Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00235 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVAA
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
S.A.S. A.B.C.D. ECO
immatriculée sous le n° RCS Evry 532 062 155
dont le siège social est sis 12, chemin du Vieux de Bruyère - 91310 LINAS
représentée par M. [R] [M], Gérant, muni d'un extrait Kbis
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [G]
demeurant 60, bis route Nationale - 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN
non comparant, ni représenté
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 15 mars 2023, la SAS A.B.C.D. ECO a consenti à Monsieur [I] [G] le renouvellement d’un bail meublé portant sur un logement à usage d’habitation principale situé au 60 bis Route Nationale 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN, moyennant un loyer mensuel initial de 435,00 euros et 15,00 € de provision pour charges, payables d’avance au 15 de chaque mois.
Se prévalant d'une situation d'impayés locatifs, la société A.B.C.D. ECO a fait délivrer le 14 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat auprès de Monsieur [I] [G], cet acte portant sur la somme principale de 5.613,13 euros due au titre de loyers et charges échus et demeurés impayés au cours de l’année 2023.
En l’absence de régularisation des causes du commandement, la SAS A.B.C.D. ECO a ensuite fait assigner Monsieur [I] [G] en référé - par acte d’huissier signifié le 15 mars 2024 à l’étude - devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
Constater - vu l’urgence, et le fait qu’il ne saurait exister de contestations sérieuses - que le bail renouvelé intervenu entre les parties le 15 mars 2023 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;En conséquence, dire que le locataire est occupant sans droit ni titre, et voir ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [G] de l’appartement qu’il occupe au 60 bis Route Nationale 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN, et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément à l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [I] [G] à payer à titre provisionnel la somme principale de 7.056,01 euros ;Condamner Monsieur [I] [G] à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 480,96 € égale au dernier terme du loyer mensuel à compter du jour de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, et de tout occupant de son chef ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [G] au paiement de la somme de 500,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [G] au paiement des entiers dépens de l'instance et de son exécution en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.
À l’audience publique du 10 septembre 2024, la société A.B.C.D. ECO - représentée par son gérant Monsieur [M] - a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative arrêtée au 08/08/2024 à la somme de 8.707,81 euros, mensualité d’août 2024 incluse et hors frais de poursuite.
Cité à l’étude, Monsieur [I] [G] n'a pas comparu, ni personne pour lui.
Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
L’ordonnance est réputée contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel - ce qui est le cas d’espèce - ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En conséquence, la décision sera réputée contradictoire, l’ordonnance étant susceptible d'appel.
I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 18 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir - suite à la délivrance du commandement de payer du 14 décembre 2023 - préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier électronique en date du 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tel que s'appliquant lors de la délivrance du commandement de payer le 14 décembre 2023 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Or, en l'espèce, force est de relever que le contrat de location conclu le 15 mars 2023 contient une clause résolutoire ne prévoyant pas de délai (paragraphe VI des conditions particulières), et ensuite que le commandement de payer la somme en principal de 5.613,13 euros signifié le 14 décembre 2023 l’a été en visant le délai légal de six semaines issu de la loi susvisée du 27 juillet 2023.
Monsieur [I] [G] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 5.613,13 euros, expirant le jeudi 25 janvier 2025 à 24 heures.
En l’absence de règlement par le locataire des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 26 janvier 2025.
L’expulsion de Monsieur [I] [G] sera ordonnée, en conséquence.
En outre, il est précisé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d'expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la société A.B.C.D. ECO verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte actualisé, mensualité d’août 2024 incluse, arrêté au 8 août 2024) pour un montant de 8.707,81 euros - hors frais de poursuite - afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution.
Monsieur [I] [G], non comparant à l’audience - bien que régulièrement cité - n’entend donc pas contester, ni le principe, ni le montant de sa dette locative.
Par ailleurs, il n'y aura pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement au locataire en place au regard des larges délais d’ores et déjà obtenus dans la pratique pour la régularisation de sa dette locative, le paiement des loyers n'ayant pas, au surplus, repris avant l'audience, et cette condition étant désormais indispensable depuis la loi du 27 juillet 2023.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [G] défendeur défaillant à l’action, au paiement à titre provisionnel de la somme de 8.707,81 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte actualisé du 08/08/2024), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.
Enfin, si Monsieur [I] [G] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 25 janvier 2025, date de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, il est constant qu’à compter du 26 janvier 2025, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, Monsieur [I] [G], occupant sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025, cause un préjudice à la société A.B.C.D. ECO qui n’a pu disposer du bien à son gré.
Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle exigible à compter du 26 janvier 2025 pour un montant de 480,96 euros, ladite indemnité d'occupation mensuelle étant calculée sur la base des loyers et charges échus postérieurement à la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par Monsieur [I] [G].
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [I] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 décembre 2023 et de l’assignation introductive d’instance.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS A.B.C.D. ECO, Monsieur [I] [G] sera condamné à titre provisionnel à lui verser la somme de 250,00 euros sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,
DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail meublé renouvelé le 15 mars 2023 entre la SAS A.B.C.D. ECO d’une part, et Monsieur [I] [G], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé au 60 bis Route Nationale 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN, sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;
DISONS que Monsieur [I] [G] devra par conséquent quitter les lieux loués sis 60 bis Route Nationale 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN, et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [I] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé conformément aux dispositions des articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [G], à régler à la SAS A.B.C.D. ECO la somme de 8.707,81 € (huit mille sept cent sept euros et quatre-vingt-un centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 août 2024, assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [G], à verser à la SAS A.B.C.D. ECO une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 480,96 € (quatre cent quatre-vingt euros et quatre-vingt-seize centimes) - ladite indemnité d'occupation mensuelle étant calculée sur la base du loyer et charges échus postérieurement à la résiliation du bail - laquelle s’appliquera à compter du 26 janvier 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;
REJETONS toutes les autres demandes ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [G], à payer à la SAS A.B.C.D. ECO la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [G], aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 14 décembre 2023 et de l’assignation introductive d’instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.
La greffière, Le Juge,
