Tribunal judiciaire, 23 avril 2025. 24/03439

N° RG 24/03439 - N° Portalis DBXV-W-B7I-[S] Minute : 25/ JCP Copie exécutoire délivrée le : à : SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [F] [N] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Contradictoire DU 23 Avril 2025 DEMANDEUR : L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192) dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [J] [U] domicilié en cette qualité audit siège représenté par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 D’une part, DÉFENDEUR : Monsieur [F] [N] demeurant 12 rue de la Liberté - BAT B - 3ème étage - porte302 - 28600 LUISANT comparant en personne D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 23 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE par acte sous seing privé du 12 décembre 2023, l'OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Monsieur [F] [N] un bail portant sur un logement sis à LUISANT. Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 27 mai 2024, d'avoir à payer la somme de 1 862,56 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par exploit du 3 octobre 2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail, - d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte, - de le condamner au paiement de la somme de 3 235,57 € au titre des loyers échus au 1er juillet 2024 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, - d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - de le condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 6 880,27 € au 28 février 2025 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais de paiement. Monsieur [F] [N] expose qu'il ne travaille plus en raison de l'expiration de la date de validité de son titre de séjour, qu'il est séparé et a deux enfants à charge en droit de visite et d'hébergement et sollicite des délais de paiement. Le diagnostic social est versé au dossier. L'affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2023 la décision étant rendue par mise à disposition. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 4 octobre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ; L’assignation est donc recevable. Sur la résiliation judiciaire Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. En l’espèce, le locataire est défaillant dans le paiement des loyers, ce qui constitue un manquement, ce d’autant qu’entre le mois de mai et novembre 2024, aucun loyer n'a été payé. le tribunal dit que les manquements du locataire sont de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu; Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail. En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 6 880,27 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 28 février 2025 ; Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. En l'espèce, il ressort des explications du locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Monsieur [F] [N] perçoit des allocations de chômage de 1400 €, qu'il a deux enfants à charge et qu'il ne peut plus payer le loyer courant ni apurer l'arriéré ; Dans la mesure où le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer que le locataire est en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré, il ordonne son expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. sur les autres demandes Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l'instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile; L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; PRONONCE la résiliation du bail conclu le 12 décembre 2023 portant sur le logement sis 12, Rue de la Liberté 28600 LUISANT, sont réunies à la date du 28 juillet 2024; CONDAMNE Monsieur [F] [N] à payer à l'OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 6880,27 euros (six mille huit cent quatre vingt euros et 27 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024; PRONONCE l’expulsion de Monsieur [F] [N] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [F] [N] à payer à l'OPH HABITAT EURELIEN une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion CONDAMNE Monsieur [F] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDA Mansour OTHMANI