Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 23/02613

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 21 Octobre 2024 N° RG 23/02613 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NDIS Code NAC : 50G [Z] [P] C/ [M] [S] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 21 octobre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, Vice-Présidente Madame PERRET, juge Madame DARNAUD, Magistrate honoraire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 02 Septembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par [N] [D] --==o0§0o==-- DEMANDEUR Monsieur [Z] [P], né le 19 Décembre 1986 à [Localité 5] (61), demeurant [Adresse 3] représenté par Me Claudine MEANCE - LANGLET, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de Me François BENECH, avocat plaidant au barreau de Paris DÉFENDEUR Monsieur [M] [S], né le 24 Juin 1988 à [Localité 6] (95), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Fabienne DEHAECK, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Hélène GILLIOT , avocat plaidant au barreau de Paris --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE Faits constants Le 1er avril 2023, [M] [S] a diffusé une offre de vente d’un double box de garage de 26 m² et d’un jardin privatif attenant de 52 m² avec terrasse pour un prix de 48.000 euros sur le site Le Bon Coin. Le 2 avril 2023, [Z] [P] a visité le bien en vente. Le même jour ce dernier a transmis à [M] [S] une offre de 46.000 euros. Le 4 avril 2023, [M] [S] a proposé à [Z] [P] un prix de vente de 48.500 euros, que [Z] [P] a accepté le même jour. Le 5 avril 2023, le vendeur a demandé à l’acheteur la transmission de pièces justifiant de sa capacité financière. Le 6 avril 2023, [Z] [P] a adressé à Maitre [R], notaire de [M] [S], un courrier dans lequel il affirmait sa volonté de voir signer une promesse de vente. Le même jour, [M] [S] a adressé à la notaire un courrier l’informant qu’il ne poursuivait pas la vente avant la régularisation du compromis de vente et la production des documents demandés. Le 7 avril 2023, [Z] [P] a fait délivrer à [M] [S] une sommation de régulariser sous sept jours un compromis de vente. Le 12 avril 2023, [Z] [P] a mis en demeure [M] [S] de régulariser un compromis de vente sous sept jours. L’accusé de réception de la mise en demeure précise que la lettre à été délivrée le 18 avril 2023. Procédure Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, [Z] [P], représenté par Me Claudine MEANCE - LANGLET, a fait assigner [M] [S] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir constater la vente des lots, objet de l’annonce sur le site Le Bon Coin, et d’être indemnisé de son préjudice. Cette assignation a été publiée au service de publicité foncière. Le 29 juin 2023, le juge de la mise en état a enjoint les parties de s’informer sur la médiation. Le 4 juillet 2024, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture et a fixé l’audience de plaidoirie au 2 septembre 2024. Le délibéré a été fixé au 21 octobre 2024. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 avril 2024 par RPVA, [Z] [P] demande au tribunal de : Constater que la vente portant sur le lot 252 du bâtiment F et sur le lot 307 de la copropriété sise [Adresse 1], à [Localité 4], pour un prix de 48.500 euros, est parfaite entre [M] [S] et [Z] [P] ; Constater, par voie de conséquence, la nullité de toute vente du lot 252 du bâtiment F et du lot 307 de la copropriété sise [Adresse 1], à [Localité 4] que [M] [S] pourrait avoir consentie à des tiers ; Condamner [M] [S] à régulariser la vente du lot 252 du bâtiment F et sur le lot 307 de la copropriété sise [Adresse 1], à [Localité 4], pour un prix de 48.500 euros, à [Z] [P], par devant tout notaire de son choix et dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; Dire qu’à défaut de réitération de la vente dans ce délai, le jugement vaudra vente, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de [M] [S], et fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière ; Condamner [M] [S] à payer à [Z] [P] une somme de 13.141 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner [M] [S] à payer à [Z] [P] une somme de 5.099,88 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner [M] [S] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, se fondant sur l’article 1583 du code civil, le demandeur fait valoir que [M] [S] a publié une annonce sur le site Le Bon Coin le 1er avril 2023 pour la vente des lots en question, que les négociations ont eu lieu les 3 et 4 avril 2023, qu’une offre de 48.500 euros a été faite par le vendeur le 4 avril 2023 et qu’elle a été acceptée le même jour par l’acheteur, ce qui forme le contrat de vente. En réponse aux arguments du défendeur, [Z] [P] avance que le vendeur n’a jamais posé de condition d’un achat groupé entre [Z] [P] et son père, n’a également jamais posé de condition suspensive ni à la possible insolvabilité de [Z] [P] qui a transmis un détail de ses avoirs bancaires le 5 avril 2023. Concernant la réparation des préjudices, le demandeur fait valoir que l’absence de réalisation de la vente lui a provoqué un préjudice financier, en ce qu’il a dû poursuivre la location d’emplacements pour ses deux voitures pour un montant de 360 euros TTC par mois et par emplacement, soit 8.640 euros pour 24 mois. De plus, [Z] [P] fait valoir que le comportement du défendeur l’a privé, lui et sa famille, de la jouissance d’un jardin pour y vivre des moments de détente et de loisir, son couple ayant eu un enfant à l’été 2023. Il ajoute qu’il ne vit pas dans une maison individuelle mais dans un habitat collectif et chiffre ce préjudice à la somme de 4.000 €. Il se prévaut aussi d’un préjudice moral de 500 euros du fait de sa mobilisation en urgence pour la vente immobilière qui devait être simple. Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024 par RPVA, [M] [S] demande au tribunal: à titre principal : de débouter [Z] [P] de toutes ses demandes ; à titre reconventionnel : de condamner [Z] [P] à lui payer la somme de 75.200 euros en guise de dommages et intérêts pour le préjudice financier correspondant aux sommes qu’il aurait perçues s’il avait pu régulariser la vente des lots n°252 et 307 de la copropriété sise [Adresse 1] ; subsidiairement, en cas de débouté de la demande de condamnation précitée, de condamner [Z] [P] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice correspondant à l’immobilisation des lits 252 et 307 de la copropriété sis [Adresse 1] ; de condamner [Z] [P] à lui payer la somme de 5.963,55 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice correspondant aux sommes exposées au titre du crédit immobilier ; en tout état de cause : de condamner [Z] [P] à payer à [M] [S] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; de condamner [Z] [P] à payer à [M] [S] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ;de condamner [Z] [P] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.en cas de condamnation de [M] [S], de débouter [Z] [P] de sa demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir. Pour s’opposer à la demande de constater du caractère parfait de la vente, [M] [S] soutient, au visa des articles 1583, 1109, 1113 du code civil, que son consentement était vicié dans la mesure où le demandeur lui avait déclaré, lors des négociations, que l’achat se ferait à deux avec son père et qu’ils disposaient des garanties suffisantes à deux, ce qui s’est avéré être faux et ce qui constitue, selon [M] [S], une manœuvre dolosive faisait obstacle à la vente. Au surplus, [M] [S] fait valoir que lors des échanges de sms du 4 avril 2023, il a clairement exprimé sa volonté de signer un compromis de vente, qu’il estime déterminant de son consentement. L’absence de signature de ce compromis empêche la vente selon lui. Pour s’opposer à la demande de paiement en dommages et intérêts du demandeur, le défendeur fait valoir à titre liminaire qu’il n’a commis aucune faute à l’égard du demandeur, et qu’à fortiori ce dernier ne soutient sa demande d’aucun fondement juridique, textuel ou jurisprudentiel. Concernant la location d’emplacements pour les deux voiture, le défendeur fait valoir que Road n Club, la société ayant adressé les factures pour les emplacements, est une société dirigée par le demandeur lui-même, que le demandeur ne justifie ni des conditions de location, ni de la vie du contrat ou de fin de la location, et ajoute que les négociations datant d’avril 2023, le préjudice ne peut être de deux ans. Concernant le préjudice d’agrément et de jouissance allégué, le défendeur fait valoir que, d’une part, une capture d’écran « google mise à prix » montre qu’à l’adresse du demandeur il y a une maison individuelle avec jardin, et, d’autre part, que le préjudice est hypothétique et qu’il ne démontre pas qu’il aurait utilisé le jardin s’il l’avait eu. Il précise que même s’il s’agit d’une habitation collective, la photo montre un espace vert autour de l’immeuble et donc l’accès à un jardin collectif. Concernant le préjudice moral allégué, le défendeur fait valoir que les négociations ont duré 5 jours, du 2 au 7 avril 2023 par échanges de SMS et que les difficultés viennent de mensonges et de résistances du défendeur, et que par conséquent le principe du préjudice n’est pas établi. A titre reconventionnel, [M] [S] soutient avoir subi un important préjudice financier du fait de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière qui l’a empêché de concrétiser une vente au prix de 75.200 euros, proposé le 15 juillet 2023. Subsidiairement, il demande à être indemnisé du préjudice résultant de l’immobilisation de son bien depuis avril 2023. Il soutient aussi que cette vente avait pour but de lui procurer un apport financier dans le cadre de son acquisition, que faute d’avoir vendu le bien, il a dû souscrire un prêt plus important avec un surcoût d’intérêts de 5.963,55 euros. Il se prévaut également d’un préjudice moral lié à l’impossibilité de vendre son bien et au stress de recourir à un prêt dans un contexte difficile d’octroi des prêts par les banques et alors que sa femme venait d’accoucher le 9 juin 2023. Enfin, il juge la présente procédure abusive. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties. DISCUSSION 1. Sur le caractère parfait de la vente des lots 252 et 307 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4] Selon l'article 1583 du code civil, pour qu'une vente soit parfaite, il faut un accord sur la chose et sur le prix. Cet accord doit être certain et définitif, sans conditions suspensives ou éléments essentiels en suspens. En l’espèce, il ressort des échanges de SMS produits aux débats que les parties ont discuté du prix des lots concernés, des conditions de financement et des garanties financières apportées par [Z] [P] qui avait rapidement précisé au vendeur que l’acquisition se faisait avec son père. Les messages fournis attestent d’un accord sur la chose, à savoir les lots en vente, et le prix, à savoir 48.500 euros. Cependant, d’autres éléments déterminants du consentement et essentiels pour former la vente étaient encore au stade des pourparlers. En effet, [M] [S] a insisté à plusieurs reprises sur la nécessité de recevoir des attestations bancaires et les justificatifs de financement de la part de [Z] [P], notamment concernant la participation financière de son père. Il souhaitait aussi des précisions sur le projet d’acquisition d’un logement par [Z] [P] et notamment la part de son apport au regard de son épargne, informations qu’il n’a pas obtenues. La solvabilité de l’acquéreur était une condition essentielle de la vente et l’insistance de [M] [S] dans ses messages démontre qu’il conditionnait la formation du contrat de vente à la présentation des garanties demandées. Les échanges montrent également que le vendeur proposait des conditions spécifiques pour la vente, avec une signature d’un compromis devant le notaire, processus le plus répandu en matière de vente immobilière auquel l'acheteur n'a pas formellement adhéré. Ainsi, l'absence d'accord sur des éléments essentiels tels que les garanties financières et les conditions de vente démontre que le consentement des parties n'était pas complet. Par conséquent, la vente ne peut être considérée comme parfaite au sens de l'article 1583 du code civil et les échanges entre les parties, ainsi que l’accord sur le prix, doivent être considérés comme faisant partie de négociations. La demande de constatation du caractère parfait de la vente et les demandes subséquesntes de [Z] [P] seront donc rejetées. 2. Sur la demande de dommages-intérêts de [M] [S] de dommages-intérêts à hauteur de 75.200 € L’article 1231-2 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ». Les dispositions de cet article traitent des conséquences de l’inexécution du contrat avec le principe d’une indemnisation intégrale du dommage. En l’espèce, il a été déterminé par le présent jugement que le contrat de vente n’a pas été formé entre [M] [S] et [Z] [P]. Ainsi, aucune inexécution contractuelle ne peut être constatée et fonder une réparation. Au surplus, avec la publication de l’assignation au service de la publicité foncière le 24 avril 2023, le bien immobilier de [M] [S] est immobilisé dans l’attente de l’issue du présent litige et ne peut plus être cédé. [M] [S] sollicite l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de 75.200 € correspondant au montant de l’offre d’achat qu’il a reçue le 15 juillet 2023 et qui est devenue caduque. Cependant, [M] [S] ne justifie nullement de son préjudice. En effet, s’il produit l’offre d’achat au prix de 75.200 €, valable quatre jours, il ne justifie ni de son acceptation dans le délai de quatre jours ni de sa caducité alors qu’il ressort de l’offre même que l’acquéreur a connaissance de l’assignation en vente forcée qui bloque la vente et prévoit dans son offre sa caducité en cas d’acquisition du bien par [Z] [P] et, dans le cas contraire, la signature de l’acte authentique de vente au plus tard dans les trois mois de la fin de la procédure de vente forcée. En conséquence, cette demande de dommages-intérêts de [M] [S] est rejetée. 3. Sur la demande d’indemnisation concernant l’immobilisation des lots L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La responsabilité encourue pour une faute éventuellement commise pendant la période pré-contractuelle est délictuelle. En l’espèce, [M] [S] sollicite la condamnation de [Z] [P] au paiement de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier résultant de l’immobilisation des lots 252 et 307 depuis l'assignation du 19 avril 2023. La procédure engagée par [Z] [P] avec publication de l’assignation au service de la publicité foncière le 24 avril 2023 a entraîné l’immobilisation du bien immobilier de [M] [S] depuis cette date. Depuis, alors que la demande de vente parfaite est rejetée et qu’aucune faute n’est imputable au vendeur, [M] [S] est dans l’impossibilité de vendre son bien ce qui lui cause nécessairement un préjudice. Au vu de la durée de l’immobilisation, de la valeur du bien immobilier, le préjudice de [M] [S] est évalué à la somme de 5.000 €. [Z] [P] sera condamné au paiement de cette somme, à titre de dommages-intérêts. 4. Sur la demande concernant le préjudice financier lié au coût du crédit immobilier L’article 1240 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts ne peuvent être accordés que s'il est prouvé que le préjudice est directement lié au comportement fautif de la partie adverse. En l’espèce, [M] [S] ne démontre pas que la souscription du crédit et le coût qui en résulte sont directement imputables à la procédure engagée par [Z] [P]. En effet, [M] [S] soutient avoir dû souscrire un crédit immobilier de 84.000 € pour l’achat d’un bien immobilier en raison de l’impossibilité de vendre ses garages avec jardin attenant et qu’il doit supporter le coût des intérêts et de l’assurance pour 5.963,55€. Cependant, le montant du crédit immobilier ne correspond nullement au prix envisagé pour la vente de ses lots de copropriété (48.000 €) et compte tenu des délais, [M] [S] n’était pas assuré de disposer des fonds pour la signature de l’acte le 28 juillet 2023. Son préjudice est hypothétique et insuffisamment en lien avec la rupture des pourparlers et la publication de l’assignation au service de la publicité foncière. [M] [S] sera débouté de cette demande. 5. Sur la demande concernant le préjudice moral Pour que le préjudice moral soit reconnu et réparé au titre des dispositions de l’article 1240 du code civil, il doit être prouvé que la souffrance morale alléguée est la conséquence directe d'une faute de l'autre partie. En l’espèce, [M] [S] ne prouve pas un préjudice moral particulier imputable à une faute spécifique de [Z] [P] alors que le préjudice résultant de l’immobilisation de son bien immobilier a déjà été réparé par l’octroi de dommages-intérêts. Par conséquent, la demande de 3.000 euros au titre du préjudice moral est rejetée. 6. Sur la demande au titre de la procédure abusive L’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive nécessite de prouver l’abus de droit d’agir en justice avec une intention de nuire de l’autre partie. En l’espèce, bien qu'il ait été fait droit à sa demande de rejet et d’indemnisation de l’immobilisation de ces biens, [M] [S] ne rapporte la preuve que [Z] [P] a introduit la présente action dans l'objectif spécifique de lui nuire alors que ce dernier souhaitait avant tout la reconnaissance du caractère parfait de la vente pour acquérir les biens. Par conséquent, la demande concernant la procédure abusive sera rejetée. 7. Sur les mesures de fin de jugement En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maitre Fabienne DEHAECK. En outre, il devra payer à [M] [S] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision et les circonstances de la cause ne commandent pas d’y déroger. PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE la demande de [Z] [P] tendant à voir constater la vente parfaite des lots 252 et 307 de la copropriété sise [Adresse 1], à [Localité 4] ; REJETTE les demandes de [Z] [P] tendant à la régularisation de la vente et au paiement de dommages et intérêts pour préjudice financier, moral et de perte de jouissance ; CONDAMNE [Z] [P] à verser à [M] [S] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de l’indemnité d’immobilisation des lots 252 et 307 de la copropriété sise [Adresse 1], à [Localité 4] ; REJETTE les autres demandes de dommages-intérêts de [M] [S] envers [Z] [P], au titre du surcoût d’intérêts, du préjudice moral et de la procédure abusive ; CONDAMNE [Z] [P] à payer à [M] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, en application de l’article 514 du Code de procédure civile. CONDAMNE [Z] [P] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maitre Fabienne DEHAECK, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile ; Ainsi jugé à Pontoise le 21 octobre 2024, et signé par le président et le greffier, Le greffier Le président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY