Tribunal judiciaire, 17 septembre 2024. 24/01756

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Noëllia AUNON Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [W] [Z] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/01756 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LPA N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 17 septembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Syndic, la Société PIERRES DE [Localité 3] SYNDIC, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Noëllia AUNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0241 DÉFENDEUR Monsieur [W] [Z] demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier Décision du 17 septembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01756 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LPA EXPOSE DU LITIGE M. [W] [Z] est propriétaire des lots n°6 et 87 dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société PIERRES DE [Localité 3] SYNDIC, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [W] [Z], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -5000 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 14 novembre 2023 dont 150 euros au titre des frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure adressée en recommandé avec avis de réception, -1500 euros de dommages-intérêts, -2200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le coût de l'assignation. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés sans que M. [W] [Z] ne justifie de raison valable expliquant sa carence, ce qui cause un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. A l'audience du 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 6806,86 euros arrêtée au 5 juin 2024. Il s'oppose à la proposition d'échéancier faite par M. [W] [Z]. M. [W] [Z] reconnait le principe et le montant de la dette sous réserve de la prise en compte de paiements qu'il dit avoir effectués le 3 juin par virements (2 x 220 euros, 1540,99 euros et 70,63 euros), tout en indiquant que certaines dépenses ne sont pas justifiées et ont été faites hors du champ légal. Il propose de régler la dette à hauteur de 220 euros par mois, échéancier qu'il a déjà proposé au syndicat des copropriétaires. Il demande le rejet des demandes au titre des frais nécessaires, des dommages-intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile. Il expose avoir été en difficulté pour régler les charges de copropriété car le bien n'était plus loué. Il a été autorisé à produire en cours de délibéré les échanges avec le syndicat des copropriétaires antérieurs à l'audience relatifs à sa proposition d'échéancier d'apurement de la dette. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. Par courriel du 10 juin 2024, M. [W] [Z] a communiqué au tribunal des échanges de courriels avec le syndicat des copropriétaires. En réponse, le conseil de ce dernier a produit le 18 juin 2024 une note en délibéré. MOTIFS DE LA DECISION Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, à l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit : -Le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de M. [W] [Z], -Trois relevés de compte (pièces 11, 13 et 17) couvrant la période du 1er avril 2019 au 5 juin 2024 faisant état d'un solde débiteur de 6632,86 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds travaux, somme arrêtée au 1er avril 2024, appels des provisions pour charges et du fonds travaux du 2è trimestre 2024 inclus, déduction faites des frais de recouvrement. -Les appels de fonds des provisions sur charges des 2è et 3è trimestre 2019, 4 trimestres 2020, 4 trimestres 2021, 4 trimestres 2022 et 4 trimestres 2023, -Les appels de fonds pour travaux relatifs à l'étanchéité de la terrasse, l'interphone, le remplacement des lecteurs Vigik et de la descente EP, -Les régularisations de charges pour les années 2018, 2019, 2020, 2022, -Les procès-verbaux des assemblées générales : - du 30 janvier 2021 approuvant les comptes de l'année 2019, votant le budget prévisionnel 2021 et le fonds travaux, - du 18 juillet 2022 approuvant les comptes 2020 et 2021, votant le budget prévisionnel 2022, rejetant le budget prévisionnel 2023 qui doit faire l'objet d'un assemblée générale avant fin février 2023, vote des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse, du remplacement de l'interphone, du remplacement des lecteurs de badge, des travaux de réfection de la descente pluviale. - Le contrat de syndic. Si M. [W] [Z] a reconnu le montant de la dette à l'audience, il a également indiqué que certaines sommes n'étaient pas justifiées par le syndicat des copropriétaires. Or, il convient de constater que ce dernier ne rapporte pas la preuve, même à titre prévisionnel, des budgets de la copropriété pour les années 2023 et 2024 tels qu'ils auraient été votés par l'assemblée générale des copropriétaires de sorte que les sommes réclamées au titre des provisions pour charges, travaux et fonds travaux des quatre trimestres 2023 et des deux premiers trimestres 2024, pour un total de 9687,80 euros, ne peuvent être retenues. Les seuls appels de fonds pour l'année 2023 sont insuffisants à établir le montant des provisions et charges de copropriété. La dette étant en conséquence soldée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l'ensemble de ses demandes. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société PIERRES DE [Localité 3] SYNDIC de l'ensemble de ses demandes CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société PIERRES DE [Localité 3] SYNDIC aux dépens et le DEBOUTE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier, Le président.