Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/01910

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [K] [C] Me Adrien BAIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/01910 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BMT N° MINUTE : 1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 octobre 2024 DEMANDERESSE S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007 DÉFENDEURS Monsieur [K] [C], non comparant, ni représenté demeurant [Adresse 2] Madame [Z] [L], comparante demeurant [Adresse 3] Madame assistée de Me Adrien BAIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1224 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-016291 du 12/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 septembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière Décision du 24 octobre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01910 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BMT EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 29 avril 2024 modifié par avenant du 20 juillet 2015, la société EFIDIS aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [L] et M. [K] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4]. Par actes de commissaire de justice du 15 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3984,02 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Z] [L] et M. [K] [C] le 7 septembre 2023. Par assignations du 31 janvier 2024 à l’adresse du logement faisant l’objet de l’instance et assignation du 23 février 2024 à la nouvelle adresse de M. [K] [C], la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [L] et M. [K] [C] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majorés de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6584,20 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 5 septembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL maintient l'intégralité de ses demandes à l’égard de Mme [Z] [L] mais se désiste de l’action à l’égard de M. [K] [C], et précise que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2024, s'élève désormais à 11287,72 euros. En réponse à la défenderesse, elle soulève l’irrecevabilité de l’exception de nullité. Mme [Z] [L] demande la nullité du commandement de payer et le rejet des demandes, subsidiairement le bénéfice d’un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement sur sa demande, le bénéfice de délais de paiement durant deux ans et la suspension des effets de la clause résolutoire, le bénéfice de délais d’un an pour se reloger, le rejet de l’exécution provisoire et la condamnation de la société CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 1488,5 € au titre de ses frais irrépétibles. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [K] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Mme [Z] [L] a justifié en cours de délibéré avoir déposé un dossier de surendettement. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la nullité du commandement de payer En application de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée pour vice de forme, sauf formalité substantielle ou d'ordre public, qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité. En l’espèce, Mme [Z] [L] se prévaut de la nullité du commandement de payer au motif qu’il a été signifié à M. [K] [C] à une adresse inexacte. Toutefois, seul M. [K] [C] peut se prévaloir de cette nullité, laquelle n’affecte pas la validité de la signification du commandement faite à Mme [Z] [L], et celle du commandement de payer dans son ensemble. L’exception de nullité est donc irrecevable. 1.3 sur la demande de sursis à statuer En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. L’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice s’apprécie notamment au regard du caractère déterminant ou non sur l’issue du litige de l’évènement dans l’attente duquel il est demandé au juge d’ordonner le sursis à statuer. En l’espèce, la circonstance que Mme [Z] [L] ait déposé un dossier de surendettement et que la procédure de surendettement puisse conduire à une suspension de la mesure d’expulsion est sans incidence sur le sort des demandes présentées par la société CDC HABITAT SOCIAL dans le cadre de la présente instance et ne prive pas Mme [Z] [L] des droits dont elle dispose dans le cadre d’une procédure de surendettement. En conséquence, la demande de sursis à statuer est rejetée. 1.4. sur les demandes à l’encontre de M. [K] [C] La société CDC HABITAT SOCIAL se désiste de l’action à l’encontre de M. [K] [C] compte tenu de son départ des lieux en décembre 2021, avant l’apparition de la dette. A cet égard, si la cotitularité du droit au bail permettrait au bailleur, en l’absence le cas échéant de congé valide délivré par M. [K] [C], de poursuivre la condamnation solidaire de celui-ci au paiement de la dette locative due lors de l’acquisition de la clause résolutoire (mais pas au paiement de l’indemnité d’occupation), la société CDC HABITAT SOCIAL qui estime pour sa part que le bail est résilié à l’égard de M. [K] [C] et qui est engagé contractuellement avec Mme [Z] [L] est fondée en tout état de cause à solliciter la résiliation du bail à l’encontre de Mme [Z] [L] seule de même que le paiement de l’intégralité de la dette locative, sans que Mme [Z] [L] ne puisse s’y opposer. En conséquence, le désistement d’action sera constaté. 1.5. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la reconduction du contrat, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [Z] [L] le 15 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3984,02 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 novembre 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Mme [Z] [L] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et n’est pas en mesure compte tenu de sa situation financière de régler le seul loyer courant. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions » Suivant l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.» En l’espèce, l’ancienneté de la résiliation du bail justifie de rejeter la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux. 3. Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative et d’indemnités d’occupation Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Il y a lieu d’allouer par ailleurs à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux. En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2024, terme d’août inclus, Mme [Z] [L] lui devait la somme de 11287,72 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation. Mme [Z] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [Z] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer et des assignations délivrés à M. [K] [C] compte tenu du désistement. Sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’exception de nullité irrecevable, DEBOUTE Mme [Z] [L] de sa demande de sursis à statuer, CONSTATE que la société CDC HABITAT SOCIAL se désiste de l’action à l’encontre de M. [K] [C], CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat à effet au 29 avril 2024 modifié par avenant du 20 juillet 2015 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mme [Z] [L] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 16 novembre 2023, REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [Z] [L] et de suspension des effets de la clause résolutoire, ORDONNE à Mme [Z] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DEBOUTE Mme [Z] [L] de sa demande de délais pour quitter les lieux, CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 11287,72 euros (onze mille deux cent quatre-vingt-sept euros et soixante-douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 août 2024 terme d’août inclus, CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux, REJETTE les autres demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE les parties des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [Z] [L] aux dépens à l’exclusion du coût des assignations et commandement de payer signifiés à M. [K] [C]. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge