Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00066

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET [Courriel 6] Tél. [XXXXXXXX01] N° RG 24/00066 - N° Portalis DB22-W-B7I-SGVU MINUTE : /2024 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion JUGEMENT Du : 17 Décembre 2024 réputé contradictoire premier ressort DEMANDEUR(S) : Association ARPEJ DEFENDEUR(S) : [H] [Z], [G] [Z] expédition exécutoire délivrée le à Me Schortgen copies délivrées le à Me Schortgen JUGEMENT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 17 Décembre : Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 12 Novembre 2024 ; Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d'appel de Versailles en date du 18/07/2024 et exerçant au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ; le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; ENTRE : DEMANDEUR(S) : Association ARPEJ [Adresse 2] [Localité 4], représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, ET : DEFENDEUR(S) : M. [H] [Z] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 3], non comparant, M. [G] [Z] [Adresse 7] [Localité 5] (MARTINIQUE), non comparant RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 14 août 2015, l'association ARPEJ a donné à bail à M. [H] [Z] un appartement à usage d’habitation situé à la [Adresse 8], pour un loyer mensuel révisé de 209,38 € et 214,11 € de provision sur charges. M. [G] [Z] s'est porté garant, caution solidaire, du paiement des loyers et charges dues. Des loyers étant demeurés impayés, l'association ARPEJ a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 08 mars 2023, l'association ARPEJ a fait signifier un commandement de payer à la caution, M. [G] [Z]. Elle a ensuite fait assigner M. [H] [Z] et son garant devant le juge des contentieux de la protection de Rambouillet pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 12 novembre 2024, l'association ARPEJ, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner sans délai l’expulsion de M. [H] [Z] ; - de condamner solidairement M. [H] [Z] et M. [G] [Z] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1639,20 (incluant le mois d'octobre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, - et de condamner in solidum M. [H] [Z] et M. [G] [Z] au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Il convient de se référer à l'assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile. Le conseil du bailleur expose que la dette locative actualisée présentée a baissé et fait état d'un versement de 1300 euros au mois d'octobre 2024. Il ne s'oppose pas à d'éventuels délais. Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié remise à domicile (à tiers) le 25 juin 2024, les défendeurs ne sont ni présents ni représentés. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions. L'affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n'y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l'avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n 24-70.002). Par ailleurs, l'association ARPEJ justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce au regard de la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . L'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". S'agissant d'une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont aussi applicable en l'espèce. Enfin, l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, précise que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article." Le bail conclu le 14 août 2015 contient une clause résolutoire en son article article 11-1 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2023, pour la somme en principal de 1669,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 avril 2023. L’expulsion de M. [H] [Z] sera ordonnée, en conséquence, aucun délai ne pouvant être accordé, les loyers courants n'étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l'audience. De plus, quand bien même le conseil du bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, les défendeurs ne sont pas présents à l'audience si bien qu'aucun accord ne peut être acté. Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [H] [Z] pour organiser son départ et assurer son relogement. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT M. [H] [Z] et M. [G] [Z], caution, seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 23 avril 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Ainsi, l'association ARPEJ produit un décompte démontrant que M. [H] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1639,20 € à la date du incluant l'échéance d'octobre 2024 au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupations dues à cette date. Les défendeurs, non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 1639,20 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1669,05 € à compter du commandement de payer (22 février 2023) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. En effet, une clause de cautionnement prévoyant la solidarité est prévue à l'article 7 du bail. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES M. [H] [Z] et M. [G] [Z], caution, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'association ARPEJ, M. [H] [Z] et M. [G] [Z], caution, seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2015 entre l'association ARPEJ et M. [H] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 22 avril 2023 ; DEBOUTE l'association ARPEJ de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; ORDONNE en conséquence à M. [H] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'association ARPEJ pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE solidairement M. [H] [Z] et M. [G] [Z], caution, à verser à l'association ARPEJ une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE solidairement M. [H] [Z] et M. [G] [Z], caution, à verser à l'association ARPEJ la somme de 1639,20 € (décompte incluant l'échéance d'octobre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1669,05 € à compter du 22 février 2023 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ; DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à M. [H] [Z] et M. [G] [Z], caution, des délais de paiement ; CONDAMNE in solidum M. [H] [Z] et M. [G] [Z], caution, à verser à l'association ARPEJ une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [H] [Z] et M. [G] [Z], caution, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 17 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Léonore FASSI, juge des contentieux de la protection, et par Mme Edeline EYRAUD, greffière. La greffière Le juge