Cour d'appel, 11 mai 2023. 21/03851

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 11 MAI 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03851 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDF6Y Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11 19 0030 APPELANTS Monsieur [Y] [W] [Adresse 12] [Localité 10] Société GPE ALBERT 1ER FZE [Adresse 2] EMIRATS ARABES-UNIS Représentés par Me Diane PROTAT de l'AARPI AARPI PROTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0084 INTIMES Monsieur [C] [F] [Adresse 6] [Localité 13] Madame [P] [F] épouse [G] [Adresse 3] [Localité 9] Madame [H] [F] épouse [S] [Adresse 4] [Localité 14] Ordonnance de caducité partielle en date du 30 septembre 2021 Monsieur [Z] [F] [Adresse 1] [Localité 8] Madame [U] [F] épouse [K] [Adresse 5] [Localité 11] Monsieur [X] [F] [Adresse 7] [Localité 11] Représentés par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 21 avril 2004, M. [T] [F] et M. [X] [F] ont donné à bail à la société de droit luxembourgeois Groupe Albert 1er SA un appartement dépendant de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 16] , afin d'y loger son directeur général M. [Y] [W], moyennant un loyer mensuel de 4200 euros, bail régi par les dispositions des articles 1714 et 1762 du code civil. Par acte d'huissier en date du 27 février 2019, M. [C] [F], Mme [P] [F] épouse [G], Mme [H] [F] épouse [S], M. [Z] [F], Mme [U] [F] épouse [K] et M. [X] [F] ont fait citer M. [Y] [W] et la société GPE Albert 1er FZE aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail intervenue à la date du jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg en date du 29 janvier 2018 ayant prononcé la faillite de la société Groupe Albert 1er, - déclarer que M. [W] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 12] à [Localité 16], - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société GPE Albert 1er FZE, - en toute hypothèse : - ordonner l'expulsion de M. [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamner in solidum M. [W] et la société GPE Albert 1er FZE au paiement de la somme de 38.498,73 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au mois de février 2019 inclus, - fixer à compter de la délivrance de l'assignation, l'indemnité mensuelle d'occupation au double du montant du loyer contractuel soit 11565,38 euros, augmenté de la provision pour charges, et condamner par provision M. [W] au paiement des sommes dues de ce chef, jusqu'à la libération définitive des lieux, - condamner in solidum M. [W] et la société GPE Albert 1er FZE au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 22 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - rejette l'exception de nullité au titre de l'assignation délivrée à la société GPE Albert 1er, - déclare les demandes de M. [C] [F], Mme [P] [F] épouse [G], Mme [H] [F] épouse [S], M. [Z] [F], Mme [U] [F] épouse [K] et M. [X] [F] recevables, - rejette la demande de conciliation, - constate la résiliation du bail intervenue suite au jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg en date du 29 janvier 2018 ayant prononcé la faillite de la société Groupe Albert 1er , - déclare que M. [W] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 12] à [Localité 16], - ordonne l'expulsion de M. [W] et celle de tous occupants de son chef si besoin est, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamne M. [Y] [W] à payer à M. [C] [F], Mme [P] [F] épouse [G], Mme [H] [F] épouse [S], M. [Z] [F], Mme [U] [F] épouse [K] et M. [X] [F] la somme de 178.664,58 euros due au titre des indemnités d'occupation au mois de novembre 2020 inclus, - fixe à compter du 21 juin 2018 l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer contractuel, augmenté de la provision pour charges, et condamne M. [Y] [W] à son paiement, jusqu'à la libération définitive des lieux, - déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, notamment à l'encontre de la société GPE Albert 1er FZE, qui est mise hors de cause, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne M. [Y] [W] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne M. [Y] [W] aux entiers dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 26 février 2021 par M. [Y] [W] et la société GPE Albert 1er FZE, Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 mai 2021 par lesquelles M. [Y] [W] et la société GPE Albert 1er FZE demandent à la cour de : Vu les articles 1329, 1330, 1331, 1332, 1333 du code civil ensemble les articles 56, 123 et 690 du code de procédure civile, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, - juger que le bail liant les consorts [F] et la SARL F2 CONSULTING à la société GROUPE ALBERT 1er et portant sur l'appartement sis [Adresse 12] à [Localité 16] a été nové à compter du mois de février 2017 au profit de la société GPE ALBERT 1er FZE, laquelle le met à disposition de son président, M. [Y] [W], En conséquence, - juger que les consorts [F] et la SARL F2 CONSULTING mal fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter, - condamner les consorts [F] et SARL F2 CONSULTING à verser à M. [Y] [W] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, - condamner les consorts [F] et SARL F2 CONSULTING à verser à la société GPE ALBERT 1er FZE la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, - condamner les consorts [F] et SARL F2 CONSULTING aux entiers dépens de première instance et d'appel dont recouvrement par l'AARPI PROTAT dans les termes de l'article 699 du CPC. Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 août 2021 par lesquelles M. [Z] [F], Mme [U] [F] épouse [K], M. [X] [F] et la SARL F2 Consulting demandent à la cour de : Vu les articles 544 et suivants, 1329 et suivants et l'article 1728 du code civil, - déclarer les demandes de Monsieur [Z] [F], Madame [U] [F] épouse [K], Monsieur [X] [F] et de la SARL F2 CONSULTING recevables et bien fondées, En conséquence, - débouter Monsieur [Y] [W] et la société GPE ALBERT 1er FZE de l'intégralité de leurs demandes, - confirmer le jugement du 22 janvier 2021, Y ajoutant, - condamner Monsieur [Y] [W] au paiement de la somme de 47.678,16 € au titre des indemnités d'occupation arriérées pour la période allant du 1er décembre 2020 au 1er juin 2021, - fixer à compter du 1er juillet 2021, l'indemnité d'occupation mensuelle au double du montant du loyer contractuel, soit 12.453,42 €, augmenté de la provision pour charges, et condamner Monsieur [Y] [W] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux, A titre subsidiaire, - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société GPE ALBERT 1er FZE, - condamner in solidum la société GPE ALBERT 1er FZE et Monsieur [Y] [W] au paiement de la somme de 226.342,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés (échéance du mois de juin 2021 incluse), - fixer 'des présentes', l'indemnité d'occupation mensuelle au double du montant du loyer contractuel, soit 12.453,42 €, augmenté de la provision pour charges, et condamner in solidum Monsieur [Y] [W] et la société GPE ALBERT 1er FZE au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux, - ordonner l'expulsion de la société GPE ALBERT 1er FZE et Monsieur [Y] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier du logement qu'il occupe dans l'immeuble sis [Adresse 12] ' [Localité 10] (2ème étage) et de la place de parking, - ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu'il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls du défendeur (article 1961 et suivants du code civil) ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, En toute hypothèse, - condamner in solidum Monsieur [Y] [W] et la société GPE ALBERT 1er FZE à la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner in solidum Monsieur [Y] [W] et la société GPE ALBERT 1er FZE aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par ordonnance du 30 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de M. [C] [F], Mme [P] [F] épouse [G] et Mme [H] [F] épouse [S]. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient au préalable de constater que M. [C] [F], Mme [P] [F] épouse [G] et Mme [H] [F] épouse [S] ont vendu leurs droits dans l'immeuble litigieux à la SARL F2 Consulting par acte du 29 décembre 2020; il convient dès lors de recevoir cette dernière en son intervention volontaire à la présente instance. M. [Z] [F], Mme [U] [F] épouse [K] et M. [X] [F] justifient par l'extrait de matrice cadastrale du 22 novembre 2018 de leur droit de propriété. Sur la résiliation du bail et l'expulsion Les appelants invoquent une novation par changement de débiteur au contrat à compter du mois de février 2017, soit entre les sociétés Groupe Albert 1er SA et Gpe Albert 1er FZE. Selon l'article 1329 du code civil, 'la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier'. L'article 1330 dispose que 'la novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte'. En vertu de l'article 1332, 'la novation par changement de débiteur peut s'opérer sans le concours du premier débiteur'. Selon l'article 1340, 'la simple indication faite par le débiteur d'une personne désignée pour payer à sa place n'emporte ni novation, ni délégation'. Il résulte des textes précités que la novation ne se présume pas ; le simple fait d'exécuter une obligation, tel le paiement du loyer, ne peut suffire à prouver l'acceptation par le créancier du nouveau débiteur en l'absence de déclaration expresse, et il ne peut y avoir novation si le bailleur a adopté une attitude purement passive, tel qu'accepter des paiements faits par un tiers, tout en continuant d'établir les avis d'échéance au nom du locataire primitif. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré qu'il n'était pas justifié d'un changement de la société locataire au contrat qui aurait été accepté par les bailleurs, mais qu'il s'agissait pour ceux-ci de la même société qui avait changé son siège et la localisation de ses activités, confusion entretenue par M. [W] ayant intitulé son courrier du 26 avril 2018 adressé à M. [X] [F] 'délocalisation des activités de Groupe Albert 1er', en jouant sur la proximité des deux dénominations des sociétés. La cour ajoute que les courriers de relance et avis d'échéance étaient adressées à partir du 14 mars 2017 par la SAS [Localité 15], mandataire du bailleur, à la 'SA Groupe Albert [Adresse 2] United Arab Emirates', soit la SA Groupe Albert 1er, son co-contractant d'origine, qui aurait, tel que l'avait compris le bailleur, délocalisé son siège et ses activités aux Emirats Arabes Unis. Aucun courrier n'est adressé à la nouvelle société Gpe Albert 1er FZE par le mandataire du bailleur. C'est donc par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas eu de novation par substitution de débiteur acceptée par les bailleurs. Le premier juge en a exactement déduit que le bail litigieux a été résilié du fait de la faillite de la SA Groupe Albert 1er prononcée par jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 29 janvier 2018, résiliation notifiée par courrier recommandé adressé à la SAS [Localité 15] par Maître [J] [M], désigné curateur par le jugement précité, et ce à compter du 21 juin 2018, date de la réception de ce courrier, de sorte que M. [Y] [W] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail intervenue suite au jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 29 janvier 2018 ayant prononcé la faillite de la SA Groupe Albert 1er, et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [Y] [W] et celle de tous occupants de son chef. Sur la condamnation au paiement des indemnités d'occupation Le premier juge a considéré avec pertinence que M. [W], occupant des lieux sans droit ni titre depuis le 21 juin 2018 devait être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi, ce qui correspond à la double nature à la fois compensatoire et indemnitaire de l'indemnité d'occupation. Il convient dès lors de confirmer le jugement sur ce point. Le jugement sera également confirmé, en ce qu'il a condamné M. [W] au paiement de la somme de 178.664,58 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées arrêtées au mois de novembre 2020 inclus. Compte tenu du décompte actualisé produit, il convient en outre de condamner M. [W] au paiement de la somme de 47.678,16 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées pour la période du 1er décembre 2020 au 1er juin 2021, terme de juin 2021 inclus. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer aux intimés une indemnité de procédure de 3000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Reçoit la SARL F2 Consulting en son intervention volontaire à la présente instance, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [Y] [W] à payer à M. [Z] [F], Mme [U] [F] épouse [K], M. [X] [F] et la SARL F2 Consulting la somme de 47.678,16 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 1er décembre 2020 au 1er juin 2021, terme de juin 2021 inclus, Condamne M. [Y] [W] à payer à M. [Z] [F], Mme [U] [F] épouse [K], M. [X] [F] et la SARL F2 Consulting la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [Y] [W] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président