Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 26 SEPTEMBRE 2024
mm
N°2024/ 293
Rôle N° RG 21/01140 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2ZE
[S] [P]
[G] [N] épouse [P]
C/
[B] [I]
S.C.I. LES BOUGAINVILLIERS FLEURIS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me David-André DARMON
SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Juin 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02185.
APPELANTS
Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me David-André DARMON, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marcelle CAUVIN-LAVAGNA, avocat au barreau de GRASSE
Madame [G] [N] épouse [P], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me David-André DARMON, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marcelle CAUVIN-LAVAGNA, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Maître [B] [I], Notaire, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE
S.C.I. LES BOUGAINVILLIERS FLEURIS, dont le siège social est demeurant [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
assignation portant signification de la déclaration d'appel transformée en procés verbal de recherche du 22.03.2021
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Mme Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024..
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte reçu par Me [I] le 15 janvier 2016, les époux [P] ont acquis de la SCI LES BOUGAINVILLIERS FLEURIS une propriété cadastrée Section ET N° [Cadastre 2] sise [Adresse 1] d'une Surface de 00 ha 18 a 47 ca.
Au chapitre « SERVITUDES » il a été fait rappel de la servitude de non aedificandi suivante:
« RAPPEL DES SERVITUDES
A l'acte de vente du 17 mars 1959 ci-dessus analysé, il a été mentionné au paragraphe
Conditions Particulières » ce qui suit littéralement rapporté :
« Il est expressément stipulé que seule la partie du terrain vendue, figurant sous teinte rose au plan ci-joint et délimitée par les lettres A. B. C. D. E. F. G. H. d'une superficie de deux cent trente neuf mètres carrés sera susceptible d'être construite, tout le restant de la parcelle de terrain, soit la partie non teintée étant frappée d'une servitude non aedificandi».
Le plan matérialisant la servitude, joint à l'acte de 1959, a été annexé à l'acte du 15 janvier 2016.
Par exploit d'huissier en date du 26 mars 2019, Monsieur [S] [P] et Madame [G] [N] épouse [P] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice, Maître [B] [I], notaire, et la SCI LES BOUGAINVILLIERS FLEURIS, au visa des articles 637, 706, 707, 696 à 710, 686, 703, 1153 et 2219 du code civil, aux fins de voir
' à titre principal, constater l'absence d'un fonds dominant grevant la propriété de Monsieur [S] [P] et Madame [G] [N] épouse [P];
' juger que la clause incluse dans l'acte notarié du 17 mars 1959 est sans objet au regard de l'article 637 du code civil;
' interpréter comme inexistante la clause incluse dans l'acte notarié du 17 mars 1959;
' à titre subsidiaire, constater l'existence de constructions plus que trentenaires sur la zone de servitude grevant la propriété de Monsieur [S] [P] et Madame [G] [N] épouse [P];
' juger que l'édification de ces constructions ne peut plus être contestée en application de l'article 2219 du code civil;
' a titre ultra subsidiaire, constater que la piscine de la propriété de Monsieur [S]
[P] et Madame [G] [N] épouse [P] n'est pas une construction;
' juger que cet édifice ne méconnaît pas la prétendue servitude non aedificandi qui
ressortirait de l'acte notarié du 17 mars 1959;
' réserver les dépens.
Maître [B] [I] et la SCI LES BOUGAINVILLIERS FLEURIS n'ont pas constitué avocat.
Par Jugement réputé contradictoire du 15 juin 2020, le Tribunal Judiciaire de Nice a déclaré les demandes formées par les époux [P] irrecevables faute de qualité à agir, à défaut notamment de rapporter la preuve de leur qualité de propriétaires, le tribunal observant en outre que les conclusions ne remplissaient que très imparfaitement les exigences des dispositions de l'article 753 du code civil s'agissant de la mise en cause de Me [I] dans la mesure ou il n'était visé aucun fondement juridique, ni développé de démonstration spécifique à son égard.
Par déclaration du 25 janvier 2021, les époux [P] ont relevé appel de cette décision.
A hauteur d'appel Me [B] [I] a constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Vu les conclusions notifiées le 26 avril 2021 des époux [P] tendant à :
Vu le jugement de première instance,
Vu l'article 637 du Code civil
Vu les articles 706 et 707 du Code civil
Vu les articles 696 à 710 du Code civil
Vu l'article 686 du Code civil
Vu les articles 703 et suivants du Code civil
Vu l'article 1156 ancien du Code civil
Vu l'article 2219 du Code civil :
A titre principal,
REFORMER le jugement de première instance en ce qu'il a déclaré irrecevables les époux [P] à agir,
Statuant à nouveau,
CONSTATER l'inexistence d'un fonds dominant grevant la propriété des époux [P],
DIRE ET JUGER que la clause incluse dans l'acte notarié du 17 mars 1959 est sans objet au regard de l'article 637 du Code civil,
En conséquence,
INTERPRETER comme inexistante la clause incluse dans l'acte notarié du 17 mars 1959,
A titre subsidiaire,
CONSTATER l'existence de constructions plus que trentenaires sur la zone de servitude grevant la propriété des époux [P],
En conséquence,
DIRE ET JUGER que l'édification de ces constructions ne peut plus être contestée en application de l'article 2219 du Code civil,
A titre infiniment subsidiaire,
CONSTATER que la piscine de la propriété des époux [P] n'est pas une construction,
En conséquence,
DIRE ET JUGER que cet édifice ne méconnaît pas la prétendue servitude non aedificandi qui ressortirait de l'acte notarié du 17 mars 1959.
Vu les conclusions notifiées le 8 juillet 2021 par Me [B] [I] tendant à :
Vu les articles 31 et 122 du CPC,
Vu l'article 1192 du code civil,
Vu les pièces aux débats,
Dire et Juger l'action des époux [P] à l'encontre de Me [I] irrecevable faute de démontrer d'un intérêt à agir ;
En tout état de cause,
Dire et Juger n'y avoir lieu à interpréter la clause « RAPPEL DE SERVITUDE » contenue dans l'acte de vente reçu par Me [I] le 15 janvier 2016 parfaitement claire et précise à peine de dénaturation ;
Donner acte à Me [I] de ce qu'il s'en rapporte à justice sur la demande des époux [P] tendant à voir dire et juger que la servitude de non aedificandi instituée par acte du 17 mars 1959 est éteinte ;
Donner acte à Me [I] de ce qu'il s'en rapporte à justice sur la demande subsidiaire des époux [P] tendant à voir dire et juger que l'édification des constructions ne peut plus être contestée en application de l'article 2219 du code civil ;
Donner acte à Me [I] de ce qu'il s'en rapporte à justice sur la demande très subsidiaire des époux [P] tendant à voir dire et juger que la piscine ne méconnaît pas la servitude de non aedificandi ;
Condamner les époux [P] ou tout succombant à la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.
MOTIVATION :
Sur la procédure :
Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.
En l'espèce, il ressort du procès-verbal d' huissier en date du 22 mars 2021 remis par les appelants que la déclaration d'appel a fait l'objet d'une tentative de signification à la SCI LES BOUGAINVILLIERS FLEURIS, par acte transformé en procès-verbal de recherches , après présentation à la dernière adresse connue du destinataire de l'acte et accomplissement des formalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile. La lettre recommandée avec avis de réception adressée par l'huissier instrumentaire a été retournée non réclamée.
La cour étant régulièrement saisie, il conviendra de statuer par arrêt par défaut, en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la saisine de la cour :
A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ou même « juger » lorsqu'elles s'analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.
Les demandes de « Donner acte » ne sont pas non plus des prétentions qui saisissent la cour.
Sur le défaut de qualité à agir des époux [P] :
Le tribunal a retenu le défaut de qualité à agir des époux [P], aux motifs notamment que l'assignation délivrée par Monsieur [S] [P] et Madame [G] [N] épouse [P] mentionne des 'XXX' aux lieu et place de la date de l'acte notarié portant acquisition de la propriété par eux auprès de la SCI LES BOUGAINVILLIERS FLEURIS, que l'acte notarié versé aux débats( en copie) n'est pas précisément daté, ne faisant mention que de l'année 2016, et n'est pas signé; que cet acte fait référence à un avant-contrat entre les parties en date du 15 octobre 2015, document non versé au dossier.
Toutefois, à hauteur d'appel, Maître [B] [I], notaire rédacteur de l'acte de vente reçu le 15 janvier 2016, qui a constitué avocat, ne conteste pas l'existence de cet acte et la réalité de la vente intervenue entre la SCI LES BOUGAINVILLIERS et les époux [P].
Les époux [P] ont par ailleurs intérêt à agir pour faire constater l'inexistence ou l'extinction d'une servitude de non aedificandi affectant leur parcelle et susceptible de remettre en cause l' implantation d'une piscine sur leur fonds.
Leur action est donc recevable. Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur l'irrecevabilité de l'action des époux [P] à l'encontre de Maître [I] pour défaut d'intérêt à agir :
Les époux [P] ne forment aucune prétention à l'encontre de Maître [I] L'action étant le droit d'être entendu sur le fond d'une prétention , la cour considère qu'elle n'est saisie d'aucune action à l'encontre de Maître [I]. La demande de ce dernier de voir déclarer irrecevable l'action des appelants à son encontre est donc sans objet.
Sur l'inexistence de la servitude de non aedificandi rappelée dans le titre de propriété
Monsieur [S] [P] et Madame [G] [N] épouse [P] soutiennent que la servitude rappelée dans l'acte de vente du 15 janvier 2016 est sans objet au regard des dispositions de l'article 637 du code civil, dans la mesure où elle ne bénéficie à aucun fonds dominant, nommément désigné, et crée en revanche une charge pesant sur le fonds prétendument servant, de sorte qu' elle doit être interprétée en faveur de celui qui s'oblige.
Ils considèrent ainsi qu'aucune des constructions « incluses en totalité ou en dehors de la zone rose » délimitée par l'acte de 1959 ne devrait être considérée comme construite en méconnaissance d' une servitude de non édifier.
Il résulte de l'acte notarié du 15 janvier 2016 que les époux [P] ont acquis une propriété cadastrée section ET n° [Cadastre 2], lieudit [Adresse 1] à [Localité 4] supportant une maison d' habitation élevée d'un étage sur rez-de-jardin, avec piscine et terrain attenant en nature de jardin avec bassin, d'une superficie de 1847 m², étant précisé que cette propriété forme une partie du lot n° 46 p1 du lotissement du [Adresse 5].
Il est rappelé au paragraphe « Servitudes » qu'il n'existe aucune autre servitude que :
« celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, de la réglementation d'urbanisme applicable dans la commune de [Localité 4] et des énonciations de la note d'urbanisme ci-après visée »;
« celles résultant des documents régissant le lotissement dénommé lotissement du « [Adresse 5] »
« et celles rappelées dans l'acte de vente par les consorts [D] au profit de la SCI LES BOUGAINVILLIERS FLEURIS reçu par Maître [K], notaire à [Localité 4] , le 27 février 1997, dont la teneur est littéralement rapportée ci-après » :
« RAPPEL DES SERVITUDES
A l'acte de vente du 17 mars 1959 ci-dessus analysé, il a été mentionné au paragraphe
« Conditions Particulières » ce qui suit littéralement rapporté :
Il est expressément stipulé que seule la partie du terrain vendue, figurant sous teinte rose au plan ci-joint et délimitée par les lettres A. B. C. D. E. F. G. H. d'une superficie de deux cent trente neuf mètres carrés sera susceptible d'être construite, tout le restant de la parcelle de terrain, soit la partie non teintée, étant frappée d'une servitude non aedificandi ».
Les demandeurs invoquent les dispositions de l'article 1156 ancien du code civil applicable à la date de l'acte, aux termes duquel « on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ».
Cependant, dès lors que les termes d'une convention sont clairs et précis, le juge ne peut, sans porter atteinte à l'article 1134 ancien du même code, dénaturer les obligations qui en résultent, ni modifier les stipulations qu'elles renferment.
Or, la clause de l'acte de vente du 21 février 1959, passé entre Madame veuve [A] et [M] [V] [D], père et époux des auteurs de la SCI LES BOUGAINVILLIERS FLEURIS, définit clairement la zone constructible matérialisée sur le plan joint à l'acte, par le périmètre figurant sous la teinte rose et délimité par les points A-B-C-D-E-F-G-H, tout le reste de la parcelle de terrain, au delà de ce périmètre étant frappé par la servitude non aedificandi.
Dans ces conditions, le fait que l'acte de 1959 ne désigne pas le fonds bénéficiaire de cette servitude ne signifie pas qu'il n'existe pas de fonds dominant, étant précisé qu'à la lecture de l'acte de 1959, il apparaît que la parcelle vendue confrontait au Sud une parcelle dont la venderesse, Mme veuve [A], conservait la propriété.
Cette clause étant claire quant à l' exclusion de toute construction en dehors du périmètre contractuellement convenu, il n'y a pas lieu de l'interpréter ni de juger qu'elle serait inexistante, pour absence d'objet, au regard des dispositions de l'article 637 du code civil, selon lequel une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
Les époux [P] sont en conséquence déboutés de ce chef de demande.
Sur l'extinction de la servitude de non aedificandi :
Les appelants font valoir qu'une servitude n'est pas un droit perpétuel. Celui qui en bénéficie peut y renoncer, même tacitement, comme c'est le cas en matière de servitude non aedificandi lorsque des constructions sont édifiées sur l'assiette du terrain non constructible, au vu et au su du propriétaire du fonds dominant, sans opposition de sa part.
Dès lors, ils estiment qu'en application de la prescription extinctive de l'article 2219 du code civil, l' édification de constructions plus que trentenaires en dehors de la « zone rose » du plan annexé à l'acte de 1959 et à leur titre de propriété, ne peuvent plus être considérées comme ayant été construites en méconnaissance de la servitude litigieuse, en l'absence d'opposition d'aucun propriétaire d'un quelconque fonds dominant.
Cependant, les époux [P] ne précisent pas quelles sont ces constructions hormis la piscine. Or cette piscine, selon leur titre de propriété, a fait l'objet d'une déclaration de travaux du 7 août 2000 et a été réceptionnée le 19 août 2000.
En la matière, selon les dispositions des articles 706 et 707 du code civil, une servitude est éteinte par le non usage pendant 30 ans. Les trente ans commencent à courir du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu' il s'agit de servitudes continues. Ainsi, une servitude non aedificandi, servitude continue, est éteinte par le non usage pendant trente ans à partir du commencement des travaux effectués au mépris de cette servitude.
Au cas d'espèce, le délai de prescription extinctive trentenaire a débuté le 7 août 2000 et n'est donc pas expiré. Il convient en conséquence de débouter les époux [P] de ce chef de demande.
Sur la demande des époux [P] tendant à faire juger que la piscine ne méconnaît pas la servitude de non aedificandi.
Les appelants soutiennent que leur piscine est une construction enterrée qui ne crée pas un obstacle à la vue protégée par cette servitude.
Cependant, aucun plan, ni aucune photographie de l'ouvrage de piscine ne sont versés aux débats, ce qui ne permet pas à la cour d'apprécier si cette piscine représente une construction qui porte atteinte à la servitude contestée.
Sur ce troisième chef de demande, les époux [P] échouent également dans leur démonstration.
Les époux [P] sont en conséquence déboutés de l'ensemble de leurs prétentions.
Parties perdantes, ils seront condamnés aux dépens de l'entière procédure en application de l'article 696 du code civil et au paiement, en équité, d'une somme de 1500,00 euros au bénéfice de Maître [B] [I], en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut, en dernier ressort,
Infirme le jugement,
Déclare recevable les époux [P] en leur action,
Les déboute de l'ensemble de leurs prétentions,
Les condamne aux dépens de l'entière procédure,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne à payer à Maître [B] [I] une somme de 1500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.
Le greffier Le président
