Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION
SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT D’ORIENTATION
Enrôlement :
N° RG 24/00115
N° Portalis DBW3-W-B7I-5BQU
AFFAIRE : CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES
C/ Mme [B] [P]
DÉBATS : A l'audience Publique du 24 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président
Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 29 Octobre 2024
PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 29 Octobre 2024
Par Madame UGOLINI, Vice-Président
Assistée de Mme GIL, F/F greffier
NATURE DE LA DECISION
réputée contradictoire et en premier ressort
EN LA CAUSE DE
La CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES, Banque coopérative régie par les articles L 512-85 et suivants du Code monétaire et financier, société anonyme à directoire et conseil d’orientation et de surveillance au capital de 1 150 000 000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON, sous le numro 384 006 029, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
CREANCIER POURSUIVANT
Ayant Me Thomas D’JOURNO pour avocat postulant, et Me Jean-Laurent REBOTIER pour avocat plaidant, avocat au Barreau de LYON
CONTRE
Madame [B] [P] née le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 8], de nationalité française, divorcée de Monsieur [X] [K] par jugement renvu le 26 mars 2007 par le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance de LYON, demeurant [Adresse 6],
Non comparante et n’ayant pas constitué avocat
DEBITRICE SAISIE
ET ENCORE :
Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] - [Localité 13], en son domicile élu au cabinet de Me Philippe CORNET, avocat au barreau de Marseille situé [Adresse 7] à [Localité 12],
- hypothèque légale en date du 23 janvier 2020 publiée le 16 novembre 2021 volume 2021 V n°12309,
N’ayant pas constitué avocat
CREANCIER INSCRIT
La société CAISSE D’EPARGNE CEPAC poursuit à l’encontre de Madame [B] [P], suivant commandement de payer en date du 14 février 2024 signifié par Me [E], Commissaire de Justice associé à [Localité 15], et publié le 2 avril 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] volume 2024 S n°00098, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :
- un appartement de type studio numéro 118 au 1er étage escalier B (lot n°92), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [9] - Résidence [9] situé [Adresse 1] à [Localité 13], cadastré [Adresse 14], section 893 D n°[Cadastre 3], lieudit [Adresse 1],
plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.
Par acte d’huissier du 21 mai 2024 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Madame [P] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 2 juillet 2024.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 24 mai 2024;
La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 22 mai 2024 au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] [Localité 13].
Par message RPVA du 19 juin 2024, il a été demandé au créancier poursuivant de conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant au contrat de prêt.
Il a ainsi indiqué qu”un délai raisonnable avait été laissé à Madame [P] pour régler les échéances. A titre subsidiaire, il soutient qu’il a procédé à la résiliation unilatérale du contrat conformément aux articles 1224 et 1226 du Code Civil, ce qui rend valide la déchéance du terme.
A titre infiniment subsidiaire, il présente un nouveau calcul de sa créance.
Madame [P] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.
Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.
SUR CE,
Sur la validité de la déchéance du terme
- sur le délai laissé à la débitrice pour régler les échéances impayées
L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu en 2011, dispose : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission instituée à l'article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.
Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.
Les clauses abusives sont réputées non écrites.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses.
Les dispositions du présent article sont d'ordre public.”
L’article R 132-2 du même code, alors applicable précisait : “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l'article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :
4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ;”
Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d’examiner d’office la caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait qui lui permettent de le déterminer, et que lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, le juge ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose.
En l’espèce, l’article 17 du contrat de prêt en date du 30 mars 2011 prévoit que “le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles sans qu’il soit besoin d’autres formalités qu’une simple lettre adressée aux emprunteurs avec accusé de réception dans le cas d’un défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et accessoires, quinze jours après mise en demeure par lettre recommandée.”
Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient donc de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé.
De ce fait, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Il en est de même pour un délai de quinze jours qui est également insuffisant pour permettre de s’acquitter de la dette.
Enfin, il importe peu qu’en l’espèce, la banque a attendu 14 mois d’impayés pour adresser la mise en demeure et que la déchéance du terme n’a été prononcée qu’après 23 mois d’impayés. En effet, ces modalités ne sont pas prévues au contrat et valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.
Cependant, la clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échéances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu à la saisie immobilière.
La clause de déchéance du terme est donc abusive dans son application aux échéances impayées.
- sur la résiliation unilatérale du contrat
L’article 1224 du code civil dispose :
“La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.”
L’article 1226 du même code précise : “Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.”
Or, force est de constater que ces dispositions ne sont pas applicables, l’article 1226 n’étant applicable que depuis le 1er octobre 2016, alors que les dispositions applicables au contrat de prêt de 2011 sont celles de l’ancien article 1184 du code civil qui disposait : “La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”
Surabondamment, il convient de relever que le créancier poursuivant n’a pas indiqué dans sa mise en demeure du 30 janvier 2020 son intention de résoudre le contrat sur le fondement de l’article 1224 et 1226 du code civil, contrairement à ce qui est stipulé dans l’article 1226 du code civil.
Il ne peut dons être soutenu que le capital, intérêts et accessoires sont dus en raison de la résiliation unilatérale du contrat.
Sur la créance
Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir
- un acte notarié passé le 30 mars 2011 devant Me [U], notaire associé à [Localité 10] et portant prêt immobilier d’un montant de 85 425,64 avec un taux d’intérêts de 4,78 % l’an.
Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 30 décembre 2023 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 99 838,84 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux légal.
Le montant de cette créance n’est pas fondé, en raison de l’invalidation de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt.
Cependant, il n’en demeure pas moins qu’en présence d’un titre exécutoire, c’est valablement que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt impayées restent dues et peuvent faire l’objet d’une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.
La créance sera donc fixée à la somme de 47 175,81 euros , somme arrêtée au 15 août 2024, portant intérêts de 4,09 % l’an.
Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;
Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;
Sur les dépens
Les dépens seront frais privilégiés de vente.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :
Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente
Fabiola GIL, F/F Greffière
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi
DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans la clause “Exigibilité anticipée-Déchéance du Terme article 17 du contrat de prêt immobilier en date du 30 mars 2011 passé devant Me [U], notaire associé à [Localité 11], en qu’elles stipulent que “le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles sans qu’il soit besoin d’autres formalités qu’une simple lettre adressée aux emprunteurs avec accusé de réception
- dans le cas d’un défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et accessoires, quinze jours après mise en demeure par lettre recommandée.”
INVALIDE la déchéance du terme en date du 9 décembre 2021 ;
CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;
MENTIONNE la créance de la société CAISSE D’EPARGNE CEPAC
pour :
- 47 175,81 euros en capital, intérêts et accessoires, somme arrêtée au 15 août 2024, portant intérêts de 4,09 % l’an.
le tout jusqu’à parfait paiement,
- les frais de la présente procédure de saisie ;
ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :
- un appartement de type studio numéro 118 au 1er étage escalier B (lot n°92), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [9] - Résidence [9] situé [Adresse 1] à [Localité 13], cadastré [Adresse 14], section 893 D n°[Cadastre 3], lieudit [Adresse 1],
plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.
FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 5 Février 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, [Adresse 5] ;
DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;
DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;
DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;
DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 29 OCTOBRE 2024.
F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION
