixer la date (article 1), aucune clause spécifique n'en règle le coût, l'article 7 précisant simplement que le loyer doit être perçu par le bailleur 'nets de toutes charges' et l'article 18 que le preneur doit rembourser 'les frais des actes extrajudiciaires et autres frais de justice, motivés par ses infractions aux clauses et conditions' du bail. Or, il convient de retenir d'une part qu'un état des lieux peut être établi contradictoirement entre les parties sans le concours d'un commissaire de justice et d'autre part que la société EDH a informé le mandataire de la SCI, par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception du 11 décembre 2019, qu'elle sera représentée par un huissier de justice à l'occasion de l'état des lieux de sortie devant intervenir le 31 décembre 2019. (Pièce 4 de la société EDH) Dès lors, la SCI a été informée, en temps utile, de la réalisation de l'état des lieux de sortie par un huissier de justice aux frais du preneur et elle conservera la charge de ses propres frais de constat d'huissier. De plus, il convient de relever que la SCI ne justifie d'aucun décompte de charges pour l'année 2017, année pendant laquelle auraient été réalisés les travaux de réfection de l'ascenseur et du parking, dont elle demande le paiement, alors que la société EDH verse une provision au titre des charges, d'un montant relativement conséquent puisqu'il atteint 28 211,68 euros pour l'année 2019. En outre, ainsi que l'a relevé le premier juge, la SCI ne produit pas les factures relatives à ces travaux, qui permettraient d'en établir la réalité et d'en déterminer la nature et l'étendue, mais seulement des appels de charges rédigés par le syndic, non détaillés et étayés par aucune autre pièce (notamment vote de l'assemblée générale ou règlement de copropriété). En conséquence, il n'y aura pas lieu de retenir les sommes réclamées par la SCI au titre des travaux et le jugement sera confirmé de ce chef. Par ailleurs, si au 31 décembre 2019, date de la restitution des lieux, mettant fin au contrat de bail, la dette locative était certaine, liquide et exigible, il convient de relever que l'article 9 du bail prévoit expressément que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie jusqu'à complet paiement de toutes les sommes dues par le preneur. Dès lors, les parties ayant prévu le sort du dépôt de garantie avant complet paiement des loyers et indemnités, il convient de retenir que la compensation n'a pas pu jouer au moment de la restitution des lieux. Enfin, après imputation du règlement de 37 950,07 euros, intervenu le 30 juillet 2021, le montant de la dette locative atteint 17 779,82 euros, étant précisé que les intérêts au taux légal sont bien dus pro rata temporis depuis le 16 décembre 2019, date de la mise en demeure, avec capitalisation annuelle. En conséquence, le jugement sera confirmé, sur la dette locative, les intérêts et la compensation in fine avec le montant du dépôt de garantie, étant observé, au surplus, que si elle développe le moyen tiré de la compensation, la société EFAP n'a pas expressément interjeté appel de ce chef. Sur la clause pénale Au visa des articles 1231-5 du code civil et 4 du bail, le jugement a retenu l'application de la clause pénale pour un montant de 10% de la dette locative fixée à 55 729,89 euros au 31 décembre 2019, écartant le caractère excessif de la clause au regard de la mauvaise foi de la société EDH et de ses capacités financières. La société EDH soulève l'absence de dette après compensation et paiement du solde, ajoutant qu'à défaut, la clause pénale ne peut s'appliquer que sur le montant de la dette locative après compensation. Elle souligne le caractère excessif du taux de 10%, au regard du préjudice subi par la SCI et alors qu'elle a spontanément réglé le solde dû. L'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable au contrat, prévoit que 'Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.» En l'espèce, il convient de relever que l'article 4 al.1 du bail prévoit que les termes du loyer sont payables d'avance par trimestre, précisant in fine, que 'en cas de non paiement à son échéance de toutes sommes dues et ce, sans qu'aucune mise en demeure ne soit nécessaire [...], le locataire s'engage formellement à payer en sus dix pour cent de la somme due.[...]' En outre, il apparaît que la société EDH a réglé partiellement les termes des troisième et quatrième trimestre 2019 le 30 juillet 2021, soit avec plus de 24 et 18 mois de retard, sans en préciser les raisons et alors qu'elle avait été mise en demeure de payer la dette locative par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception reçue le 16 décembre 2019. Enfin, il ressort du bilan de la société EDH que son bénéfice avant impôts pour 2020 dépasse six millions d'euros, avec un chiffres d'affaires supérieur à 17 millions d'euros. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'apparaît pas que le montant de 10% de la clause pénale appliquée sur le montant de la dette locative au 31 décembre 2019, s'élevant à 55 729,89 x 10% = 5 572,99 euros, soit manifestement excessif. Dès lors, le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les réparations locatives Pour retenir la somme de 97 960,14 euros au titre des réparations locatives, le jugement retient que le bail prévoit, en son article 12, que les locaux doivent être restitués en parfait état de réparations de toutes sortes, que les constats d'état des lieux de sortie laissent apparaître des désordres sur les murs, portes, plafonds, sols, fenêtres, radiateurs ainsi que les sanitaires et que les factures d'entretien et de travaux présentées par la société EDH sont antérieures aux constats et établies au nom d'une autre société. La société EDH souligne que le bail ne met pas à sa charge les réparations liées à la vétusté, rappelant être entrée dans les lieux en 1996. Elle fait valoir que l'article 12 du bail contient deux mentions contradictoires sur l'état de restitution des lieux : bon état de réparation ou parfait état de réparations. Elle affirme que le bailleur doit établir la réalité de son préjudice tenant en la réalisation effective des travaux ou en des conditions de relocation moins favorables. Elle conteste le montant retenu au devis, alors qu'elle n'est pas en mesure de proposer une autre estimation, que les réparations sont liées à la vétusté et que le montant retenu aurait dû être HT. La SCI expose que la fin du bail justifiant de remettre les lieux en bon état de réparation et la fin de l'occupation de lieux nécessitant de rendre les locaux en parfait état de réparation sont des moments distincts dans l'exécution du bail, ce dernier pouvant être renouvelé. Elle indique que les lieux n'ont été rendus ni dans un parfait état ni même dans un bon état de réparations locatives. Elle souligne que les justificatifs des travaux et de nettoyage en fin de bail sont les mêmes que ceux produits par la société EFAP, locataire d'une partie de l'immeuble, dans le cadre d'une instance parallèle. En l'espèce, il ressort de l'article 12 du bail, intitulé 'Entretien - Travaux' que le preneur est tenu, notamment, de : - 'faire exécuter, tant au début du présent bail, que pendant son cours, toutes les réparations, y compris celles de l'article 605 du code civil, excepté les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur' - 'entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations locatives et d'entretien [...]' - 'remettre, à l'expiration du bail, les lieux loués en bon état de réparation de toute nature' [...] - ' rendre en fin d'occupation les lieux en parfait état de réparations de toutes sortes.' Ainsi, il apparaît que le bail contient des mentions contradictoires quant à l'état des lieux prévu pour la restitution des locaux, étant observé que la restitution des lieux est intervenue au moment de l'expiration du bail. Les autres obligations prévues à la charge du preneur retenant la nécessité d'un bon état de réparations, ce dernier, au surplus plus favorable au débiteur, sera retenu, en application des règles d'interprétation des contrats prévues aux articles 1156 et ss du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable au contrat. Or, à l'occasion de l'état des lieux de sortie, les deux constats relèvent, dans l'ensemble des pièces louées, notamment : - l'absence ou la détérioration de dalles de plafond, certaines présentant des teintes différentes, des reprises de peinture, des tâches, des trous, - la présence de taches, d'auréoles, de traces d'usure et de peinture sur les sols, ainsi que des barres de seuil tachées, griffées, dégradées ou absentes - les murs, cloisons et portes présentent des trous non rebouchés, des traces, des finitions et raccords grossiers, des débordements de peinture avec projection, certains sont notés 'dégradés' par l'huissier - certaines fenêtres sont non fonctionnelles, avec des trous non rebouchés, une vitre cassée, l'une d'elle a été condamnée - les sanitaires sont encrassés, porteurs d'impacts ou de fissures, les miroirs tachés - certains radiateurs n'ont plus de robinet thermostatique, d'autres présentent des éclats ou de reprises de peinture de couleur différente. Dans leur description des lieux, les deux huissiers retiennent la qualification d''état d'usage' et non de 'bon état', pour l'ensemble de leurs constatations portant sur les sols, murs, portes, plafonds, fenêtres, sauf éléments particulièrement dégradés (fenêtres qui ne ferment plus, vitre fissurée, châssis hors d'usage). Il apparaît ainsi que les lieux n'ont pas été restitués dans le 'bon état' contractuellement prévu et que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles, étant observé, au surplus, que la vétusté, dégradation normale due à l'usage et au temps, ne concerne pas les traces de peintures, trous non rebouchés, vitre cassée ou sanitaires fissurés. Par ailleurs, il est rappelé qu'en application des articles 1147 anc. et 1732 du code civil, l'indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, étant précisé qu'elle suppose néanmoins la preuve d'un préjudice. Or, alors que les locaux sont présumés avoir été loués en bon état, en absence d'éléments contraires et en application de l'article 1731 du code civil, il convient de retenir que l'existence de trous non rebouchés, de traces diverses sur les sols et murs, de dalles de plafond manquantes ou détériorées, les fenêtres hors d'usage et les sanitaires fissurés, constituent un préjudice subi par la SCI, direct et certain, tiré du manquement de la société EDH à ses obligations contractuelles. En conséquence, la somme de 97 960,14 euros, correspondant au montant des travaux qu'aurait du réaliser le preneur sur les sols, murs, plafonds, fenêtres et sanitaires, avant de restituer les locaux, sera retenue, étant précisé que ce montant est HT selon le devis produit, qui fixe la TVA à 0 avec la mention '0% Auto-liquidation' et qu'aucun élément ne permet de retenir que les prix fixés ne correspondent pas au coût réel des travaux. Ainsi, le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la demande d'indemnisation complémentaire La SCI fait valoir que le montant du loyer HT prévu pour le nouveau preneur est inférieur à celui prévu pour la société EDH, chiffrant une perte sur la durée du bail de 72 708,93 euros HT. Elle souligne que l'activité du nouveau preneur est identique à celle de la société EDH et que ce dernier a prévu la réalisation de travaux de mise aux normes pour recevoir du public. La société EFAP indique que le nouveau bail ne prévoit pas de travaux à la charge du bailleur. En l'espèce, il est constant que le nouveau preneur a obtenu un loyer proportionnellement inférieur à celui versé par la société EDH, pour un montant de 8 078,77euros HT par an, et a fait état de la nécessité d'entreprendre des travaux de mise aux normes pour recevoir du public (normes 'ERP'). Pour autant, il convient de retenir que les réparations dues par la société EDH ne portent que sur des remplacements de sols, dalles de plafond, remises en peinture et graissage des fenêtres avec remplacement d'une vitre, visant à traiter des désordres principalement esthétiques, la SCI ne justifiant d'aucun élément quant à l'étendue ou la réelle nécessité de travaux de mise aux normes 'ERP', évoqués par le nouveau preneur. Enfin, il convient de relever que si le bail de la société EDH ne concerne qu'une partie du local, le nouveau bail concerne l'immeuble entier, rez-de-chaussée inclus, ce qui implique nécessairement des conditions de négociation du montant du loyer différentes, étant observé, au surplus, qu'avec un bail portant sur l'immeuble entier, le nouveau preneur sera en mesure d'accueillir un nombre de personnes potentiellement supérieur pouvant justifier l'application de normes ERP plus strictes. Dès lors, faute d'établir que le préjudice qu'elle invoque est en lien direct et certain avec la faute du preneur, la SCI sera déboutée de sa demande d'indemnisation complémentaire. Sur la demande d'indemnité d'occupation En l'absence de disposition contractuelle et à défaut de justifier de la réalisation effective des travaux, le tribunal a débouté la SCI de sa demande au titre d'une indemnité d'occupation. La SCI rappelle que l'indemnisation de son préjudice doit être complète. Elle indique que la durée des travaux peut être fixée à un mois. Elle souligne que le mauvais état des locaux ne lui a permis de retrouver un preneur que six mois après la libération des lieux et à des conditions moins avantageuses pour elle. La société EDH fait valoir l'absence de fondement juridique de la demande, rappelant que les travaux n'ont pas été exécutés et que la durée réelle de ces derniers est donc nulle. A titre subsidiaire, elle soutient que seul un montant HT pourrait être retenu. En l'absence de dispositions contractuelles spécifiques, la SCI a droit à la réparation intégrale de son préjudice, tant de la perte qu'elle a faite et du gain dont elle a été privée, au sens de l'article 1149 anc. du code civil. En l'espèce, il est constant que la SCI n'a pas réalisé de travaux dans les locaux restitués par la société EDH le 31 décembre 2019 et les a reloués à compter du 8 juin 2020. Par ailleurs, il convient de retenir que les dégradations locatives concernent des désordres d'ordre essentiellement esthétique, étant observé que les devis produits par la SCI sont datés des 2 mars et 1er juillet 2020, soit plus de deux mois après la restitution des lieux, et que la SCI ne justifie pas des démarches entreprises pour solliciter d'autres devis de réparation, ni pour rechercher un nouveau preneur, alors que la société EDH a donné son congé en juin 2019. Dès lors, faute d'établir l'existence du préjudice qu'elle invoque, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande d'indemnité d'occupation. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société EDH sera condamnée aux dépens. L'équité ne commande pas de réformer les dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile ni d'accorder d'autres sommes en cause d'appel au bénéfice de la SCI. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Déboute la SCI Léon Trulin de sa demande d'indemnisation complémentaire ; Rejette les demandes plus amples ou contraires ; Condamne la société EDH Lille Europe aux dépens. Le greffier Valérie Roelofs Le président Dominique Gilles