Tribunal judiciaire, 25 avril 2025. 24/00892

RG 24/00892 MINUTE N° : JUGEMENT DU 25 Avril 2025 N° RC 24/00892 DÉCISION contradictoire et en premier ressort Societé LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 784 298 614 ET : [J] [R] [Y] [E] Débats à l'audience du 20 Février 2025 Le Copie executoire et copie à : Maître MORENO Copie à : Mme [R] Mme [E] Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8] Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] TENUE le 25 Avril 2025 Au siège du Tribunal, [Adresse 6] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 20 Février 2025 DÉCISION : Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Societé LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de TOURS sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat au barreau de TOURS D'une Part ; ET : Madame [J] [R], demeurant [Adresse 2] comparante Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 5] comparante D'autre Part ; EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing signé par voie électronique et ayant pris effet le 17 mars 2022, la société LIGERIS a consenti un bail d'habitation à Mesdames [R] [J] et [E] [Y] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 10] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 662,27 € charges comprises. Le 27 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Mesdames [R] [J] et [E] [Y] par acte de commissaire de justice du 13 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail ; - à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ; - dire et juger en conséquence que Mesdames [R] [J] et [E] [Y] se trouvent être occupantes sans droit ni titre ; - l'expulsion de Mesdames [R] [J] et [E] [Y] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation solidaire de Mesdames [R] [J] et [E] [Y] au paiement de la somme de 9 856,73 € selon décompte arrêté en date du 1er janvier 2024 ; - la condamnation solidaire de Mesdames [R] [J] et [E] [Y] au paiement d'une indemnité légale d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux ; - la condamnation solidaire de Mesdames [R] [J] et [E] [Y] à verser à la société LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - la condamnation solidaire de Mesdames [R] [J] et [E] [Y] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023, de l’assignation ainsi que de la notification EXPLOC. L'affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 et renvoyée à celle du 16 janvier 2025 à laquelle elle a été utilement plaidée. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 15 février 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier. A l’audience, la société LIGERIS - représentée par son conseil - maitient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 12 165,60 €. Il ajoute que les locataires ont repris les paiements en décembre 2024 et janvier 2025 mais que la datte a augmenté. Régulièrement citées par actes de commissaire de justice du 13 février 2024 signifiés à étude, Mesdames [R] [J] et [E] [Y] ont comparu à l’audience et ont demandé au tribunal des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [R] [J] a déclaré travailler en CDI en qualité d’agent hospitalier et percevoir un revenu mensuel de 1 700,00 €. Elle a ajouté avoir déposé un dossier de surendettement avec l’aide de son assistante sociale et avoir demandé un logement plus petit. Madame [E] [Y], quant à elle, a indiqué être en arrêt de travail et percevoir environ 400,00 € par mois L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 février 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 15 février 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi de 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur soit le 29 juillet 2023. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties et ayant pris effet le 17 mars 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article 5 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023 à Mesdames [R] [J] et [E] [Y] et portant sur la somme de 9303,15 € dont 9129,90 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le commandemant fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant aux locataires un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 pour une durée de 6 ans. Par conséquent, la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer. Mesdames [R] [J] et [E] [Y] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 janvier 2024. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail avec prise d’effet au 17 mars 2022, le commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 à Mesdames [R] [J] et [E] [Y] et le décompte de la créance arrêté au 18 février 2025 faisant apparaître une somme de 12 165,60 € à la charge des locataires. Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 438,70 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. En conséquence, il y a lieu de condamner Mesdames [R] [J] et [E] [Y] à verser à la société LIGERIS la somme de 11 726,90 € (12 165,60 € - 438,70 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 février 2025. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, Mesdames [R] [J] et [E] [Y] ont justifié de leur situation sociale et financière à l’audience. Elles sollicitent des délais de paiement et proposent de régler 100,00 € par mois en sus du loyer courant. Il ressort du décompte produit que Mesdames [R] [J] et [E] [Y] ont repris les paiements avant l’audience et ce, depuis décembre 2024. Toutefois, il résulte de leur situation financière et du montant important de la dette locative que Mesdames [R] [J] et [E] [Y] ne permettent pas des ressources financières permettant de solder l’arriéré locatif en 36 mensualités soit environ 325,00 € par mois. Il n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement. Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 28 janvier 2024 et d'ordonner l'expulsion de Mesdames [R] [J] et [E] [Y]. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Mesdames [R] [J] et [E] [Y] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 28 janvier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023, de l’assignation et de la notification à la préfecture à la charge de Mesdames [R] [J] et [E] [Y]. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Condamne solidairement Mesdames [R] [J] et [E] [Y] à payer à la société LIGERIS la somme de 11 726,90 € (ONZE MILLE SEPT CENT VINGT SIX EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 février 2025 ; Constate la résiliation du bail à la date du 28 janvier 2024 ; Dit que Mesdames [R] [J] et [E] [Y] sont désormais occupantes sans droit ni titre du logement ; Ordonne en conséquence à Mesdames [R] [J] et [E] [Y] de restituer les lieux loués; Dit qu'à défaut, par Mesdames [R] [J] et [E] [Y], d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Mesdames [R] [J] et [E] [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution; Condamne in solidum Mesdames [R] [J] et [E] [Y] à payer à la société LIGERIS une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 ; et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile; Condamne in solidum Mesdames [R] [J] et [E] [Y] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,