Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/00592

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] N° RG 24/00592 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6AC Minute : 24/00644 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] - [Adresse 7] Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 145 C/ Madame [D] [W] épouse [R] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Novembre 2024 DEMANDEUR : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] - [Adresse 7] [Adresse 3] [Localité 9] représenté par Maître Fabienne BEUGRE, du cabinet de Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne DÉFENDEUR : Madame [D] [W] épouse [R] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 9] comparante en personne DÉBATS : Audience publique du 13 Septembre 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2024, par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier. FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 1er juillet 2011, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 9] a donné en location à Madame [D] [W] épouse [R] à compter du 1er juillet 2011, un logement (n°6) situé [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 318,28 euros, outre provision sur charges. Par procès-verbal de signification à domicile du 7 avril 2022, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 9]-[Adresse 7] a fait commandement à Madame [W] épouse [R] de lui payer la somme de 7 274,65 euros due au titre des loyers et charges impayés au 29 mars 2022. Par assignation du 30 septembre 2022, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 9]-[Adresse 7] a fait citer Madame [W] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, demandant: -de constater que la clause résolutoire est acquise -d'ordonner l'expulsion de Madame [W] épouse [R] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d‘un serrurier si besoin -de la condamner à lui payer à titre de provision la somme de 5 481 euros au titre des loyers avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et au paiement des loyers et charges et charges échus à la date de la décision à intervenir -de fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation et de condamner la défenderesse au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieu ainsi qu'au paiement des charges -de la condamner à lui payer la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement A l'appui, elle fait valoir que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans les délais impartis. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 octobre 2022. L'affaire, appelée à l'audience du 9 décembre 2022 a été renvoyée à celle du 10 mars 2023 à la demande l'OPH. Par décision du 10 mars 2023, le juge a prononcé la radiation de l'affaire. A la demande de l'OPH reçue le 14 février 2024, l'affaire a été réinscrite au rôle de l'audience du 13 septembre 2024. A cette audience, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 9]-[Adresse 7] précise que la dette locative dont il demande paiement est de 6 168,85 euros, terme d'août 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Il ajoute que Madame [W] épouse [R] a repris le paiement du loyer courant et qu'il ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire. Madame [W] épouse [R] indique qu'elle a rencontré des problèmes de santé, qu'elle souhaite rester dans le logement et propose de s'acquitter par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant. Elle ajoute qu'une demande de prêt d'une somme correspondant à la totalité de l'arriéré a été faite auprès du FSL et qu'elle est dans l'attente de la décision sur cette demande. Elle précise qu'elle n'a pas déposé de dossier de surendettement et qu'elle a payé la somme de 322,58 euros le 12 septembre 2024, qui n'apparaît pas sur le décompte produit lors des débats. La décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 afin que les parties fassent connaître au juge si le prêt FSL sollicité avait été accordé. Aucune note en délibéré n'est parvenue au juge. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable compte tenu de la délivrance de l'assignation, "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" et, à peine d'irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l'impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l'huissier de justice au préfet au moins deux mois avant la date de l'audience ; L'assignation du 30 septembre 2022 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF de SEINE SAINT DENIS le 30 mars 2022 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis deux mois avant l'audience ; La demande est donc recevable ; En l'espèce, le bail stipule une clause de résiliation de plein droit "à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges ou à défaut du versement intégral du dépôt de garantie" ayant persisté deux mois après délivrance d'un commandement de payer ; Le commandement du 7 avril 2022 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ; Il ressort des décomptes produits qu'il est resté sans effet plus de deux mois ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 8 juin 2022 ; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative ; En l'espèce, déduction faite des sommes appelées au titre de divers correspondant à des pénalités enquête sociale (8 x 7,62 euros) et au coût du commandement (163,82 euros) qui ne constituent pas des éléments de la dette locative, il ressort des relevés établis par le bailleur qu'il reste dû la somme de 5 944,07 euros (6 168,85 - 224,78), terme d'août 2024 inclus, que Madame [W] épouse [R] sera condamnée à payer au titre des loyers, charges et provisions sur charges, en deniers ou quittances compte tenu du paiement invoqué à l'audience ; Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023: -le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années -à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire ; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet Il est constant que Madame [W] épouse [R] a repris le paiement des derniers loyers ; Sa situation, ainsi qu'elle ressort du diagnostic social et financier, justifie que lui soient accordés des délais de paiement des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé qu'à défaut de paiement d'un seul terme courant ou d'une seule mensualité d'apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Madame [W] épouse [R] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux dont elle pourra être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution faute de les avoir volontairement libérés ; Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l'instance ; Madame [W] épouse [R] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 7 avril 2022 ; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance publique mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra ; Dès à présent ; Constate au 8 juin 2024, la résiliation du bail conclu entre l'Office Public de l'Habitat de [Localité 9]-[Adresse 7] et Madame [D] [W] épouse [R] ayant pour objet un logement (n°6) situé [Adresse 8] ; Condamne Madame [D] [W] épouse [R] à payer en deniers ou quittances à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 9]-[Adresse 7] la somme provisionnelle de 5 944,07 euros, au titre des loyers, charges et provisions sur charges due terme d'août 2024 inclus ; Dit que Madame [D] [W] épouse [R] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 100 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ; Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si Madame [D] [W] épouse [R] s'est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies ; Dit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer courant ou d'une seule mensualité d'apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l'échéance impayée restée sans effet ; Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l'expiration de ce délai ; Dit que dans ce cas, faute d'avoir volontairement libéré les lieux, Madame [D] [W] épouse [R], qui sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s'était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter de la date de reprise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ; Rejette toutes autres demandes ; Condamne Madame [D] [W] épouse [R] aux dépens, y compris le coût du commandement du 7 avril 2022 ; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; La présente ordonnance a été signée à la minute par le juge et le greffier. Le greffier, Le juge,