Cour de cassation, 28 mars 2019. 18-17.855

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 mars 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10118 F Pourvoi n° E 18-17.855 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Anzime, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 29 mars 2018 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. H... R..., en redressement judiciaire aux droits duquel vient M. T... N..., en qualité de mandataire judiciaire, 2°/ à Mme S... C..., épouse R..., domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 19 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Anzime, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de M. et Mme R... et de M. N..., ès qualités ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Anzime aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Anzime ; la condamne à payer à M.et Mme R... et à M. N..., ès qualités, la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour la société Anzime. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, rejeté la demande de déplafonnement du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2013, rappelé que le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2013 s'établit à la somme de 7 449,57 € HT/HC par an et fixé le loyer à ce montant ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées au premier et deuxième alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'institut national de la statistiques et des études économiques » ; que selon l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; qu'en l'espèce, le bailleur se prévaut d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré en raison de l'évolution de l'importance du quartier [...]-Gambetta, de l'évolution de l'importance de la rue, du développement des moyens de transport et de la création de points d'attraction particuliers ; que le bail commercial en cause a été consenti par acte du 13 août 1992 pour un usage tous commerces et d'habitation avec faculté pour le preneur de sous-louer les parties à usage d'habitation sous sa responsabilité ; qu'il a pris effet le 1er septembre 1992 pour se terminer le 31 août 2001 et a fait l'objet d'un renouvellement prenant effet au 1er septembre 2001 pour se terminer le 31 août 2010 ; que la période du 1er septembre 2001 au 31 août 2010 constitue donc la période de référence pour l'analyse des facteurs locaux de commercialité ; que des pièces produites par l'appelante et de l'expertise de M. M... du 3 septembre 2015, il apparaît que : - le commerce litigieux exploité sous l'enseigne « Pâtisserie-Chocolaterie R... » est situé [...] dans le quartier [...], en partie médiane de la rue Gambetta, soit à environ 400 mètres du marché couvert des « halles [...] » et à environ 700 mètres de la Place de la République, la station de métro « Gambetta » sur la ligne 1 se trouvant à environ 400 mètres ; - dans cette partie de la rue Gambetta, tous les pieds d'immeuble ont vacation commerciale en des activités variées portant sur les services; dans un rayon de moins de 75 mètres autour du local commercial, une dizaine de locaux vacants sont proposés à la relocation, - l'emplacement peut être qualifié de qualité courante à bonne dans la ville en termes de commercialité, au vu de la relative proximité du marché [...], qui se tient 3 fois par semaine, - le développement de la dimension touristique de la ville de Lille est établi au cours de la période de référence, au regard de l'augmentation de la fréquentation des trains et du nombre de visites touristiques, en particulier du marché [...] le dimanche matin, du développement de la fréquentation du métro, notamment de la station la plus proche « Gambetta », de même que la croissance de la population de Lille et la construction de nouveaux logements, en particulier la programmation de 850 logements neufs dans le quartier [...] sur la période 2001-2008, - dans le même temps, peuvent être relevées, la fermeture du « Bazar [...] » en janvier 2007 et l'ouverture d'une nouvelle boulangerie Pâtisserie en juillet 2004 dans une rue proche du marché [...] ; que ces modifications relevées localement ne permettent de caractériser une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, c'est à dire suffisamment importante, permettant le déplafonnement du nouveau loyer qu'autant que cette évolution a une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'or, la bailleresse n'établit pas ainsi qu'il lui incombe, que le commerce de boulangerie pâtisserie, situé à plus de 400 mètres du marché, a été particulièrement affecté par les modifications, la circonstance qu'y soit exercée une activité de chocolaterie, sans concurrence jusqu'en 2016 étant à cet égard insuffisante ; que la SCI Anzime invoque ainsi vainement l'évolution de l'importance de la rue Gambetta dont la rénovation est antérieure à la période de référence ainsi que le relève l'expert (1997 puis 1999/2000) ainsi que l'ouverture d'une salle de spectacle dans cette rue, s'agissant d'une animation nocturne ; qu'également, elle se prévaut de la création en 2004 de la maison Folie [...], centre d'attraction de la clientèle, tout en indiquant sa situation à 800 mètres du commerce en cause, étant rappelé qu'une nouvelle boulangerie-pâtisserie a vu le jour en juillet 2004 au 370 de la rue Gambetta ; que par ailleurs, il fait grief au preneur de ne pas produire ses bilans alors qu'il lui appartenait de les lui réclamer ; qu'à cet égard, il est rappelé que la commercialité est l'aptitude plus ou moins grande d'un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d'une destination adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l'attitude des exploitant ; qu'en conséquence, la circonstance que le preneur bénéficie d'une certaine notoriété en raison de son passage dans une émission télévisée « La meilleure boulangerie de France » (pièce 8) ne peut relever des facteurs locaux de commercialité ; qu'enfin, la bailleresse soutient que le preneur exploite aux étages une activité de location à usage d'habitation qui a nécessairement bénéficié d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au vu de la pénurie de logements dans la ville et de l'augmentation de la population dans le secteur [...] alors que, même à admettre la réalité d'une sous location, l'augmentation de la demande de logements n'affecte pas l'activité commerciale du preneur, la partie habitation n'étant que l'accessoire du local commercial et aucune modification de la destination des lieux n'étant invoquée ; que l'augmentation des loyers d'habitation sur le secteur n'est pas un motif de déplafonnement, même dans le cas d'un bail mixte, faute d'entrer dans les prévisions de l'article L. 145-34 du code de commerce ; que dès lors, le bailleur ne démontre pas, ainsi qu'il lui incombe, que le preneur a bénéficié au cours du bail expiré d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de déplafonnement du loyer renouvelé et rappelé que le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2013 s'établit à la somme de 7 449,57 euros HT/HC/an. A cet égard, il convient d'observer que la valeur locative résultant du rapport d'expertise (7 483, 03 euros /an/HT- HC) n'est pas inférieure au montant du loyer plafonné ; qu'il y a lieu, y ajoutant, de fixer le prix du loyer à ce montant et condamner M. R... et Mme C... à payer à la SCI Anzime le rappel des loyers à compter du 1er juillet 2013 ainsi que les intérêts à compter de la date de l'assignation par application de l'article 1155 ancien du code civil avec capitalisation de ceux-ci conformément à l'article 1154 ancien du code civil » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « sur la fixation du loyer : que l'article L. 145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code et sauf exceptions tenant à la durée du bail, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initial du loyer du bail expiré ; que les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 sont les suivants : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité ; qu'au cas d'espèce, le bailleur invoque la modification des facteurs locaux de commercialité pour obtenir le déplafonnement du loyer ; qu'aussi convient-il de s'interroger sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité entre l'origine du bail expiré et la date de son renouvellement soit entre le 1er septembre 2001 et le 1er juillet 2013 ; que sur la modification des facteurs locaux de commercialité : que l'article R. 145-6 du code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que la SCI Anzime soutient que les évolutions de la ville, du quartier, et de la rue constituent des modifications notables des facteurs de commercialité ; qu'il convient cependant de constater que si l'afflux de touristes dans la ville de Lille est incontestable et qu'une partie de ces touristes se rendent sans doute à Wazemmes, il n'est pas démontré que cette proportion de touristes présente un caractère notable pour le commerce étudié ; que la création de nouveaux logements dans le quartier [...] peut effectivement être remarquée ; qu'il en est cependant de même pour un grand nombre de quartiers lillois sur la période de référence ; que l'augmentation du nombre d'habitants ne peut donc constituer une évolution notable à elle seule au vu de l'impact sur le commerce considéré ; qu'il n'est pas davantage contesté que les locaux sont bien desservis par les transports en commun ; qu'il convient cependant de rappeler que le commerce étudié a pour activité la chocolaterie, pâtisserie, boulangerie et ne bénéfice donc pas de manière évidente d'une augmentation de clientèle consécutive à la présence de transports en commun ; qu'enfin, comme le mentionne justement l'expert judiciaire, le secteur de la rue Gambetta dans lequel est implanté le commerce s'avère particulièrement sinistré avec une dizaine de locaux demeurant vacants dans un rayon de moins de 75 mètres autour du local commercial ; qu'au regard de tout ce qui précède, il y a lieu de constater l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que par conséquent, le montant du loyer restera soumis au plafonnement ; qu'il sera rappelé que le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2013 s'établit à la somme de 7449,57 euros HT/HC/an » ; 1°/ ALORS QUE la modification notable des facteurs locaux de commercialité justifie le déplafonnement du loyer lors de son renouvellement ; que le déplafonnement du loyer de renouvellement peut intervenir à raison de la modification notable des facteurs locaux affectant la sous-location des locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux ; qu'en retenant à l'inverse que « l'augmentation de la demande de logement n'affecte pas l'activité commerciale du preneur, la partie habitation n'étant que l'accessoire du local commercial et aucune modification de la destination des locaux n'étant invoquée » (arrêt, p 5, alinéa 5), la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, à savoir que la modification des facteurs locaux de commercialité affecte les locaux commerciaux et non les locaux d'habitation adjacents, en violation des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; 2°/ ALORS QUE la société Anzime faisait encore valoir que si ses anciens dirigeants n'avaient pas sollicité en temps utile le déplafonnement du loyer, lors du précédent renouvellement opéré au mois de juillet 2001, « l'effet d'une telle situation était atténué par la rédaction de l'article L. 143-34 du code de commerce qui ouvrait droit au déplafonnement lors d'une modification notable des prix couramment pratiqués dans le voisinage » (conclusions, p. 6, alinéa 4) ; que toutefois, les prévisions légitimes du bailleur avaient été surprises par l'article 33 de la loi du 11 décembre 2001, puisqu'à compter de son entrée en vigueur le bailleur « ne peut plus s'appuyer sur une modification des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour solliciter la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative » (conclusions, p. 6, alinéa 5) ; qu'il en était déduit que la loi du 11 décembre 2001 avait notablement modifié les droits et obligations des parties, et qu'elle justifiait donc un déplafonnement du loyer (conclusions, p. 7, alinéas 1 et 2) ; qu'en laissant sans réponse ce chef déterminant des conclusions de l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.