Cour d'appel, 07 mai 2024. 20/06132

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 07 MAI 2024 N° 2024/185 Rôle N° RG 20/06132 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF7ZX [C] [I] [L] [O] épouse [I] C/ [G] [W] [S] [A] épouse [W] Copie exécutoire délivrée le : à : - Me Sophie BERGEOT - Me Séverine TARTANSON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS/FRANCE en date du 18 Mars 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00763. APPELANTS Monsieur [C] [I] né le 12 Février 1935 à [Localité 3] demeurant [Adresse 2] Madame [L] [O] épouse [I] née le 07 Octobre 1951 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] tous deux représentés par Me Sophie BERGEOT de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE INTIMES Monsieur [G] [W] né le 03 Octobre 1949 à [Localité 4] (59), demeurant [Adresse 1] Madame [S] [A] épouse [W] née le 24 Février 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] tous deux représentés par Me Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D'AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par Me Raphaël GOMES, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 19 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 3 octobre 2012, M. [C] [I] et Mme [L] [O] épouse [I] (les époux [I]) ont acquis de M. [G] [W] et Mme [S] [A] épouse [W] (les époux [W]), une maison d'habitation construite en 1985 et située dans la commune de [Localité 5] (Alpes de Haute Provence), au prix de 250 000 €. L'acte de vente précise que l'étanchéité de la terrasse et le crépi sont à refaire. En 2013, se plaignant de l'apparition de fissures, les époux [I] se sont rapprochés de la commune, qui leur a indiqué que les époux [W] avaient à deux reprises, en 2003 et en 2007, signalé l'apparition sur leur habitation de désordres liés à des épisodes de sécheresse. Par acte en date du 1er juin 2015, les époux [I] ont assigné les époux [W] devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains, en résolution de la vente pour vice caché. Par jugement avant dire droit du 4 janvier 2017, une expertise a été ordonnée et confiée à M. [Y], expert, qui a déposé son rapport le 2 juillet 2018. Par jugement du 18 mars 2020, le tribunal judiciaire de Digne les Bains a débouté les époux [I] de toutes leurs demandes et les a condamnés à payer aux époux [W] une indemnité de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Pour statuer ainsi, il a considéré que : - diverses fissures, d'ordre esthétique et liées à la configuration de la construction, préexistaient à la vente, mais elles n'ont pas été dissimulées, puisque l'enduit de rebouchage était visible lors de celle-ci ; - ces fissures préexistantes ne sont pas liées à un mouvement des sols lors des épisodes de sécheresse des années 2003 et 2008 ; - si d'autres fissures, portant cette fois atteinte à la solidité de l'immeuble, sont apparues en 2017, à la faveur d'un épisode de sécheresse, les vendeurs ne pouvaient en avoir connaissance cinq ans plus tôt ; - les vendeurs n'ont pas violé les dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation et ont pris soin d'annexer à l'acte de vente l'arrêté de catastrophe naturelle de 2008 ; - par application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, applicable en l'absence de preuve de la mauvaise foi des vendeurs, aucune garantie n'est due à ce titre. Par acte du 6 juillet 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [I] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 février 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 16 février 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, notamment en ce qui concerne le détail des préjudices, les époux [I] demandent à la cour de : ' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; ' prononcer la résolution de la vente reçue par acte notarié du 3 octobre 2012, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 3] le 19 octobre 2012 volume 2012 n° 8163 ; ' condamner les époux [W] à leur payer 250 000 € au titre de la restitution du prix de vente, 16 335,26 € au titre du remboursement des frais émoluments et taxes et 5 363,29 € au titre du remboursement des travaux et investissements réalisés ; ' condamner les époux [W] à leur payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile at aux dépens. Au soutien de leur appel et de leurs prétentions, ils font valoir que : - l'immeuble a souffert de désordres dus à trois épisodes climatiques majeurs : en 2003, un premier épisode de sécheresse qui marque le point de départ de l'apparition de fissures, à la faveur duquel les époux [W] ont déclaré le sinistre à leur assureur multirisques habitation au titre d'une catastrophe naturelle, même si aucun arrêté n'a été pris, en 2007, un deuxième épisode de sécheresse à l'origine de l'apparition de nouvelles fissures, à la faveur duquel les époux [W] ont, après publication de l'arrêté reconnaissant un état de catastrophe naturelle, saisi leur assureur d'une demande d'indemnisation, étant observé qu'ils ont refusé de produire les courriers de refus de leur assureur alors que ceux-ci auraient permis de découvrir que ce refus d'indemnisation était lié au fait que les fissures dataient de 2003, la sécheresse de 2007 n'ayant fait que les aggraver, et en 2017, un troisième épisode de sécheresse à l'origine d'une aggravation des fissures rendant l'immeuble impropre à sa destination ; - les époux [W] avaient connaissance de ces désordres qu'ils ont dissimulés par des travaux de rebouchage, de sorte que la clause d'exclusion de garantie ne saurait leur bénéficier ; - l'article L 125-5 du code de l'environnement impose la déclaration aux acquéreurs, dans l'acte de vente, des sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle, or, en l'espèce, tout en les informant de l'arrêté de catastrophe naturelle pris 2008, les époux [W] ont insisté sur le fait qu'ils n'avaient reçu aucune indemnisation, leur laissant croire qu'aucun sinistre n'avait affecté l'immeuble ; - les mentions figurant dans l'acte de vente concernant le défaut d'étanchéité de la terrasse et l'effritement du crépi des façades démontrent également que les époux [W] ont dissimulé les vices dont l'immeuble était atteint puisque le désordre affectant la terrasse a, en réalité, pour origine la fracturation en deux de cette dernière à la faveur d'un mouvement de terrain lié aux épisodes de sécheresse et qu'il n'existe aucun effritement du crépi ; - les époux [W] ayant dissimulé l'ampleur et l'origine des fissures, ils n'ont pas été en mesure, avant la vente, de connaitre les vices dans toute leur ampleur et leurs conséquences. Dans leurs dernières conclusions d'intimés, régulièrement notifiées le 27 novembre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, les époux [W] demandent à la cour de : ' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; ' condamner les époux [I] à leur payer 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Ils font valoir que : - selon l'expert, les fissures étaient apparentes lors de la vente et aucune nouvelle fissure n'est apparue depuis 2012, puisque seul le joint de rebouchage s'est dégradé ; - les fissures de 2012, outre qu'elles étaient visibles, étaient purement esthétiques, ne rendant pas l'immeuble impropre à sa destination, et ne sont pas dues aux phénomènes de sécheresse ayant affecté les sols ; - les fissures qui sont apparues en 2017, affectant cette fois la solidité de l'immeuble, sont liées à un épisode de sécheresse au cours de l'année 2017, soit cinq ans après la vente ; - l'acte de vente comporte en annexe tous les arrêtés de catastrophe naturelle concernant l'immeuble notamment celui de 2008, mais en tout état de cause, l'expert insiste sur le fait que les fissures ne sont pas en lien avec cet épisode ; - l'article L.125-5 du code de l'environnement n'oblige à déclarer les sinistres consécutifs à un état de catastrophe naturelle que s'ils ont fait l'objet d'une indemnisation, ce qui n'a jamais été le cas ; - contrairement à ce que soutiennent les époux [I], les désordres affectant la terrasse n'ont aucun lien avec un mouvement de terrain, mais avec l'absence de joint de dilatation, de sorte que l'information délivrée aux acquéreurs sur ce point lors de la vente n'est ni mensongère, ni trompeuse. Ils en concluent qu'aucun vice préexistant à la vente, dissimulé aux époux [W] et rendant l'immeuble impropre à sa destination, ne peut être retenu et qu'en tout état de cause, aucune indemnisation n'est due en application de la clause d'exclusion de garantie stipulée au contrat, qui doit recevoir application, dès lors que leur mauvaise foi n'est pas démontrée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la garantie des vices cachés En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon les termes de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Le succès d'une action en garantie des vices cachés suppose donc de la part du demandeur la preuve d'un défaut antérieur à la vente, caché lors de celle-ci et rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuant significativement l'usage. Par ailleurs, lors qu'aucune mauvaise foi du vendeur n'est établie, l'existence, dans l'acte de vente, d'une clause excluant toute garantie des vices cachés fait obstacle à l'action. En l'espèce, il résulte de l'expertise judiciaire réalisée au contradictoire des parties que : - avant la vente, le bien immobilier était affecté de quelques fissures, visibles car rebouchées sans maquillage ; - ces fissures ne sont pas la conséquence d'un épisode de sécheresse, puisqu'elles procèdent du mode de construction, celle-ci ayant été réalisée sur un sol meuble avec des fondations peu profondes ; - les fissures antérieures à la vente, outre qu'elles n'étaient pas cachées mais bien visibles, étaient d'ordre esthétique, ne rendant pas l'immeuble impropre à sa destination. S'agissant des fissures qui sont apparues en 2017, l'expert , après transport sur place, examen des désordres et analyse de ceux-ci, conclut qu'elles ne sont pas du même ordre que les précédentes, puisque, selon lui, elles sont la conséquence d'un épisode de sécheresse qui s'est produit dans la région en 2017. Ses conclusions corroborent les termes de l'attestation rédigée par M.[N] [R], entrepreneur de travaux qui a procédé à des travaux de colmatage des fissures affectant le bien en 2000, 2005, 2007 et 2011, et qui déclare que ces fissures, apparentes et nettement visibles, ne présentaient aucun danger pour la stabilité de la maison. Compte tenu de l'aggravation singulière des fissures objets du litige en 2017, l'expert a pris la précaution, afin de parfaire ses investigations, de s'enquérir de l'avis d'un géologue qui a attribué l'origine des fissures à la configuration de la construction, à la faible profondeur des fondations réalisées dans des argiles très plastiques réputés sensibles aux variations hydriques, avec un fort potentiel de retrait/gonflement. Il résulte du travail de l'expert, argumenté et minutieux en ce qu'il a pris soin, devant l'aggravation des fissures, de s'attacher les lumières d'un spécialiste en mouvements de terrain, que si des fissures affectaient déjà l'immeuble au moment de la vente, elles n'ont pas été dissimulées aux acheteurs, et qu'elles n'étaient qu'esthétiques et sans rapport avec les épisodes climatiques de sécheresse. Sur ce point, il précise que la maison a été conçue et réalisée en trois volumes liés, d'inerties différentes et sans joint de dilatation, ce qui a contribué à l'apparition de fissures structurelles et inhérentes au mode de construction par les différences de masse entre les pleins et les vides et entre les matériaux et les volumes. Il est formel pour exclure tout lien entre ces fissures et les épisodes climatiques de 2003 et 2007. En revanche, il ressort également de ses investigations que les fissures qui sont apparues sur l'immeuble en 2017 ont une toute autre origine, puisqu'elles proviennent de mouvements du sol qui, en 2017, ont déstabilisé cette structure hétérogène et sont d'une autre nature en ce qu'elles rendent l'immeuble impropre à sa destination. Dès lors que l'expert a dénié toute continuité entre les différents épisodes d'apparition des fissures, les époux [I] ne démontrent pas que les fissures qui rendent l'immeuble impropre à son usage préexistaient à la vente. Par ailleurs, si l'article L 125-5 du code de l'environnement, impose au vendeur d'un immeuble bâti d'informer l'acquéreur, lorsque ce dernier a subi un sinistre pendant la période où il a été propriétaires de l'immeuble ou dont il a lui-même été informé, c'est à la condition que ce dernier ait donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances. En l'espèce, tel n'est pas le cas puisque, s'il n'est pas contesté que les époux [W] se sont renseignés auprès de la commune lors d'épisodes de sécheresse survenus pendant qu'ils étaient propriétaire, en 2003 et 2008, ils n'ont reçu aucune indemnisation au titre de sinistres climatiques ayant affecté leur propriété à la faveur de ces épisodes de sécheresse, que ce soit en 2003, où aucun arrêté de catastrophe naturelle n'a été pris par les autorités, ou en 2007, en dépit de l'arrêté de catastrophe naturelle pris en 2008. S'agissant des motifs pour lesquels aucune indemnisation n'est intervenue, les époux [W] se contentent d'allégations non étayées par une quelconque pièce. En tout état de cause, il ne peut leur être reproché d'avoir effectué une déclaration mensongère en annexant à la vente l'arrêté de catastrophe naturelle de 2008, tout en insistant sur le fait qu'aucune indemnisation ne leur a été versée à ce titre. Aux termes de l'acte authentique de vente du 3 octobre 2012, les époux [I] ont acquis l'immeuble 'dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans garantie du vendeur en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés'. La déclaration des vendeurs concernant l'étanchéité de la terrasse et l'effritement du crépi ne démontre aucune volonté de dissimuler un désordre plus grave. Cette déclaration était destinée à informer les acheteurs que les enduits de rebouchage des fissures devaient être refaits. Quant à l'étanchéité de la terrasse, l'expert a expressément relevé le mauvais état du joint de dilatation. En conséquence, cette déclaration des vendeurs dans l'acte de vente, destinée à informer les acheteurs de l'état du bien et d'une dépense à prévoir au titre de la réfection du crépi et de l'étanchéité de la terrasse, ne consacre aucune manipulation de leur part, afin de surprendre leur consentement. Au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes des époux [I]. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées. Les époux [I], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer aux époux [W] une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Digne les Bains ; Y ajoutant, DÉBOUTE M. [C] [I] et Mme [L] [O] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; CONDAMNE solidairement M. [C] [I] et Mme [L] [O] à payer à M. [G] [W] et Mme [S] [A], ensemble, une indemnité de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour ; CONDAMNE solidairement M. [C] [I] et Mme [L] [O] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT