Cour d'appel, 14 septembre 2023. 20/00007

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 14 SEPTEMBRE 2023 ph N° 2023/ 286 N° RG 20/00007 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFL4N [Y] [I] C/ Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] JEAN JAURES A [Localité 7] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Guillaume TATOUEIX l'ASSOCIATION COUTELIER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de [Localité 7] en date du 19 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04031. APPELANT Monsieur [Y] [I] demeurant [Adresse 5] représenté par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de [Localité 7] , plaidant INTIME Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] sis , [Adresse 3] - [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO, dénommée AGENCE CAP IMMO, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège. représenté par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de [Localité 7], plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Aude PONCET, Vice Président placé Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023 Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES M. [Y] [I] est propriétaire des lots n° 13, 15, 16, 17 et 19 au sein de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 7], donnés à bail commercial à M. et Mme [M] le 14 février 1996 comportant les indications suivantes : - un local commercial formant le lot n° 13 sis au rez-de-chaussée donnant sur la rue Jean Jaurès et sortie de secours sur [Adresse 6], ledit local surmonté en son centre d'une verrière et les 140/1000° des parties communes, - une pièce à usage commercial et pièce aveugle formant le lot n° 15 avec entrée sur [Adresse 6] et les 75/1000° des parties communes, - une cave formant le lot n° 16 sise au sous-sol et les 5/1000°des parties générales, - une cave formant le lot n° 17 sise au sous-sol et les 5/1000°des parties générales, - une cave formant le lot n° 19 sise au sous-sol et les 5/1000°des parties générales. Une ordonnance de référé a été rendue le 15 mars 2013 par le président du tribunal de grande instance de [Localité 7], désignant un expert, sur assignation dirigée contre leur bailleur et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires), par M. et Mme [M] qui se plaignaient d'infiltrations récurrentes depuis 2006, en novembre 2011 et en novembre 2012. Par décision d'assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2014, M. [Y] [I] a été autorisé à faire procéder à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, aux travaux de mise hors d'eau de son local au niveau du toit-terrasse conformément au devis de l'entreprise Horus joint en annexe. Le 30 janvier 2017, l'assemblée générale des copropriétaires s'est opposée à la demande de remboursement des travaux entrepris pour un montant de 26 257,74 euros, formée par M. [I]. Par exploits d'huissier du 13 juillet 2017 puis du 31 août 2017 de régularisation du premier, M. [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1347 du code civil. Par jugement du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de [Localité 7] a statué ainsi : « DECLARE recevable l'action de Monsieur [Y] [I] ; DEBOUTE Monsieur [Y] [I] de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2 900,77 euros (DEUX MILLE NEUF CENTS EUROS ET SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES) au titre des charges dues au 1er janvier 2017 ; CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 300 euros (MILLE TROIS CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [Y] [I] aux dépens. » Le tribunal a retenu : - que l'action de M. [I] ne tend pas à contester une décision d'assemblée générale mais à obtenir le remboursement auprès du syndicat des copropriétaires des sommes qu'il a exposées pour la réparation de la verrière, qu'il estime être une partie commune de l'immeuble, - que la verrière qui ne profite qu'au lot de M. [I], est à son usage exclusif et n'est donc pas commune, - qu'il n'y a pas lieu de rechercher si la verrière est intégrée à une partie commune car cette recherche n'est effectuée que dans le cadre d'un silence du règlement de copropriété sur la désignation des parties privatives, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, - que M. [I] serait légitime à réclamer le remboursement des travaux d'étanchéité du toit-terrasse qui vont au-delà de l'étanchéité de la verrière et qui profite au toit-terrasse en lui-même, mais ne produit aucune pièce qui permet de calculer le montant des travaux qu'il a fait éventuellement réaliser pour le compte de la copropriété. Par déclaration du 2 janvier 2020, M. [I] a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 18 décembre 2019, M. [I] demande à la cour : Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions de l'article 1347 du code civil, - de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de [Localité 7] du 19 décembre 2019 en ce qu'il a déclaré recevable son action, - d'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de [Localité 7] en toutes ses autres dispositions, Et statuant à nouveau, - de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20 238,46 euros avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter de sa première demande, soit le 28 avril 2015, - de fixer la créance du syndicat des copropriétaires, détenue à son encontre pour des charges impayées à la somme de 2 900,77 euros, - d'ordonner la compensation des deux sommes, Et en conséquence, - de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 17 337,69 euros avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter du 28 avril 2015, date de la première demande de remboursement, - de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, - de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les frais de l'article 444-32 du code de commerce (ancien article 10 des tarifs des huissiers de justice), - de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens y compris l'ensemble des procès-verbaux de constat d'huissier, dont distraction au profit de Me Guillaume Tatoueix, avocat au barreau de [Localité 7]. M. [I] fait essentiellement valoir : - qu'il s'agit bien d'une action en paiement dirigée contre le syndicat des copropriétaires comme retenu par le premier juge, - que la verrière ne constitue que la partie centrale d'une partie réputée commune de l'immeuble, à savoir la cour intérieure si l'on raisonne par le haut et le toit-terrasse si l'on raisonne par le dessous, au centre de laquelle se trouve un élément indissociable de celle-ci, la verrière, qui est donc réputée partie commune : - la présomption de partie commune du toit-terrasse a été méconnue, - selon la jurisprudence si le règlement de copropriété est muet, il appartient au juge de rechercher une clause éventuelle des titres propres à écarter la présomption et, aucun acte de propriété ne fait mention d'une clause contraire, - le droit d'usage exclusif au profit d'un copropriétaire n'a pas d'incidence sur le caractère commun de la toiture-terrasse, - la totalité des dépenses d'entretien et de réfection de la toiture terrasse ont été prises en charge depuis des années par la copropriété, - pour faire réaliser le ravalement de la façade, le syndicat des copropriétaires a utilisé la terrasse, estimant qu'il s'agissait d'une partie commune, - à l'assemblée générale du 12 décembre 2013, il était prévu une proposition de maîtrise d''uvre pour quantifier les travaux à faire dans les parties communes, et il était évoqué le ravalement des façades et une réfection de l'étanchéité complète de la toiture-terrasse de la cour intérieure, - qu'en tout état de cause, il est démontré que les infiltrations à l'origine des dommages ne proviennent pas de la verrière proprement dite mais de la cour partie commune : - la facture émise par la société Horus le 30 novembre 2014 fait état de la réfection la toiture-terrasse de part et d'autre et de la verrière, - qu'il n'est pas possible de retenir qu'il s'agit d'une partie commune spéciale car cela n'est pas prévu dans le règlement de copropriété, - que selon la jurisprudence rendue au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l'immeuble ou du défaut d'entretien de l'immeuble, sauf à caractériser une faute d'un tiers ayant causé l'entier dommage et de nature à l'exonérer de sa responsabilité, qu'en évoquant le caractère imparfait des travaux réalisés par ses locataires, le syndicat des copropriétaires ne caractérise aucune faute de ceux-ci ni de lui-même, - qu'il sollicite le montant des travaux après déduction de sa quote-part de 230/1000 tantièmes et compensation avec la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 17 février 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour : - de juger l'appel de M. [I] autant irrecevable qu'infondé, - de réformer le jugement de première instance en ce qu'il a déclaré l'action de M. [I] recevable et juger l'action de M. [I] irrecevable, Subsidiairement et pour le cas où l'action de M. [I] ne serait pas déclarée irrecevable : - de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté M. [I] de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions, et en ce qu'il a condamné M. [I] au paiement de la somme de 2 900,77 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2017 et en ce qu'il a condamné M. [I] à la somme de 1 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, En tant que de besoin : - de débouter M. [I] de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions, - de juger que la verrière surmontant le lot 13 constitue une partie privative, - de juger que de ce fait l'intégralité des travaux concernant cette verrière est à la charge du propriétaire du lot 13, Subsidiairement : - de juger que cette verrière constitue une partie commune spéciale dont la dépense incombe au seul copropriétaire pour qui cette verrière présente un intérêt à savoir M. [I], Très subsidiairement : - de juger que les désordres étant apparus à la suite des travaux réalisés par le locataire de M. [I], celui-ci doit seul supporter la charge des travaux de réparation de cette verrière et le débouter de ses demandes, En toute hypothèse : - de condamner M. [I] au paiement de la somme de 2 900,77 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2017 et le débouter de sa demande de compensation, - de condamner M. [I] à la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires avance l'argumentation suivante : - l'action de M. [I] vise à remettre en cause une décision de l'assemblée générale et est irrecevable faute d'avoir été introduite dans les deux mois de la notification de cette décision, - dans le cadre du bail, qui incluait dans les locaux loués, la verrière, M. [M] qui exerçait sous l'enseigne Le pin parasol, a fait réaliser des travaux importants sur la verrière, sans solliciter aucune autorisation de l'assemblée générale, dans la mesure où manifestement l'un comme l'autre considérait qu'il s'agissait d'une partie privative, - il ressort du document de l'entreprise d'Allest et des photos jointes que les infiltrations proviennent bien de la verrière, - la définition du lot n° 13 mentionne bien la verrière comme couvrant exclusivement le lot n° 13, alors que l'article 3 du règlement de copropriété énonce que « les parties communes sont celles ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé », et que « seuls ont la qualité de parties communes les éléments qui remplissent deux conditions à savoir d'une part, ne pas être à l'usage exclusif d'un copropriétaire et d'autre part faire partie des fondations : gros mur de façade de pignon de refend ' les poutres et solives des planchers et plus généralement le gros 'uvre des planchers et voûtes ' la charpente et la toiture ' », - la verrière ne peut être considérée comme faisant partie de la « charpente et la toiture », - l'article 2 du règlement de copropriété rappelle que « les parties privées sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires ' », - la verrière est un accessoire du lot n° 13 à usage de cour et transformée par les copropriétaires en une salle surmontée de la verrière, - il n'est pas établi que la verrière fait corps avec le gros 'uvre, - M. [I] ne peut se prévaloir de la pièce n° 31 constituant un avenant à un contrat passé par le syndicat des copropriétaires avec une entreprise de nettoyage pour le nettoyage de la cour intérieure et du dégagement et le nettoyage du chéneau d'évacuation, dès lors que le syndicat des copropriétaires a agi afin d'éviter une action en responsabilité du fait du comportement de certains occupants ou copropriétaires, sans reconnaissance de ce que la verrière et les chéneaux de celle-ci seraient une partie commune, - subsidiairement s'il était considéré que la verrière et son pourtour sont une partie commune, la qualification à retenir serait celle de partie commune spéciale, par référence à la loi ELAN, - plus subsidiairement, que M. [I] est responsable des travaux réalisés par son locataire sur des parties communes, les infiltrations n'existant pas avant ces travaux. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2023. L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'étendue de la saisine de la cour Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'intimé comporte des demandes de « juger » qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie. Sur la recevabilité de l'action de M. [I] Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir. Il est prétendu sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [I] qui a assigné le syndicat des copropriétaires par exploit du 13 juillet 2017, est prescrit à contester une décision prise au cours de l'assemblée générale du 30 janvier 2017, faute d'avoir agi dans les deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Cependant, il est constaté que l'action de M. [I], tend à voir engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour obtenir le remboursement des travaux de mise hors d'eau de son local au niveau du toit-terrasse, qu'il a fait exécuter avec l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires au cours d'une précédente assemblée, à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, compte tenu d'une opposition sur la qualification de partie commune ou partie privative de la verrière litigieuse, entre lui-même et le syndicat des copropriétaires, exprimée au cours de l'assemblée générale du 30 janvier 2017. L'action en responsabilité engagée contre le syndicat des copropriétaires n'est pas soumise à ce délai de prescription de deux mois. L'action de M. [I], doit donc être déclarée recevable et le jugement appelé, confirmé sur ce point. Sur la demande au titre des travaux exécutés au niveau du toit-terrasse M. [I] sollicite le remboursement des travaux exécutés au niveau du toit-terrasse auprès du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, l'article 14 de cette loi disposant : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. '. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Il estime en effet que le toit-terrasse sur lequel est implantée une verrière, constitue une partie commune, tandis que le syndicat des copropriétaires soutient qu'il s'agit d'une partie privative. L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains, affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; - tout élément incorporé dans les parties communes. » La copropriété est régie par un règlement de copropriété qui date du 6 mars 1953 et son modificatif du 19 janvier 1959, s'appliquant à « un immeuble sis à [Localité 7] (Var) rue Jean Jaurès n° 50 et rue Denfert Rochereau n° 25. Cet immeuble double en profondeur, élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée, de quatre étages et d'un cinquième étage mansardé. Cour vitrée. Le tout d'un seul tenant. » Initialement la copropriété était constituée de douze lots dont le lot n° 1 ainsi décrit : « Un local à usage commercial sis au rez-de-chaussée avec entrée sur la rue Jean Jaurès et [Adresse 6], comprenant : 4 boutiques, deux salles et deux pièces aveugles, descente d'escalier conduisant aux caves, et montée d'escalier conduisant au premier. Caves n° 2 et 3. Et les 295/1000èmes des parties communes. » Aux termes de ce règlement de copropriété, « les parties privées sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot, avec tous leurs accessoires et notamment : (...) Les plafonds (à l'exception des gros 'uvres qui sont parties communes (') ». Quant aux parties communes, elles y sont désignées comme « celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé. Elles comprennent notamment : la totalité du sol, y compris celui sur lequel sont construits les bâtiments et celui sur lequel est établie la cour (') ». Avec le modificatif, le lot n° 1 a été supprimé et remplacé par les lots suivants : - lot n° 13 désigné comme un local à usage commercial sis au rez-de-chaussée avec entrée sur la rue Jean Jaurès et [Adresse 6] comprenant : une boutique (formée de la réunion de deux boutiques plus petites), une salle surmontée d'une verrière (formée de la réunion de deux boutiques), descente d'escalier conduisant aux caves et une pièce aveugle couloir donnant sur [Adresse 6], - lot n° 14 désigné comme un local à usage commercial sis au rez-de-chaussée avec entrée sur [Adresse 6] comprenant une boutique et la montée d'escalier conduisant au premier étage, - lot n° 15 désigné comme un local à usage commercial sis au rez-de-chaussée avec entrée sur [Adresse 6] comprenant une boutique et une pièce aveugle, - lot n° 16 désigné comme une cave portant le n° 2, - lot n° 17 désigné comme une cave portant le n° 3. Le lot n° 3 a lui aussi supprimé et remplacé par les lots n° 18 et 19. L'acte précise qu'il n'est apporté aucune autre modification au règlement de copropriété. Les travaux dont il est demandé remboursement, sont les suivants : - facture établie par la société Horus le 30 novembre 2014 au nom de M. [I] dont l'objet est « dégât et infiltrations du local [Adresse 2] à [Localité 7] » étant observé qu'il n'est pas contesté que cette facture concerne bien la toiture-terrasse dépendant de la copropriété litigieuse [Adresse 3] : il s'agit de la réfection de la toiture-terrasse de part et d'autre de la verrière, à savoir la dépose totale de la toiture-terrasse de 100 m² environ, couverture mise en 'uvre par soudure, préparation, façonnage et soudure de quatre angles de chéneaux sur toit-terrasse, préparation, façonnage de deux sorties d'eau dont un de 80 et un de 60, pour un montant total de 24 469,74 euros, - facture établie par la société Livolsi et fils le 5 août 2014 au nom de M. [I] ayant pour objet « fourniture chéneau zinc » pour un montant total de 1 788 euros. Il ressort de la confrontation de ces pièces que la cour vitrée, ce qui doit se comprendre comme une cour couverte, existait au jour de l'établissement du règlement de copropriété, que par la suite et en vertu d'un modificatif du règlement de copropriété, cette cour est devenue une salle surmontée d'une verrière sans que soit précisée la nature de la cour vitrée devenue verrière. A la lecture des procès-verbaux de constats d'huissier respectifs produits, il apparaît que la verrière n'occupe pas toute la superficie de la cour, devenue salle, mais seulement la partie centrale, la périphérie étant constituée par une toiture en pente jusqu'à la verrière, en structure métallique et de vitres. Il y est précisé que la toiture-terrasse située au premier étage de la copropriété dénommée [Adresse 3], surmontée d'une verrière en son centre, relie les trois corps de bâtiments de plusieurs étages constituant la copropriété, au Sud, à l'Est et au Nord et d'un mur de séparation d'avec la copropriété voisine, ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat établi à la requête de la société « Chez Gringo », qui exploite un local commercial situé au [Adresse 4] à [Localité 7], au moment de la réalisation des travaux sur la toiture-terrasse dont il est demandé le remboursement et qui s'est plainte de désordres dans ses locaux au moment de la réalisation de ces travaux sur la toiture-terrasse. Les travaux dont il est demandé le remboursement concernent exclusivement la toiture-terrasse en périphérie de la verrière et pas la verrière elle-même. Dès lors, il importe peu de statuer sur la nature de la verrière. S'agissant de la toiture-terrasse située en périphérie de la verrière, dont la nature n'est pas non plus précisée dans le règlement de copropriété, il est constaté qu'elle peut être empruntée par des tiers, notamment les propriétaires des lots du premier étage, soit en passant par la fenêtre, soit en passant par une passerelle située au premier niveau, pourvue d'un portillon métallique donnant accès au toit, la passerelle reposant sur des plots béton reposant eux-mêmes sur le toit plat. Sur les procès-verbaux de constats d'huissier versés aux débats, on voit, sur la toiture-terrasse, des ouvriers en cours de réalisation de travaux, comme la pose d'un bloc climatiseur ou le ravalement de façades. Ainsi, il doit être conclu que la partie toiture-terrasse n'est pas à l'usage exclusif d'un lot et doit donc être considérée comme une partie commune. Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre subsidiaire, pour le cas où la nature de partie commune était retenue, de retenir la qualification de partie commune spéciale. Aux termes des articles 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement et sont selon le cas, générales ou spéciales. Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. L'article 6-4 de la même loi énonce que l'existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. En l'espèce, le règlement de copropriété ne précise pas la nature de la toiture-terrasse, ce qui exclut d'office la qualification de partie commune spéciale telle que sollicitée subsidiairement par le syndicat des copropriétaires. Enfin, le syndicat des copropriétaires estime que ce sont les travaux du locataire de M. [I] sur la verrière, qui sont à l'origine des problèmes d'étanchéité. Il est établi que le locataire de M. [I] a, en 2006, fait procéder à la réhabilitation de la verrière. Cependant la verrière en elle-même n'est pas l'objet des factures de travaux dont M. [I] sollicite le remboursement. En outre, il ressort des pièces produites que si une expertise a été ordonnée en référé en 2013, contradictoirement à M. [I] et au syndicat des copropriétaires, aucune des parties n'a estimé utile de produire ladite expertise judiciaire. Ainsi, il n'est pas démontré que les travaux sur la verrière ont un lien avec le défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse et les travaux de réparation avancés par M. [I], pour assurer l'étanchéité de la toiture-terrasse et l'évacuation des eaux pluviales. En considération de l'ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de M. [I] et de condamner le syndicat des copropriétaires a lui rembourser la somme de 20 218,46 euros correspondant au montant total des travaux de 26 257,74 euros déduction faite de sa quote-part de charge de 230/1000èmes, soit 6 039,28 euros. Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M. [I] de l'ensemble de ses demandes. Selon les dispositions de l'article 1231-7 du code civil, « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. » L'article 1343-2 du même code énonce que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, il est établi que M. [I] a réglé la somme de 26 257,74 euros en exécution de factures émises les 5 août 2014 et 30 novembre 2014, concernant des travaux réalisés sur des parties communes de la copropriété, devant être pris en charge par le syndicat des copropriétaires. Il verse aux débats en pièce n° 26, un courrier de mise en demeure adressé au syndic, de lui rembourser cette somme, daté manifestement par erreur du 28 avril 2014, et qui doit être compris comme ayant été adressé le 28 avril 2015. Pour autant, il n'est pas justifié du caractère recommandé avec accusé de réception de ce courrier, seul étant justifié le caractère recommandé du courrier envoyé le 12 juin 2017 (pièce n° 10). Il convient donc de faire courir les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2017 et de dire que les intérêts échus pour une année entière porteront à leur tour, intérêts au taux légal. Sur la demande au titre des charges de copropriété Les parties s'entendent sur le montant dû par M. [I] au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2017, soit la somme de 2 900,77 euros. M. [I] sera donc condamné à verser cette somme au syndicat des copropriétaires, le jugement appelé étant confirmé sur ce point. Sur la compensation Selon les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation étant invoquée et l'existence de créances réciproques étant établie, il convient de faire droit à la demande de compensation. Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à M. [I] la somme de 17 317,69 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2017. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens distraits au profit du conseil de M. [I] qui le réclame. M. [I] verse aux débats plusieurs constats d'huissier établis les 27 novembre 2012, 6 décembre 2012, 20 octobre 2014, 9 décembre 2014, 4 octobre 2017, 12 mai 2020. Les deux premiers concernent les dégradations subies par la verrière au cours des travaux de réfection des façades par la copropriété et sont sans intérêt pour le présent litige. Celui du 20 octobre 2014 n'a pas été établi à la demande de M. [I] et il n'est pas démontré qu'il en a assumé le règlement. Celui du 9 décembre 2014 concerne la constatation des travaux de reprise et réparation pris en charge par M. [I], objet des factures dont il est demandé le remboursement. Celui du 4 octobre 2017 concerne la constatation de la présence d'un ouvrier sur la toiture-terrasse pour la pose d'un appareil de climatisation. Celui du 12 mai 2020 concerne la description de la toiture-terrasse située au premier étage de la copropriété, surmontée d'une verrière en son centre, qui relie les trois corps de bâtiments de plusieurs étages constituant la copropriété, au Sud, à l'Est et au Nord et d'un mur de séparation d'avec la copropriété voisine. Ainsi, trois procès-verbaux concernent directement la présente procédure, ceux du 9 décembre 2014, du 4 octobre 2017 et du 12 mai 2020, et il convient donc de faire droit à la demande tendant à ce qu'ils soient ajoutés aux dépens de la procédure. Quant à la demande au titre des frais de l'article 444-32 du code de commerce, l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. Il en ressort qu'il n'est pas possible de déroger aux dispositions prévues par la loi s'agissant des droits proportionnels et d'encaissement qui sont à la charge du créancier. M. [I] sera donc débouté de sa demande à ce titre. Le syndicat des copropriétaires sera condamné au titre des frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. [I]. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement appelé en ce qu'il a : - déclaré recevable l'action de M. [Y] [I] ; - condamné M. [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2 900,77 euros (deux mille neuf cents euros et soixante-dix-sept centimes) au titre des charges dues au 1er janvier 2017 ; Infirme le jugement sur le surplus ; Statuant à nouveau, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à rembourser à M. [Y] [I], la somme de 20 218,46 euros (vingt mille deux cent dix-huit euros et quarante-six centimes) ; Fait droit à la demande de compensation et condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [Y] [I], la somme de 17 317,69 euros (dix-sept mille trois cent dix-sept euros et soixante-neuf centimes) outre les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2017 ; Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, aux entiers dépens, comprenant le coût des procès-verbaux de constat d'huissier des 9 décembre 2014, 4 octobre 2017 et 12 mai 2020, avec distraction au profit de Me Guillaume Tatoueix ; Déboute M. [Y] [I] de sa demande au titre de l'article 444-32 du code de commerce ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer M. [Y] [I], la somme de 4 300 euros (quatre mille trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ