Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 22/01813

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 18 Octobre 2024 AFFAIRE N° RG 22/01813 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-OPQC NAC : 72A Jugement Rendu le 18 Octobre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL CLD IMMOBILIER, immatriuclée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 328 899 901 dont le siège social est situé [Adresse 2] Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDEUR ET : Monsieur [C] [H], né le 31 Mars 1971 à [Localité 4] (INDE), demeurant [Adresse 6] Représenté par Maître Frédéric SAME de la SCP SAMÉ AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003541 du 27/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY) Madame [S] [X] épouse [H], née le 02 Juin 1976 à [Localité 5] (INDE), de nationalité Francaise, demeurant [Adresse 1] Défaillante, DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 mars 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] sont copropriétaires du lot n° 2024 au sein de la copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SARL CLD IMMOBILIER, a fait assigner Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] devant le tribunal judiciaire d'EVRY aux fins de les condamner in solidum lui payer la somme de 7 879,86 euros au 1er janvier 2022 à titre de charges de copropriété impayées, 3000 euros de dommages et intérets et 519,76 euros de frais de recouvrement outre les frais irrépétibles. Par conclusions régulièrement notifiées et signifiées le 21 et 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sollicite du tribunal judiciaire d’Evry de : - les condamner in solidum à lui payer : 12 501,94 € au titre des charges impayées arrétées au 1er février 2023, travaux refection terrasse 3/4 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19673.000 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-1 du code civil.516,76 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile. - Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance. - Rejeter toute demande de délais. Si par impossible des délais étaient accordés, dire etjuger qu’a défaut de respecter une échéance fixée par lejugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible. - Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. - Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maitre [M] [Z] à les recouvrer conformément auxdispositions de 1'artic1e 699 du Code de procédure civile. Au soutien, il explique que les défendeurs ont déjà été condamnés le 26 novembre 2020 par le tribunal pour non paiement de charges de copropriété (arrétées au 1er octobre 2019) et que les charges postérieures ont continué de ne pas être réglées. Il explique qu’il a produit toutes les pièces justificatives y compris pour les régularisations annuelles. Par conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, Monsieur [H] sollicite du tribunal : Débouter le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] de l’ensemble de ses prétentions Le condamner aux entiers dépens. Au soutien, il explique que les pièces ne permettent pas de confirmer la régularisation annuelle de l’ensemble des charges et ainsi il s’oppose au quantum demandé. Il conteste également les frais de recouvrement compte tenu de l’absence de pièces justificatives. Enfin, il estime que le syndicat des copropriétaires ne subit pas de préjudice financier distinct compte tenu de sa trésorerie de 190 439,88 euros. Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile. Madame [H] bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2024. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 septembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété : L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [S] [X] épouse [H] et de Monsieur [C] [H] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 2022, 2024, 3010, 3037 dans la copropriété ; - un jugement du 26 novembre 2020 du tribunal judiciaire d’Evry (charges arrétées au 1er octobre 2019) - les procès-verbaux des assemblées générales des 27/06/2019, 7/07/2020, 28/10/2021, 30/06/2022 - les appels de fonds et charges sur la période considérée ; - le contrat de syndic; - un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er février 2023 sur la période du 01/01/2020 au 01/02/2023 travaux réfection terrasse 3/4 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 12501,94 euros. A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01/02/2023 sur la période du 01/01/2020 au 01/02/2023 travaux réfection terrasse 3/4 inclus, s’élève à la somme de 12 501,94 euros le montant étant justifié par les appels de fonds, assemblées générales d’approbation des comptes et correspondant au décompte. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de l’assignation en justice soit le 29 mars 2022. En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière. Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.” En l’espèce, le lot concerné constitue le logement de la famille des défendeurs (tous deux sont domiciliés à cette adresse); les charges de copropriété qui leur sont afférentes sont considérées comme des dettes ménagères dont les époux sont solidairement responsables en application de l’article 220 du code civil. De même, le règlement de copropriété prévoit la solidarité pour le paiement des charges pour les lots en indivision ce qui est la cas en l’espèce. En conséquence, Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 12 501,94 euros. Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H], sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.Il est cependant noté des paiements partiels dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus. Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] seront dès lors condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 519,76 euros. En l’espèce n’apparaissent pas bien fondées les demandes au titre : - de l’hypothèque légale en ce qu’il n’est pas produit de justificatif ; Seule apparaissent fondées les demandes au titre des actualisations dossier avocat et gestion de dossier, ainsi que les frais d’impayés pour un montant total de 395 euros. Par conséquent, Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] seront dès lors condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 395 euros au titre des frais de recouvrement. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile. Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] , qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens. Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort  CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 12 501,94 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 1er février 2023 sur la période du 01/01/2020 au 01/02/2023 travaux réfection terrasse 3/4 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 mars 2022 et ce jusqu’à parfait paiement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 395 euros au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à payer les dépens; DIT que les dépens seront recouvrés par SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER conformément à l’article 699 du code de procédure civile; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le DIX HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,