Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 15]
[Adresse 2]
[Adresse 12]
[Localité 4]
NAC: 51Z
N° RG 22/00918 - N° Portalis DBX4-W-B7G-QXSO
JUGEMENT
N° B
DU : 28 Février 2025
[D] [B]
C/
S.A.S.U. L’ARENE ROYALE
S.C.I. CAMART
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Février 2025
à Me MAFFRE BAUGE
Expédition délivrée
à toutes les parties
JUGEMENT
Le Vendredi 28 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 12 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [D] [B], demeurant [Adresse 11]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/310 du 11/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])
représenté par Me Coralie MAFFRE BAUGE, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDERESSES
S.A.S.U. L’ARENE ROYALE, dont le siège social est sis [Adresse 7]
non comparante, ayant pour avocat Me Sophie FERREIRA-GUEDJ, avocat au barreau de TOULOUSE
S.C.I. CAMART, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE
PARTIE INTERVENANTE
M. [I] [S]
[Adresse 10]
[Localité 6]
non comparant, ayant pour avocat Me Sophie FERREIRA-GUEDJ, avocat au barreau de TOULOUSE
EXPOSE DU LITIGE
La SCI CAMART a donné à bail à Monsieur [D] [B] un appartement (n° 4) et un parking [Adresse 13] sis [Adresse 9], par contrat en date du 26 août 2014 moyennant un loyer de 470 € charges comprises.
Soutenant que depuis son entrée dans les lieux il subit des troubles de jouissance majeurs du fait de l'exploitation d'une pizzeria sous son logement dont le four génère d'importantes nuisances (fumées, chaleur, odeur), nuisances qui sont devenues encore plus importantes du fait de l'exploitation désormais quotidienne de ce fonds de commerce, par acte du
8 mars 2022, Monsieur [D] [B] a fait assigner la SCI CAMART devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant au fond, pour lui demander de constater que son logement n'était pas décent, de l'autoriser à consigner les loyers sur un compte séquestre jusqu'à la réalisation des travaux de remise aux normes du logement, de condamner la SCI CAMART à lui verser la somme de 490,98 € par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 15 mai 2021, date de la première mise en demeure, et jusqu'à la date de cessation des troubles.
Il a en outre sollicité la condamnation de son bailleur à payer la somme de 2.400 € à son Conseil sur les fondements combinés de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridique, outre les entiers dépens.
Monsieur [I] [S] en sa qualité de président de la société l'ARENE ROYALE est intervenu volontairement aux débats à l'audience du 17 novembre 2022.
Par acte du 29 juin 2022, la SCI CAMART a appelé en garantie la SASU L'ARENE ROYALE, a sollicité la jonction avec l'affaire principale et a demandé de la condamner à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.
Après renvois, à l'audience du 15 décembre 2022, Monsieur [D] [B] a comparu représenté par son Conseil et a maintenu ses demandes sauf à porter à la somme de 507 € par mois la somme sollicitée à titre de dommages et intérêts ; il a en outre demandé de condamner la SCI CAMART à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
La SCI CAMART a demandé in limine litis au juge des contentieux de la protection de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire concernant les demandes fondées sur le statut des baux commerciaux et en particulier au titre des demandes de constatation du non-respect de l'obligation de délivrance de la chose louée résultant du bail commercial en date du 20 novembre 2014 et concernant la demande de condamnation à effectuer les travaux nécessaires dans le local commercial sous astreinte formées par la société L'ARENE ROYALE et Monsieur [S].
Elle a aussi demandé de déclarer l'intervention volontaire de Monsieur [S] irrecevable.
A titre principal, elle a demandé de constater que Monsieur [D] [B] ne démontrait ni désordre, ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité et a en conséquence demandé de le débouter de ses demandes.
A titre subsidiaire et avant dire droit, elle a demandé d'ordonner une mesure d'expertise.
Elle a en outre demandé de condamner la société L'ARENE ROYALE d'avoir à produire tous les justificatifs de la conformité de son commerce et de ses installations, le registre de sécurité ainsi que des contrôles périodiques de ses installations et de ses appareils de cuisson sous astreinte de 250 € par jour de retard.
A titre infiniment subsidiaire, elle a demandé de condamner la société L'ARENE ROYALE sous astreinte de 250 € par jour à mettre fin au trouble allégué par Monsieur [D] [B], de la condamner à la relever et garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, de débouter Monsieur [D] [B] de l'intégralité de ses demandes, de même que la société L'ARENE ROYALE et Monsieur [S].
En tout état de cause, elle a demandé de prononcer la nullité de l'attestation de Monsieur [Z], de débouter Monsieur [D] [B], la société L'ARENE ROYALE et Monsieur [S] de l'intégralité de leurs demandes et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La SAS L'ARENE ROYALE et Monsieur [S] ont demandé in limine litis d'ordonner la jonction entre la procédure initiée par Monsieur [B] et l'appel en garantie diligenté par la SCI CAMART et d'accueillir l'intervention volontaire de Monsieur [I] [S].
A titre principal, ils ont demandé de débouter la SCI CAMART de l'ensemble de ses demandes et à titre subsidiaire, de constater que la SCI CAMART avait manqué à son obligation de délivrance de la chose louée résultant du contrat de bail commercial en date du 20 novembre 2014 et en conséquence de la condamner à réaliser les travaux nécessaires incluant notamment les travaux de mise aux normes dans le local commercial sous astreinte de 400 € par jour.
En tout état de cause, si une mesure d'expertise devait être ordonnée, ils ont demandé de donner acte à la société L'ARENE ROYALE qu'elle ne s'oppose pas à cette mesure sous les réserves et protestations d'usage et de compléter la mission de l'expert en lui demandant de décrire l'état de l'ensemble du bâtiment et d'indiquer si cet immeuble est aux normes et conforme aux règles de l'art concernant tant l'appartement litigieux, que le fonds de commerce.
Ils ont également demandé de condamner la SCI CAMART à verser à la société L'ARENE ROYALE la somme de 12.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, de la condamner à verser à Monsieur [I] [S] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de la condamner à verser à la société L'ARENE ROYALE la somme de 3.600€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 février 2023.
Par jugement avant dire droit en date du 15 février 2023, le juge des contentieux de la protection de ce siège a :
- DESIGNE en qualité d'expert Madame [U] [M] avec mission de :
se rendre sur les lieux sis [Adresse 8] ([Adresse 5]), après avoir convoqué les parties et leur Conseil,prendre connaissance de tout document utile,visiter les locaux tant du premier étage occupés par Monsieur [D] [B] que le fonds de commerce exploité par la SAS L'ARENE ROYALE ;les décrire,recueillir contradictoirement les explications des parties et de tout sachant,indiquer si les désordres invoqués par Monsieur [D] [B] sont réels,dans l'affirmative, les décrire, en déterminer l'origine et les causes,indiquer si l'appartement litigieux et le fonds de commerce sont aux normes et conformes aux règles de l'art,décrire le cas échéant les moyens nécessaires aux fins de remédier aux désordres et aux troubles de jouissance subis et les chiffrer,fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,fournir le cas échéant toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu'ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,DIT que les frais d'expertise seront avancés par l'Etat, comme il est dit à l'article 119 du décret du 19 décembre 1991 sur l'aide juridique ;
DONNE acte à la SAS L'ARENE ROYALE de ses protestations et réserves d'usage quant à la mesure d'expertise ordonnée ;
DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes dans l'attente du dépôt du rapport
d'expertise ;
DIT que le Tribunal sera ressaisi par la partie la plus diligente après dépôt du rapport d'expertise.
Par courrier du 17 janvier 2024, l’expert désigné initialement a refusé sa mission.
Monsieur [J] [O] a en conséquence été désigné en ses lieu et place en qualité d’expert.
Le rapport d’expertise a été déposé le 26 avril 2024.
Après renvois, à l’audience du 12 décembre 2024, Monsieur [D] [B] a comparu représenté par son Conseil et sollicité de :
- constater que le logement loué par la SCI CAMART n'est toujours pas décent, en ce sens qu'il ne garantit pas la sécurité du locataire faute de réalisation des travaux de reprise prescrits,
- constater que la SCI CAMART a manqué à son obligation de fournir un logement décent et de garantir une jouissance paisible du logement,
- condamner la SCI CAMART à lui verser la somme de 507 € par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 15 mai 2021, date de la première mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception et jusqu'à la date de la cessation de l'état d'insalubrité, le 22 juillet 2024, soit la somme de 19.266 €, à parfaire,
- condamner en outre la SCI CAMART à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- juger que le non-respect du délai de 18 mois pour effectuer les travaux de reprise prive la bailleresse du bénéfice des allocations logement, sans recours possible contre le locataire,
- juger que le caractère indécent du logement fait obstacle à toute perception de loyer pendant la durée des troubles de jouissance,
- débouter la SCI CAMART de l'intégralité de ses demandes,
- condamner enfin la SCI CAMART au paiement d'une somme de 3.600 € directement à
Me Coralie MAFFRE BAUGÉ, en application de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
- maintenir l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [B] a fait valoir que le propriétaire du fonds de commerce avait cessé d’exploiter la pizzeria le 31 mars 2024 au regard des problèmes de sécurité relevés notamment par l’expert judiciaire mais que cependant des troubles de jouissance persistaient.
Il a en effet précisé qu’afin de retrouver ses droits auprès de la CAF, supprimés du fait de l’insalubrité du logement, il avait sollicité le passage du Service Communal d’Hygiène et de Santé qui avais mis en évidence une non conformité de la ventilation du logement, tant au niveau de la VMC que de l’arrivée d’air aux fenêtres entraînant la suppression de ses APL et MVA du fait de l’absence de mise aux normes et de l’indécence persistante du logement et ce à compter d’avril 2024.
Il a cependant précisé que la bailleresse avait remédié à la situation le 22 juillet 2024, date à laquelle la VMC avait été réparée ce qui avait entraîné la reprise des versements des APL par la CAF auprès de la bailleresse, en régularisant l’arriéré à compter du 1er mai 2024, lui même ayant repris le paiement du loyer à compter du mois d’août 2024.
Sur le fondement du rapport d’expertise, il a par ailleurs sollicité l’indemnisation de ses préjudices en rappelant que l’expert avait notamment indiqué dans son rapport que le désordre existait et n’était pas contesté, ce dernier avait en effet relevé une différence de température de 13 ° par rapport à la température extérieure dans la chambre, située au dessus du four à pizza, puis des différences dégressives de température dans le couloir et le salon, seule la cuisine étant épargnée.
Il a en outre indiqué que la cause avait été identifiée par l’expert s’agissant de l’absence au niveau du plancher séparatif entre la pizzeria du rez de chaussée et le logement litigieux d’isolation thermique, rappelant que la chaleur du four à pizza était supérieure à 250 degrés, et que ces éléments avaient donc conduit l’expert à conclure que les locaux n’étaient pas aux normes et même dangereux s’agissant tant de d’isolation thermique, mais aussi acoustique et coupe-feu ainsi qu’en termes de raccordement au gaz.
Monsieur [D] [B] a en conséquence soutenu que le trouble de jouissance était incontestablement caractérisé et notamment jusqu’à la date du départ de l’exploitant de la pizzéria le 30 mars 2024 concernant le problème de température des locaux mais qu’il avait persisté après cette date compte tenu du dysfonctionnement de la VMC.
Il a rappelé qu’il avait été contraint de quitter les lieux en été et d’être hébergé chez un ami et que le trouble de jouissance ne pouvait être circonscrit à 1/3 de l’appartement ni à la saison d’été comme le soutient la SCI CAMART.
Il a contesté toute proposition de relogement de la part du bailleur.
Il a en conséquence sollicité la condamnation de la société bailleresse à lui payer la somme de 507 euros par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 15 mai 2021, date de la première mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, jusqu’à sa cessation en date du 22 juillet 2024, soit la somme de 19.266 euros (507X38 mois).
Il a par ailleurs demandé de débouter la SCI CAMART de ses demandes reconventionnelles, la réalité des troubles subis et leur ampleur étant incontestables et rappelé concernant les loyers que conformément à la réglementation lorsque les travaux ne sont pas effectués dans les 18 mois du constat de non décence, le montant des allocations logement n’est pas conservé et est définitivement perdu pour le bailleur sans possibilité de recours contre le locataire.
Monsieur [B] a par ailleurs fondé sa demande de dommages et intérêts sur la résistance abusive de la société bailleresse et les dispositions de l’article 1240 du code civil.
La SCI CAMART a comparu représentée par son conseil.
Elle a indiqué se désister de ses demandes à l’encontre de la SASU L'ARENE ROYALE et de Monsieur [I] [S], en précisant que l’exploitation de la pizzéria avait cessé suite à l’expertise et a sollicité de :
- débouter Monsieur [B] de l'intégralité de ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 12 894,23€ au titre de l’arriéré locatif, depuis le mois de juillet 2022 au mois de décembre 2024,
- allouer à Monsieur [B] une indemnité ne pouvant excéder 1/3 du loyer soit la somme de 160€ par mois sur une période de 12 mois sur les années 2021, 2022 et 2023 soit la somme totale de 1920€,
Par conséquent, elle a sollicité de :
- ordonner la compensation et de le condamner à lui payer la somme de 11 179,66€ au titre de l’arriéré locatif,
- le condamner à lui payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI CAMART a contesté la reprise du paiement du loyer alléguée par le locataire indiquant que les versements irréguliers et incomplets de ce dernier et de la CAF ne pouvaient être qualifiés de reprise de paiement du loyer.
Elle a également opposé la mauvaise foi du locataire concernant le paiement des loyers.
Elle a cependant reconnu les troubles subis par Monsieur [B] mais a contesté le montant des dommages et intérêts sollicités et la durée du préjudice de jouissance, le trouble de jouissance ayant débuté en mai 2021 et ayant cessé depuis le 31 mars 2024.
Elle a en outre soutenu qu’il n’existait aucun préjudice de jouissance durant les mois d’hiver et qu’en aucun cas l’appartement était inhabitable dans son ensemble et indiqué que l’indemnité allouée à Monsieur [B] ne pouvait représenter davantage qu’un tiers de loyer soit 160 euros par mois (1/3X480euros) et a proposé de verser à Monsieur [B] la somme de 1.920 euros (12 moisX160 euros).
Concernant les nouveaux désordres liés à la VMC, elle a soutenu qu’il n’était pas démontré que l’aide au logement avait été suspendue du fait d’un désordre constitué par une mauvaise ventilation du logement et indiqué que l’attestation de la CAF concernait la consignation de l’aide au logement depuis avril 2022, consignation liée aux désordres engendrés par l’exploitation du local commercial et estimé que la production du courrier du Service Communal était insuffisante pour faire droit à la demande de Monsieur [B] de séquestre des loyers jusqu’aux travaux de remise aux normes et soutenu que ce dernier avait allégué d’un nouveau trouble de jouissance pour justifier son manquement au titre du paiement des loyers.
Elle a également contesté une quelconque résistance abusive de sa part ayant appelé en cause à juste titre le locataire du fonds de commerce à l’origine des troubles, l’identification des travaux nécessaires et le chiffrage des travaux de reprise par le biais d’une expertise judiciaire étant en outre un préalable indispensable.
Elle a enfin indiqué avoir résilié amiablement le bail commercial de la SAS L’ARENE ROYALE dans le souci de préserver la jouissance paisible de Monsieur [B] et précisé qu’une indemnité avait été proposée au locataire avant le dépôt du rapport d’expertise.
La SASU L'ARENE ROYALE et Monsieur [I] [S], en sa qualité de président de la société l'ARENE ROYALE, se sont désistés de leurs demandes.
L’affaire a été mise en délibéré le 12 février 2025 puis prorogée au 28 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
I- Sur le désistement de la société L’ARENE ROYALE et Monsieur [I] [S]
Le tribunal constate le désistement de la SASU ARENE ROYALE et de Monsieur [I] [S] en sa qualité de président de la société l'ARENE ROYALE de l’ensemble de leurs demandes.
II- Sur le désistement de la SCI CAMART
Le tribunal constate le désistement de la SCI CAMART de ses demandes à l’encontre de la SASU L’ARENE ROYALE et de Monsieur [I] [S] en sa qualité de président de la société l'ARENE ROYALE.
III- Sur l’indécence du logement de Monsieur [B]
Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose que le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes :
“ Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes....(...)
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement..(...)
Le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.”
Il appartient par ailleurs au locataire d’établir la réalité du manquement du propriétaire à son obligation de délivrer un logement décent.
En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire a relevé que le local commercial du rez de chaussée ne répondait pas dès l’origine à l’exigence d’avoir un plancher séparatif du logement de Monsieur [B] de degré coupe-feu 1h, une isolation thermique étant en outre nécessaire.
L’expert a également précisé que “le fait de non déclaration en novembre 2014 auprès de la sécurité civile et des risques majeurs de l’établissement par le premier exploitant d’un établissement recevant du public, l’ARENE ROYALE étant le 3ème, a permis de faire perdurer cette situation.”
Il a en outre rappelé que les travaux étaient urgents par leur volet sécuritaire et conditionnaient l’exploitation de la pizzéria.
Il est par ailleurs versé aux débats le rapport de constatation en date du 29 avril 2024 du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la mairie de [Localité 16] (pièce 19 locataire) indiquant que les deux bouches de VMC du logement n’étaient pas fonctionnelles, l’absence d’amenée d’air frais aux fenêtres du salon et de la chambre, outre la présence de moisissures au niveau du plafond de la salle de bain.
Il n’est pas justifié cependant que ces dysfonctionnements étaient de nature à caractériser l’absence de décence des locaux loués, des travaux ayant en outre été effectués le 22 juillet 2024 (pièces 14 à 16 Bailleur) afin de remédier aux désordres affectant la VMC.
Il est par ailleurs relevé que la SASU L’ARENE ROYALE a cessé son activité selon courrier du 31 mars 2024 (annexe 42 rapport d’expertise) et qu’aucun des travaux préconisés par l’expert n’avaient été réalisés au jour de l’audience.
L’exploitation du fonds de commerce étant à l’origine des désordres, il a lieu de constater en conséquence que le logement loué à Monsieur [B] n’a pas rempli les conditions d’un logement décent de mai 2021 jusqu’au 31 mars 2024, date à laquelle la société L’ARENE ROYALE a cessé son activité.
IV- Sur le préjudice de jouissance de Monsieur [B]
Le bailleur est tenu, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, de remettre au locataire un logement décent, de délivrer à ce même locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible de ce logement et de le garantir des vices ou défauts cachés de nature à y faire obstacle.
En l’espèce, il n’est pas contesté par le bailleur que le locataire a subi un trouble de jouissance et que seuls la durée du trouble de jouissance et le quantum de l’indemnisation font l’objet de contestations.
Il convient de rappeler que par courrier du 15 mai 2021, Monsieur [D] [B] a mis en demeure la SCI CAMART de mettre aux normes le logement soulignant l’état désastreux de l’appartement loué en raison de la fumée et de l’odeur provenant de la pizzéria située en dessous et faisant également état d’une chaleur insupportable. (Pièce 3 locataire).
Par ailleurs l’expertise fait état d’un relevé de température effectué au sein du logement de Monsieur [D] [B] confirmant la dissipation de la chaleur du four à pizza dans le plancher dudit logement et concluant à l’existence d’un trouble de jouissance, une différence de température d’environ 13 degrés étant observée entre celle de la chambre et la température extérieure du logement.
S’il est fait état d’appels et sollicitations antérieures dans le courrier du 15 mai 2021, aucun justificatif n’est versé aux débats de sorte qu’il y a lieu de retenir le mois de mai 2021 comme point de départ du trouble de jouissance subi par le locataire, ce qui n’est pas contesté par ailleurs par le bailleur.
S’il a été fait la proposition par le bailleur de faire installer provisoirement une climatisation à laquelle le locataire s’est opposé craignant une augmentation de sa facture d’électricité, le tribunal constate à la lecture du rapport d’expertise que ladite solution n’aurait pas réglée les causes des désordres.
De même si le bailleur soutient l’absence de préjudice durant les mois d’hiver, il convient de relever en tout état de cause que la dissipation excessive de chaleur dans le plancher était constante également en hiver, de sorte qu’il n’apparaît pas justifié d’exclure ladite période de la prise en compte de l’évaluation du préjudice subi par le locataire les mois d’hiver.
Par ailleurs, si le locataire affirme avoir dû quitter le logement en raison de son inhabitabilité et être hébergé chez un ami pendant la période estivale (pièce 11 locataire) et que le bailleur fournit également deux attestations de voisins affirmant qu’il était présent durant la période considérée, il est relevé dans le rapport d’expertise que seule la chambre et le couloir faisaient l’objet d’un écart important de température (35° et 29 ° contre une température de 22 ° à l’extérieur ).
En conséquence, l’inhabitabilité totale du logement alléguée par le locataire n’est pas établie.
Il est constant par ailleurs que la SASU L’ARENE ROYALE a cessé son activité commerciale le 31 mars 2024.
Par ailleurs, si le bailleur soutient que le trouble n’a concerné qu’un tiers du logement, il ne fournit aucun justificatif permettant de déterminer le métrage des surfaces concernées du logement.
Il sera en conséquence retenu à titre d’indemnisation la somme de 250 euros par mois sur 34 mois, au titre de la période courant du mois de mai 2021 au mois de mars 2024, soit la somme de 8.500 €.
Il est également relevé que par courrier du 29 avril 2024, le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la mairie de [Localité 16] a adressé un rapport de constatation au gestionnaire du bien indiquant la présence de moisissures au niveau du plafond de la salle de bain ainsi qu’une absence de conformité de la ventilation du logement (pièce 19 locataire).
Le rapport d’intervention de la société SAPIAN produit par le bailleur (pièce 14 bailleur) indique qu’un premier déplacement au sein du logement a permis de relever l’absence de fonctionnement de la ventilation du logement hors service prévoyant un remplacement du caisson individuel et la mise en place de deux entrées d’air aux fenêtres et le nettoyage des deux bouches dans l’appartement.
Il est cependant établi que ce n’est que le 22 juillet 2024 que les travaux ont été réalisés et la ventilation remise en état et donc environ trois mois après le signalement des désordres.
Le trouble de jouissance de Monsieur [B] est également caractérisé à ce titre lui ouvrant droit à une réparation qui sera évaluée à la somme de 450€ (150€ x 3 mois).
Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI CAMART à payer à Monsieur [D] [B] la somme de 8950 € en indemnisation des troubles de jouissance subis.
V- Sur le paiement des loyers
Aux termes de l’article L822-9 du Code de la construction et de l'habitation, « Pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. ».
En application de l’article L843-1 du Code de la construction et de l'habitation, « Lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire [18 mois].
L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée.
Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. »
Conformément à l’article L843-2 du Code précité, « Si, à l'issue du délai de mise en conformité prévu à l'article L. 843-1, le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, le montant de l'allocation de logement, conservé jusqu'à cette date par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application de l'article L. 843-1, n'est pas récupéré par le propriétaire. Ce dernier ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservé.
Il en est de même si les travaux permettant cette mise en conformité ont été réalisés d'office en exécution d'une mesure de police en application des articles L. 123-1 à L. 123-4, L. 129-1 à L. 129-7, ou L. 511-1 à L. 511-7 du présent code ou des articles L. 1311-4, L. 1331-22 à L. 1331-28, ou L. 1334-1 à L. 1334-12 du code de la santé publique. »
En l’espèce, par courrier du 1er mars 2022, la CAF a informé le locataire que suite au diagnostic réalisé il avait été conclu à la non-conformité du logement au regard des critères de décence ; elle lui indiquait également qu’une notification de conservation de l’allocation logement avait été adressée à la société bailleresse et qu’elle disposait d’un délai de
18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement (pièce 13 locataire).
Il ressort également d’une “attestation de droits par prestation” du locataire en date du
06 juin 2024 que l’aide au logement était consignée depuis le 1er avril 2022 pour indécence. (Pièce 20 locataire).
Par ailleurs, le caractère indécent du logement fait obstacle à la perception intégrale du loyer par le bailleur pendant la durée des troubles de jouissance, le locataire n’ayant pu jouir paisiblement de l’intégralité du logement loué.
Il est établi en l’espèce que de mai 2021 au 31 mars 2024, Monsieur [D] [B] a subi des troubles de jouissance compte tenu de l’indécence du logement liés à la diffusion de la chaleur du four à pizza au niveau du plancher de son logement.
Il sera en conséquence exonéré du paiement de la moitié du loyer résiduel sur cette période uniquement, en effet il n’est pas justifié que le dysfonctionnement de la ventilation de son logement ait été constitutif d’une indécence du logement.
La SCI CAMART sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [B] au paiement de la somme de 12 894,23€ au titre des arriérés de loyers et charges de juillet 2022 à décembre 2024, selon décompte du 12 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse.
Il convient en effet de déduire de ce montant la somme de 6.528€ correspondant à l’absence de versement des prestations de la CAF d’avril 2022 à mars 2024 compte tenu de l’indécence du logement (272 euros x 24 mois), somme qui devra en conséquence être déduite du solde locatif de Monsieur [D] [B].
Comme indiqué plus haut, Monsieur [D] [B] qui n’a pas payé le loyer et les charges de juillet 2022 à mars 2024, période pendant laquelle le logement était qualifié d’indécent, ne saurait être condamné au paiement de l’intégralité des loyers et charges dus pendant cette période mais uniquement de la moitié du montant du loyer.
La somme de 2299,50 euros sera en conséquence également déduite du décompte de la société bailleresse (219 euros : [Immatriculation 3] mois).
Monsieur [D] [B] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4066,73€ au titre des loyers et charges impayés.
Les parties étant débitrices l’une de l’autre, il convient d’ordonner la compensation des sommes dues par la SCI CAMART au titre du préjudice de jouissance subi par Monsieur [D] [B] (8950€) et les sommes dues au titre des loyers et charges impayés (4066,73€) par Monsieur [D] [B] de sorte que la SCI CAMART devra verser en définitive à Monsieur [D] [B] la somme de 4.883,27 euros.
VI- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Monsieur [D] [B] qui ne caractérise pas la résistance abusive de la SCI CAMART sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.
VII- Sur les demandes accessoires
La SCI CAMART, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût des frais d’expertise.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [B], la SCI CAMART sera condamnée à verser la somme de 2.000€ directement à Maître Coralie MAFFRE BAUGE en application des articles 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle et 700 alinéa 2 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
Vu le jugement avant dire droit de ce siège en date du 15 février 2023 ;
CONSTATE le désistement de la SASU L'ARENE ROYALE et de Monsieur [I] [S] en sa qualité de président de la société l'ARENE ROYALE de leurs demandes ;
CONSTATE le désistement de la SCI CAMART de ses demandes à l’encontre de la SASU L'ARENE ROYALE et de Monsieur [I] [S] en sa qualité de président de la société l'ARENE ROYALE ;
CONSTATE l’indécence de l’appartement (n° 4), sis [Adresse 14]) de mai 2021 au 31 mars 2024 ;
CONDAMNE la SCI CAMART à payer à Monsieur [D] [B] la somme de 8950 € en indemnisation des troubles de jouissance subis ;
CONDAMNE Monsieur [D] [B] à payer à la SCI CAMART la somme de 4066,73 € déduction faite d’un montant de 6528 euros correspondant à l’absence de versement de prestations de la CAF d’avril 2022 à mars 2024 compte tenu de l’indécence du logement (272 euros x 24 mois), au titre des loyers et charges impayés selon décompte en date du
12 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse ;
ORDONNE la compensation entre la somme due par Monsieur [D] [B] au titre de l’arriéré de loyers et de charges et celle due par la SCI CAMART au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;
DIT en conséquence que la SCI CAMART devra régler en définitive à Monsieur [D] [B] la somme de 4883,27 euros après compensation ;
DEBOUTE Monsieur [D] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE la SCI CAMART à payer à Maître Coralie MAFFRE BAUGE, conseil de Monsieur [D] [B] la somme de 2.000€ en application des articles 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle et 700 alinéa 2 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI CAMART aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des frais d’expertise ;
DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier La Première Vice-Présidente
