Cour de cassation, 21 mai 2014. 13-13.456

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 décembre 2012) que, par acte du 2 janvier 1991, la société du 3 rue Aubertin aux droits de laquelle vient la société Coulommiers a donné à bail commercial à M. X..., aux droits duquel sont venues la société AZ and Co puis la société Distri Louvres, des locaux sis à Coulommiers ; que le 14 juin 2005 la bailleresse a délivré à la société Distri Louvres un congé avec offre de renouvellement ; que celle-ci a refusé le renouvellement et libéré les locaux le 1er janvier 2006 ; que le 16 février 2006, la société Coulommiers a assigné la société Distri Louvres puis, après dépôt du rapport de l'expert désigné par le juge des référés, la société Gifi Mag, venant aux droits de la société Distri Louvres, en paiement de travaux de remise en état ; Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que débouter la société Coulommiers de sa demande de paiement de travaux de mise en conformité des lieux loués avec les règlements d'hygiène et sécurité, l'arrêt retient que le bail initial du 2 janvier 1991 ne contient à cet égard aucune obligation ; Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat en son l'article V, paragraphe 15 stipulait « le preneur devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlement et ordonnance en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l'hygiène, la sécurité, la police (...) et supporter le cas échéant le coût de la mise en conformité avec lesdits règlements », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail, a violé le texte susvisé ; Sur le deuxième moyen : Vu l'article 1709 du code civil ; Attendu que pour écarter la demande de la société Coulommiers en indemnisation du préjudice subi du fait du manquement du preneur à son obligation d'entretien des emplacements de stationnement, l'arrêt retient qu'aux termes du bail, les parkings faisant l'objet particulier d'un droit de jouissance exclusif ne faisaient pas partie des locaux donnés à bail, n'emportant en conséquence aucune obligation d'entretien de la part du bailleur ; Qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à établir que les parkings n'étaient pas compris dans l'assiette du bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen : Vu l'article 4 du code de procédure civile ; Attendu que pour confirmer le jugement dans toutes ses dispositions y compris celle relatives à la TVA, l'arrêt retient que les demandes sont relatives à la mise en conformité des lieux aux règlements d'hygiène et de sécurité, au montant des réparations d'entretien, au montant alloué au titre de la perte de loyer et au paiement de la taxe foncière ; Qu'en statuant ainsi, alors que la société Coulommiers demandait la condamnation de la société Gifi Mag à lui verser un montant au titre de la TVA, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ; Et attendu que la cassation de l'arrêt sur le premier moyen entraîne par voie de conséquence la cassation de l'arrêt sur le quatrième moyen ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 5 décembre 2012 par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société Gifi Mag aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Gifi Mag à payer 3 000 euros à la société Coulommiers ; rejette la demande de la société Gifi Mag ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Coulommiers PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR écarté la demande que le bailleur, la société COULOMMIERS, avait formée contre le preneur, la société GIFI MAG, afin que la société GIFI MAG soit condamnée à mettre les lieux loués en conformité avec les règlements d'hygiène et de sécurité et à payer la somme de 129 779,24 ¿ HT soit 154 379,44 ¿ TTC ; AUX MOTIFS QUE c'est par des constatations exactes que les premiers juges ont relevé que si la société Coulommiers entendait se prévaloir d'un bail signé le 30 avril 1993, elle n'établissait pas qu'il serait opposable à la société GIFI MAG ; qu'en effet, l'avenant de révision conclu le 31 mai 1993 entre la société COULOMMIERS et la société AZ AND CO, aux droits de laquelle sont venues successivement la société DISTRI LOUVRES et la société GIFI MAG, ne fait référence qu'au bail du 2 janvier 1991, conclu entre M. X... et la société COULOMMIERS ; que les premiers juges ont exactement considéré que la circonstance que l'acte d'acceptation de congé avec refus de renouvellement établi par la société GIFI MAG fasse référence à un bail du 30 avril 1993 était sans influence, cet acte ne faisant que reprendre mot à mot les termes du congé délivré par la société COULOMMIERS ; qu'ainsi qu'ils l'ont relevé, ni le bail initial ni l'avenant de révision ne contiennent une obligation de mise en conformité des lieux loués aux règlements d'hygiène et de sécurité, en dehors d'une obligation d'entretien des lieux en bon état de réparations locatives ; que, dès lors, les demandes de la société COULOMMIERS relatives à un mur coupe-feu, à la détection incendies et systèmes d'alarmes de signalisation et au branchement d'alimentation d'eau pour les robinets d'incendie armés doivent être rejetées ; ALORS QU'aux termes du paragraphe 15 de l'article V du bail commercial conclu le 2 janvier 1991, « le preneur devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, d'hygiène, la sécurité, la police, l'inspection du travail, la protection l'environnement et supporter le cas échéant, le coût de la mise en conformité avec les dits règlements ainsi que tous travaux ou aménagement ordonnée par les autorités administratives, de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché à ce sujet » ; qu'en décidant cependant que le bail initial du 2 janvier 1991 ne contenait aucune obligation de mise en conformité des lieux loués aux règles d'hygiène et de sécurité, en dehors d'une obligation d'entretien des lieux en bon état de réparations locatives, la cour d'appel en a dénaturé les stipulations claires et précises ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté la demande que la société COULOMMIERS avait formée afin que la société GIFI MAG soit condamnée à l'indemniser du préjudice qu'elle avait subi en conséquence du manquement à son obligation d'entretien du parking ; AUX MOTIFS QU'aux termes mêmes du bail, les parking faisaient l'objet particulier d'un droit de jouissance exclusif et qu'en conséquence, ils ne faisaient pas partie des locaux donnés à bail à la société GIFI MAG, n'emportant aucune obligation d'entretien de sa part ; que les premiers juges ont également à juste titre considéré que pour les bardages, l'expert avait estimé nécessaire la réfection totale des peintures après remplacement des plaques endommagées sans constater la nécessité d'une remplacement total ; que la société COULOMMIERS ne produit pas devant la cour des éléments susceptibles de remettre en cause l'analyse circonstanciée de l'expert ; 1. ALORS QUE le louage de chose est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter l'existence d'un bail portant sur les parkings, qu'ils faisaient seulement l'objet d'un droit de jouissance exclusif, à la différence des autres locaux, la cour d'appel qui n'a pas exclu l'existence d'une contrepartie onéreuse, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1709 du Code civil ; 2. ALORS si tel n'est pas le cas QU'à supposer que les parkings ne relèvent pas d'un bail, en l'absence de contrepartie onéreuse à leur mise à disposition, l'attribution d'un droit de jouissance à titre gratuit constitue nécessairement un commodat qui impose à l'emprunteur une obligation d'entretien ; qu'en retenant, pour exclure l'existence d'une obligation d'entretien et de réparation des parkings, qu'ils ne relevaient pas du bail, la cour d'appel a déduit un motif inopérant ; qu'ainsi, elle a subsidiairement violé l'article 1886 du Code civil. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR écarté la demande que la société COULOMMIERS avait formée afin que la société GIFI MAG soit condamnée à payer la TVA assise sur les dommages et intérêts qui lui avaient été allouées ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, nonobstant les maladresses de la formulation des prétentions, il convient de conclure du dispositif que la société COULOMMIERS demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société GIFI MAG sur le principe de la remise en état des lieux en bon état d'entretien et sur la perte des loyers mais demande la réévaluation du montant de la condamnation à ces titres ; que les demandes qui devront être examinées par la cour d'appel tiennent à la mise en conformité des lieux aux règlements d'hygiène et de sécurité, au montant des réparations d'entretien, au montant alloué au titre de la perte de loyers et au paiement de la taxe foncière ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il convient de rappeler que le principe de la réparation intégrale interdit que l'indemnité excède le montant du préjudice ; qu'ainsi, pour inclure la TVA dans le préjudice, il faut que celle-ci reste à la charge de la victime en vertu de règles fiscales, ce qui n'est pas le cas si la victime peut récupérer le montant de la TVA auprès d'un tiers, c'est à dire si elle est soumise à la TVA ; qu'en l'espèce, il ressort du bail commercial en date du 2 janvier 1993 que le locataire paie une TVA sur le loyer ; que la SCI COULOMMIERS n'allègue, ni ne démontre pas que la TVA resterait à sa charge ; que la SCI COULOMMIERS pourra ainsi déduire la TVA acquittée sur les travaux de la TVA exigible sur les loyers qu'elle perçoit ; que, dès lors, la SCI ne subissant aucun préjudice du chef de la TVA, les condamnations à des dommages et intérêts ne seront pas soumis à TVA ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, la société GIFI MAG sera condamnée à payer à la SCI COULOMIERS la somme de 24 633,20 ¿ au titre de son obligation de remise en état des lieux en bon état d'entretien et de réparations ; 1. ALORS QU'il résulte des conclusions récapitulatives de la société COULOMMIERS qu'elle avait demandé que les condamnations indemnitaires prononcées à son profit soient soumises à la TVA ; qu'en retenant, pour limiter l'étendue de sa saisine, qu'il lui appartenait de réexaminer les demandes tenant à la mise en conformité des lieux aux règlements d'hygiène et de sécurité, au montant des réparations d'entretien, au montant alloué au titre de la perte de loyers et au paiement de la taxe foncière, la cour d'appel qui a refusé de se prononcer sur le sort de la TVA dont le bailleur sollicitait le paiement, a dénaturé les termes du litige ; qu'ainsi, elle a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 2. ALORS QUE le principe de la réparation intégrale impose d'allouer des indemnités permettant de faire exécuter les travaux ou de rembourser ceux qui ont été réalisés pour remédier aux désordres de sorte qu'elles doivent comprendre en principe la taxe sur la valeur ajoutée à moins que la victime puisse la récupérer ; que tenu d'évaluer le montant d'un dommage dont ils ont constaté l'existence, en son principe, le juge doit donc vérifier que la victime est assujettie à la TVA et qu'il lui est permis d'en récupérer le montant ; qu'en retenant que la SCI COULOMMIERS pourrait déduire la TVA du seul fait qu'elle ne démontrait pas qu'elle resterait à sa charge, après avoir constaté que le preneur payait la TVA sur le loyer, la cour d'appel qui a refusé de rechercher si la SCI COULOMMIERS était elle-même assujettie à la TVA en considération de l'insuffisance des preuves qui lui avaient été fournies, a violé les articles 4 et 1149 du Code civil ; 3. ALORS si tel n'est pas le cas QU'il appartient au responsable de démontrer que la victime pouvait récupérer la TVA et que les indemnités devaient être payées hors taxes ; qu'en imposant à la SCI COULOMMIERS la charge de rapporter la preuve qu'elle n'était pas assujettie à la TVA, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1149 et 1315 du Code civil. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR évalué à la somme de 16 666,66 ¿ le préjudice subi par la société COULOMMIERS en conséquence de la perte de loyers et D'AVOIR débouté la société COULOMMIERS de ses plus amples demandes ; AUX MOTIFS QUE, sur la perte de loyer, la société COULOMMIERS critique le tribunal qui n'a retenu qu'une perte de deux mois de loyers, alors qu'elle s'est heurtée à de sérieuses difficultés pour procéder à la relocation des lieux, les candidats exigeant tous une remise en état préalable des locaux et, notamment, leur conformité à la réglementation sur l'hygiène et la sécurité ; que c'est ainsi que la société MALITEX qui avait donné son accord pour louer les lieux a finalement renoncé, au motif de l'état du magasin et de sa non-conformité ; que le tribunal a exactement retenu la période durant laquelle ont été exécutés les seuls travaux à la charge de la société GIFI MAG, soit deux mois ; qu'il ne peut lui être imputé une faute supplémentaire qui serait en lien avec les délais subis par la société COULOMMIERS pour parvenir à relouer les lieux ; que la société COULOMMIERS demande la condamnation de la société GIFI MAG au titre de la prise en charge de la taxe foncière pour la période comprise entre la libération des locaux et la signature d'un nouveau bail avec un nouveau preneur ; que, cependant, elle ne justifie sa demande par aucun élément ni aucune pièce ; qu'elle en sera donc déboutée ; ALORS QU'en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation emportera par voie de conséquence l'annulation des dispositions précitées qui limitent le préjudice consécutif à la perte de loyers à deux mois, compte tenu des seuls travaux mis à la charge du preneur.