Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/00393

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON N° RG 24/00393 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JXZU Minute N° : 24/00399 Procédure civile de droit commun ORDONNANCE DE REFERE Code de procédure Civile art.454 DU 22 Octobre 2024 Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me REDON REY le :22/10/2024 DEMANDEUR Monsieur [G] [N] né le 01 Août 1964 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Me Charlotte TREINS DELARUE, avocat au barreau d’AVIGNON DÉFENDEURS : Madame [E] [I] épouse [B] née le 16 novembre 1986 à [Localité 7] (84) [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] non comparante, non représentée Monsieur [T] [B] né le 23 juillet 1982 à [Localité 4] (84) [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] non comparant, non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge, assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 01 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 juin 2020 avec effet à compter du 04 juillet 2020, [G] [N] a consenti à [T] [B] et [E] [I] épouse [B] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 810,00 euros charges non comprises. Par acte sous seing privé du même jour, [E] [B] a souscrit un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de CITYA ASSURANCES et protégeant le bien loué. Suivant facture 00082451 un dépannage de la chaudière a été réalisé auprès des locataires par la société VAUCLUSE BUILDING pour un montant de 176,00 euros. Par exploit de commissaire de justice en date du 06 février 2024, [G] [N] a fait délivrer à [T] [B] et [E] [I] épouse [B] un commandement de payer la somme totale de 2762,26 euros selon décompte arrêté au 30 janvier 2024 et dont la somme de 2570,42 euros correspond aux loyers et charges non réglés. En l'absence de paiement des sommes réclamées, [G] [N] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [T] [B] et [E] [I] épouse [B] par acte de commissaire de justice délivré le 06 juin 2024 aux fins de : constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 3155,16 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois de mai 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer.lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme de 930,37 euros à et ce jusqu’au départ effectif des lieux, en précisant que cette somme soit annexée conformément aux stipulations contractuelles,lui régler la somme de 500,àà euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. * A l'audience du 1er octobre 2024, [G] [N], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Au cours de cette audience, [T] [B] et [E] [I] épouse [B] n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés. A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l'Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat. Les défendeurs régulièrement assignés, n'ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 474 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties. Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n'a été communiqué au Tribunal avant l'audience. A l'audience du 1er octobre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur la recevabilité de l'action Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 07 juin 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 1er octobre 2024. En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement. Au cas d'espèce, la CCAPEX a été avisée le 02 février 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées, et ce, même si le bailleur étant une personne physique, n’était pas assujetti à une telle obligation. Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable. Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas: - le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, - le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, - l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire. L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines. Enfin, l’article 444 du code de procédure prévoit que « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats ». * Au cas d'espèce, le contrat de bail du 16 juin 2020 contient en son article VIII « CLAUSE RESOLUTOIRE » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers. Cette clause étend à deux mois le délai laissé aux locataires pour régulariser la dette locative. [G] [N] a fait signifier à [T] [B] et [E] [I] épouse [B], le 06 février 2024, un commandement de payer la somme totale de 2570,42 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Il ressort du décompte produit par [G] [N] que [T] [B] et [E] [I] épouse [B] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé. [T] [B] et [E] [I] épouse [B] ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti. Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation. Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 06 juin 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. Sur les sommes dues au titre du solde locatif Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 16 juin 2020, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La clause résolutoire étant acquise depuis le 06 juin 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [T] [B] et [E] [I] épouse [B] s'élèveraient à 3 300,79 euros selon le décompte produit. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra. Cependant, la lecture précise du décompte produit met en évidence la facture chaque mois des items suivants : « Prime mensuelle MRH » et « Frais de courtage ». Ces points de facturation correspondent au contrat d’assurance multirisque habitation souscrit par [E] [B] le 16 juin 2020 auprès de la société CITYA. Or, en l’état des éléments produits, le créancier de ces sommes n’est pas [G] [N], bailleur, mais la société CITYA, sauf à démontrer que le bailleur règlerait ces sommes à la société CITYA et que les locataires ne sont engagés contractuellement à prendre en charge le règlement de ces sommes (ce qui n’apparaît pas à la lecture du bail produit). Dès lors, il n’y a pas lieu de condamner les locataires à régler ces sommes au bailleur en l’absence de démonstration que le bailleur est créancier de celles-ci en sus du montant du loyer et des charges comprises. En outre, la lecture du décompte produit met également en exergue la facture de la somme de 176,00 euros au titre du dépannage de la chaudière. Or, aucun élément produit ne permet d’une part, de démontrer que c’est le bailleur qui a régler la somme et qui en sollicite le paiement auprès de ses locataires - non pas au titre des loyers et charges impayés mais au titre des frais d’entretien - et d’autre part, que les locataires ont accepté de régler une telle somme (absence de signature de la facture par exemple ou d’accord donné par courriel ou tout moyen). Aussi, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter [G] [N] à produire outre toutes observations et explications, toutes pièces justifiant qu’il est créancier des sommes dues au titre de l’assurance multirisque habitation en lieu et place de la société CITYA et des frais de dépannage mais également à produire un décompte expurgé de ces sommes au cas où le Tribunal déciderait de ne pas les imputer aux locataires. PAR CES MOTIFS Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par [G] [N] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 6], loué par [T] [B] et [E] [I] épouse [B] suivant contrat de bail du 16 juin 2020, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2020 entre [G] [N] et [T] [B] et [E] [I] épouse [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 06 juin 2024, CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 06 juin 2024, INVITONS [G] [N] à produire outre toutes observations et explications, toutes pièces justifiant qu’il est créancier des sommes dues au titre de l’assurance multirisque habitation (Prime MRH et frais de courtage MRH) en lieu et place de la société CITYA et des frais de dépannage mais également à produire un décompte expurgé de ces sommes au cas où le Tribunal déciderait de ne pas les imputer aux locataires, RENVOYONS l'affaire à l'audience du 7 janvier 2025 à 09 heures 00, DISONS sursoir à statuer sur le surplus des demandes, RESERVONS les dépens RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit, Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 octobre 2024. Le Greffier Le Juge