Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/00716

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/00716 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ILJR ET -AB TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES 18 janvier 2022 RG:19/02364 [P] C/ [I] Grosse délivrée le 25/05/2023 à Me Clément CHAZOT à Me Fanny RIVIERE COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 25 MAI 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nîmes en date du 18 Janvier 2022, N°19/02364 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 14 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Avril 2023 et prorogé au 25 Mai 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANT : Monsieur [O] [P] né le 09 Mai 1982 à Narbonne [Adresse 8] [Localité 6] Représenté par Me Clément CHAZOT de la SELARL LEXEM CONSEIL, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représenté par Me Jean gabriel TISSOT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMÉ : Monsieur [U] [I] né le 24 Mai 1950 à TLEMCEN [Adresse 7] [Localité 5] Représenté par Me Fanny RIVIERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 25 Mai 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Selon acte notarié reçu par maître [F] [Z] le 26 janvier 1981, les époux [I] ont acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 4], décomposé en trois parcelles cadastrées : - RB [Cadastre 1] Le Grand Grès pour 00ha 36a 81 ca, - RB [Cadastre 2] 3034 [Adresse 4] pour 00ha 32a 36ca, - RB [Cadastre 3] Le Grand Grès pour 00ha 93a 03 ca. Le secteur au sein duquel se situe l'ensemble immobilier des époux [I] a été placé en zone d'aménagement différé (ZAD) suivant arrêté préfectoral n°2007-I-418 du 08 mars 2007. La ville de [Localité 10] a confié l'aménagement du territoire à la Métropole de [Localité 10] et lui a délégué le droit de préemption. Selon lettre de mission du 5 février 2015, M. [U] [I] qui souhaité vendre ses biens, a confié à M. [O] [P], expert foncier, la mission d'évaluer l'ensemble immobilier et de négocier amiablement avec la métropole de [Localité 10], titulaire d'un droit de préemption sur la zone. L'acte passé entre eux prévoyait une rémunération de 5,5 % sur du résultat au profit de l'expert. L'ensemble immobilier a été vendu le [Cadastre 3] décembre 2016 pour un montant de 1 700 000 euros. Après une tentative de règlement amiable qui s'est soldée par un échec, par acte du 2 mai 2019, M. [P] a assigné M. [I] devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de le voir condamné à lui payer, sous exécution provisoire, la somme de 93 500 euros assortie des intérêts au taux légal depuis le 15 février 2019, ainsi que la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [P] reprochait à M. [I] de ne pas avoir versé l'honoraire convenu dans la convention alors que, selon lui, il avait parfaitement exécuté ses obligations en permettant la vente du bien immobilier au profit de la Métropole de [Localité 10], via un portage foncier assuré par l'Etablissement Public Foncier du Languedoc Roussillon. M. [I] soutenait quant à lui que la vente intervenue le [Cadastre 3] septembre 2016 s'est faite au profit de l'Etablissement Public Foncier du Languedoc Roussillon après que M. [P] ait lui-même constaté que sa mission était arrivée à son terme suite aux refus de la ville de [Localité 10] d'acquérir les parcelles. Par jugement contradictoire du 18 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a : - débouté M. [O] [P] de ses demandes à l'encontre de M. [U] [I] ; - condamné M. [O] [P] au paiement des entiers dépens ; -condamné M. [O] [P] à payer à M. [U] [I] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a estimé que faute pour M. [P] de justifier avoir rendu compte de sa mission à M. [I] notamment des négociations engagées avec la métropole de Montpellier et ainsi de ne pas avoir complètement exécuté son mandat, il ne saurait réclamer un remboursement de frais et dépenses au titre de l'article 1999 du Code civil. Par déclaration du 22 février 2022, M. [O] [P] a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 11 octobre 2022, la procédure a été clôturée le 31 janvier 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 14 février 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le [Cadastre 3] janvier 2023, M. [P] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a : - débouté de ses demandes à l'encontre de M. [I], - condamné aux entiers dépens, - condamné à payer à M. [I] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, de : - condamner M. [I] à lui payer la somme de 93 500 euros et ce avec intérêts au taux légal depuis le 15 février 2019, date de la mise en demeure, - condamner M. [I] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, - condamner M. [I] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. M. [P] fait valoir en substance qu'il a parfaitement accompli la mission pour laquelle il a été mandaté de sorte que la lettre de mission du 5 février 2015 doit recevoir application, conformément aux dispositions de l'article 1134 du Code civil, la somme de 93 500 euros correspondant à l'honoraire de 5,5% du prix de vente prévu par le contrat (1 700 000 x 5,5%). Il conteste avoir eu l'intention de mettre un terme de manière expresse à sa mission de sorte que la vente intervenue le [Cadastre 3] décembre 2016 l'a été dans le cadre de l'exécution du mandat, la vente étant la suite et la conséquence des pourparlers engagés par lui même. Il considère de plus qu'il ressort des échanges et pièces versés aux débats qu'il a parfaitement exécuté les termes de sa mission en permettant la vente du bien immobilier au bénéfice de la Métropole de [Localité 10] acquéreur final, via un portage foncier assuré par l'Etablissement Public Foncier du Languedoc Roussillon, et démontre d'autant plus l'exécution parfaite de sa mission que le bien a été vendu pour la somme de 1 700 000 euros, soit précisément le montant négocié et acté par le service des Domaines du 22 janvier 2016. Par ailleurs, il soutient que si la cour estime que la réalisation de l'objectif contractuel de la lettre de mission doit s'analyser au regard de la qualité de titulaire du droit de préemption lors de la vente du [Cadastre 3] décembre 2016, M. [I] doit être condamné quand bien même la vente aurait été passée avec l'EPF LR et non la métropole, au paiement de l'honoraire convenu puisqu'il ressort des pièces versées aux débats, notamment de la convention d'anticipation foncière du 20 décembre 2016, que l'Etablissement était également délégataire du droit de préemption. Il rappelle que par analogie au régime applicable aux agents immobiliers, la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte à la commission de l'agent. Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2023, M. [I] demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, En tout état de cause, - rejeter les demandes, fins et prétentions de M. [P], - condamner M. [P] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [I] soutient essentiellement que son bien n'a pas été vendu à la Métropole de [Localité 10], seule titulaire du droit de préemption, de sorte que la lettre de mission ne s'est jamais réalisée. En conséquence, il fait plaider que le paiement de l'honoraire de résultat qui n'est pas conditionné à la négociation du prix de vente de l'ensemble immobilier mais à la négociation du prix de préemption dans le cadre d'une vente réalisée avec le titulaire du droit de préemption, n'est pas dû et M. [P] n'est pas fondé à réclamer le paiement de l'honoraire de résultat litigieuse. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION Aux termes de l'article 1134 du Code civil dans sa rédaction en vigueur au cas d'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article 1184 du même code dans sa rédaction en vigueur au cas d'espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. M.[P] fait grief au premier juge de l'avoir débouté de sa demande de condamnation de M.[I] à lui payer le montant des honoraires dus au titre de l'accomplissement de sa mission alors que le bien objet de cette mission a été vendu in fine à la Métropole de [Localité 10] sur la base de la négociation engagée par l'expert et du prix proposé par les Domaines correspondant à son évaluation. M.[I] pour sa part sollicite la confirmation du jugement estimant que d'une part, le bien n'a pas été vendu à la Métropole de [Localité 10] et d'autre part, qu'il avait été mis fin à la mission de M.[P] avant la vente du bien de sorte que la commission n'est pas due. Or, aux termes de la lettre de mission du 5 février 2015 passée entre M.[P] et M.[I], ce dernier a confié à M.[P] expert foncier la mission suivante : 'expertise et évaluation des biens bâtis et non bâtis dont il est propriétaire, (parcelles RB [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], commune de [Localité 10]) situés dans le périmètre de la zone d'aménagement différé '[Adresse 9]', -négociation avec le titulaire du droit de préemption sur le prix de préemption. -négociation amiable avec le titulaire du droit de préemption dans le cadre du droit de délaissement des biens concernés. A défaut d'accord amiable, la mission de défense des intérêts et de négociation se poursuivra devant les autorités compétentes. Il est convenu du principe d'un honoraire de résultat calculé sur le pourcentage de : -5,5% HT du résultat. Le résultat s'entend de l'accord entre les parties concernant le prix de préemption.' Il en résulte que M.[P] a reçu mission de prendre attache avec l'ensemble des interlocuteurs concernés pour mettre en place l'acquisition amiable de l'ensemble immobilier appartenant aux époux [I] par le titulaire du droit de préemption, évaluer le prix de préemption et dans l'hypothèse où serait engager la procédure de délaissement des biens, négocier avec les autorités concernées. Il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier est situé dans le périmètre de la ZAD [Adresse 9] et que la ville de [Localité 10] détentrice d'un droit de préemption, a confié l'aménagement de cette zone à la Métropole de [Localité 10]. Il n'est pas contesté non plus que cette dernière a signé avec l'Etablissement public foncier Languedoc-Roussillon (EPF LR) une convention d'anticipation foncière afin de lui permettre de conduire sur le site 'Zénith sud' une politique foncière à long terme et de pouvoir répondre aux première opportunités se présentant susceptibles d'intéresser le futur projet. Cette convention porte en elle même dans ses dispositions (notamment page 7 article 3) que la Métropole de [Localité 10] s'engage à racheter à l'EPF LR les biens acquis par elle dans le cadre de cette convention. Il s'agit donc d'un portage foncier en vue d'une acquisition au final par la Métropole. M.[P] produit aux débats des courriels qui démontrent qu'il a pris attache avec M.[X] responsable foncier de la Métropole de [Localité 10] et que les avancées dans la négociation laissées présager une vente à cette dernière qui finalement ne se fera pas, [Localité 10] Métropole indiquant des contraintes budgétaires ne le lui permettant pas dans l'immédiat. Il ressort également des courriels échangés avec M.[K] inspecteur du service des Domaines et notamment de celui du 22 janvier 2016, que M.[P] a contribué à la révalorisation du prix estimé en 2012 du tènement foncier litigieux à environ 1 300 000 euros, montant envisagé par [Localité 10] Métropole, à la somme de 1 700 000 euros, montant auquel M.[I] a réalisé la vente. Ainsi par courriel M.[P] a indiqué à M.[K] : 'Suite à nos échanges -forts intéressants-d'hier concernant l'évaluation des biens [I], j'ai repris les éléments du dossier en tenant compte de vos remarques, et retravaillé le dossier. Il apparaît effectivement, en tenant compte de vos termes de références et des éléments de moins-value constatés, je peux diminuer considèrablement les prix/m2 initialement retenus mais il me semble possible d'augmenter sensiblement les vôtres tenant compte des références apportées, et du secteur, particulier certes, mais néanmoins stratégique géographiquement. Ainsi en révisant les montants appliqués et en tenant compte de vos éléments d'école, nous pourrions rester sur une évaluation cohérente en retenant : -un prix de 2 800 euros -2 900 euros pour la maison principale. -un prix de 2 600 euros/m2 pour la maison de la fille. -un prix de 2 500 euros/m2 pour les hangars (quelques référence en Zad pour ce type de bâtis) ; Ces références restant dans une fourchette basse mais permettraient très probablement de débloquer le dossier avec mon client '; et M.[K] a répondu : 'Je vous remercie de votre réponse. Avant de prendre position sur les valeurs unitaires que vous proposez dans le but de parvenir à un accord avec votre client, il me faut discuter de ce dossier avec M.[D] chef de brigade. Je reprendrais contact avec vous...'. Certes, par ce simple courriel M.[K] ne confirme pas accepter le prix proposé mais le rapport des Domaines indique quant à lui en sa page 8 que 'suite à une entrevue avec M.[P] , expert foncier , conseil du propriétaire, les valeurs unitaires ont été réhaussées à 2 800 euros pour la maison principale, 2 600 euros pour la maison n° 2, 2 500 euros pour la maison n°3...' Ainsi s'il est exact que le courriel du 22 janvier 2016 ne valide pas l'évaluation de M.[P] il n'en demeure pas moins qu'il démontre les échanges et le travail fournis par l'expert. Le rapport atteste quant à lui de la prise en compte des éléments fournis par ce dernier dans le cadre de son travail de négociation, pour arriver à un prix retenu par les domaines de 1 700 000 euros conforme à son évaluation (pièces [Cadastre 1] et [Cadastre 2]). La vente envisagée a ensuite été repoussée et les négociations interrompues avec [Localité 10] Métropole. Plusieurs lettres et courriels versées aux débats évoquent l'incompréhension de l'expert face à cette situation inattendue. Par courriel du 2 mars 2016, M.[P] a ainsi écrit à Mme [Y] représentant la ville de [Localité 10], pour lui indiquer la difficulté à laquelle se trouvait confronter M.[I] face aux refus de la Métropole après de nombreuses démarches et accord de principe de poursuivre le processus d'acquisition amiable, laquelle fera répondre qu''elle chargeait ses services de voir quelles étaient les options possibles'. Il avait également écrit auparavant, à M.[M] [R] de [Localité 10] dans le même sens pour lui faire part de sa stupeur à voir la métropole se désengager 'après tout le temps passé à négocier à l'amiable, à refuser d'engager d'autres recours, suite à l'accord avec vos services sur la base de la parole donnée'. Enfin, il a interrogé M.[X] sur ce refus de poursuivre. Ces éléments rapportent la preuve contrairement à ce qu'a retenu le tribunal que M.[P] a accompli sa mission en restaurant le dialogue entre M.[I] et Montpellier Métropole et en favorisant la réévaluation du prix proposé initialement par cette dernière par la saisine des Domaines (pièce 26). Il a également activé les personnalités pouvant agir sur la poursuite du projet lorsque la métropole a indiqué ne pouvoir en l'état poursuivre. Ainsi jusqu'en juin 2016 date d'un courriel échangé entre M.[P] et M.[I], M.[P] démontre qu'il a multiplié les actions pour accomplir sa mission de négociation avec la métropole et d'évaluateur. Les parties étaient en contact et M.[I] exprimait très expressement son désapointement face à l'attitude de la métropole, et son peu d'espoir de voir les négociations aboutir. Aux termes de ce courriel, il remerciait M.[P] pour son travail (pièce 16) ce qui permet de considérer que non seulement le travail avait été fait et qu'il lui en avait été rendu compte. Le fait que la métropole ait modifié ses projets et que M.[I] n'ait plus souhaité vendre, est indépendant du travail accompli par l'expert et M.[P] pouvait à ce moment là considérer sans que cela puisse lui être reproché, que la mission était terminée et qu'en l'absence de vente effective du bien, il ne lui serait dû aucune somme en l'absence de résultat. Pour autant, les éléments évoqués ci-dessus permettent de retenir que [Localité 10] Métropole ne pouvant mobiliser les sommes nécessaires à l'acquisition des terrains litigieux après avoir 'refusé' d'acheter, a différé son achat en procédant par la voie du portage foncier. Elle a ainsi conclu la convention rappelée plus haut avec le EPF LR qui a acquis le bien avec l'intention de le revendre à [Localité 10] Métropole quand cette dernière pourrait en faire l'acquisition. Il n'est au demeurant pas contesté que tel a été le cas en 2021, l'EPF LR ayant procédé à une rétrocession des terrains. Dés lors contrairement à ce que pensait l'expert foncier qui en est informé en 2017, M.[I] n'a pas renoncé à son projet initial de vendre et l'a fait à l'EPF LR au prix proposé par les Domaines sur la base des observations de l'expert le [Cadastre 3] décembre 2016. Il ne saurait être retenu que personne juridique totalement indépendante, l'EPF n'est pas la Métropole de [Localité 10], seule personne mentionnée dans la mission de l'expert et détentrice du droit de préemption. La commune intention des parties est parfaitement claire aux termes de la lettre de mission rappelée ci-dessus. Ce sont les actes posés et l'expertise de M.[P] en vue de favoriser la vente amiable des terrains de M.[I] inclus dans le périmètre de la Zad qui justifient les honoraires de l'expert. Ainsi, il a été démontré ci-dessus que si dans un premier temps la vente n'a pas été passée directement avec le titulaire du droit de préemption, le projet de d'achat a toujours été envisagé par la métropole et au final cela a bien été le cas, le mécanisme de portage foncier ayant simplement différé dans le temps cette réalité. L'EPF LR par la convention passée est en effet étroitement liée à la métropole qui in fine doit acquérir les biens de sorte que son droit de préemption lui est provisoirement délégué. Il n'intervient que le temps nécessaire à la collectivité territoriale pour concrétiser son projet. Soutenir qu'il serait totalement étranger à la métropole n'a pas de sens car il n'agit pas pour son propre compte. La convention d'anticipation foncière qui a été mise au vote au sein du conseil de la métropole a été votée à l'unanimité le 20 décembre 2016. Aux termes du procès-verbal du conseil il est expressément évoqué que la métropole demande à l'EPF LR d'acheter les biens ciblés dans la zone de la Zad et donc les biens de M.[I], qu'elle s'engage à racheter en décembre 2021. Par ailleurs, il est erroné de soutenir que M.[I] a négocié seul avec l'EPF LR puisque M.[P] avait cessé sa mission en juin 2016. En effet, le prix de vente est le prix fixé par les Domaines dont il a été rappelé plus haut que M.[P] avait contribué à sa réévaluation initiale de 1 300 000 euros. M.[I] ne produit d'ailleurs aucun élément permettant de démontrer qu'il a négocié seul le prix postérieurement à juin 2016 avec l' EPF LR, et le fait de demander que 2000 m2 soient exclus du périmètre de la cession ne change rien à l'économie de l'opération dés lors que cette soustraction ne représente qu'une somme minime par rapport au prix total (20 000 euros/ 1 700 000 euros). Enfin, suivre M.[I] dans son interprétation littérale de la convention, le résultat s'entend de l'accord entre les parties concernant le prix de préemption qui n'est pas la même chose que le prix de cession, reviendrait à nier la réalité juridique de ce portage foncier et des agissements de l'EPF LR pour le compte de la métropole. Cette dernière demande en effet à un tiers investisseur d'acquérir dans l'attente qu'elle puisse le faire. Il s'en déduit que l'honoraire de résultat est incontestablement dû et que c'est à tort que le premier juge a débouté M.[P] de sa demande de paiement de la commission de 5,5% sur le prix de la vente réalisée. Le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions et M.[U] [I] sera condamné à payer à M.[O] [P] la somme de 93 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 février 2019. Partie perdante M. [U] [I] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. L'équité commande d'allouer à M.[O] [P] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M.[U] [I] à payer à M.[O] [P] la somme de 93 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 février 2019 ; Le condamne à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel ; Le condamne à payer à M.[O] [P] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,