Cour de cassation, 17 mars 2010. 09-13.158

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1178 du même code ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 22 janvier 2009) que par acte sous seing privé du 13 mai 2002 la société Eurovia a vendu à la société civile immobilière du Soleil (la SCI) trois parcelles constructibles sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt et d'un certificat d'urbanisme autorisant la construction d'un immeuble à usage professionnel, que l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 25 juillet 2002, la convention précisant que cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ; qu' informée le 26 mai 2003 qu'un prêt n'avait pu être obtenu, la société Eurovia a sollicité l'allocation de dommages-intérêts ; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt se borne à retenir que les parties avaient signé le 13 mai 2002 un "compromis" qui avait prévu à titre de condition suspensive, l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant minimal de 324 589.81 euros destiné à financer non l'achat du terrain mais la construction d'un immeuble à usage professionnel et que la société Eurovia engageait une discussion dénuée de pertinence sur le montant du prêt sans démontrer qu'il était ubuesque et que l'acquéreur était sûr de ne pas l'obtenir ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI avait présenté une demande de prêt conforme à l'ensemble des caractéristiques définies dans la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ; Condamne la société du Soleil aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société du Soleil à payer à la société Eurovia la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Odent, avocat aux conseils pour la société Eurovia Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société EUROVIA de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE les parties ont signé le 13 mai 2002 un compromis qui a clairement prévu, comme condition suspensive particulière, l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un minimum de 324.589,91 €, destiné à financer, non pas l'achat d'un terrain, mais la construction d'un immeuble à usage professionnel ; qu'il a été convenu que cette condition suspensive n'était pas réalisée le 28 juin 2002, le contrat serait réputé nul et non avenu, sans indemnité de part et d'autre, les parties étant alors déliées de tout engagement ; qu'il n'est pas contesté que ladite condition n'était pas réalisée le 28 juin 2002, de sorte que les deux sociétés se sont trouvées déliées de tout engagement ; que la discussion engagée par la société EUROVIA sur le montant du prêt est sans pertinence, le compromis n'ayant défini que le montant minimum du prêt, sans limite maximale, et la société EUROVIA ayant donc accepté, sans rapporter la preuve de la mauvaise foi de son cocontractant sur ce point, l'incertitude en résultant ; qu'elle ne démontre pas plus que le prêt sollicité par la SCI DU SUD était « ubuesque» (sic) et que l'acquéreur était sûr de ne pas l'obtenir ; qu'elle ne peut donc soutenir que la condition suspensive doit être considérée comme réalisée ; qu'elle ne caractérise pas les déclarations mensongères de la SCI DU SOLEIL en cours de contrat, les pièces produites en ce sens étant largement postérieures au 28 juin 2002 puisque datées de 2003 ; que par son fax du 3 septembre 2002, la société EUROVIA a confirmé à la SCI DU SOLEIL avoir été informée de la non-réalisation de la condition suspensive dans le délai imparti et a proposé un avenant au compromis, prorogeant au 31 décembre 20022 la date de réalisation de la vente, sous réserve du versement d'une indemnité d'immobilisation de 27.000 € ; que la SCI DU SOLEIL n'a pas donné suite à cette proposition, puisqu'elle n'a pas signé l'avenant soumis par Me Y... le 10 septembre 2002 ; que ce refus ne peut être reproché et ne constitue pas un comportement déloyal ; que les parties étant déliées de tout engagement depuis le 28 juin 2002, sans que la preuve d'un manquement contractuel de la SCI DU SOLEIL soit rapportée, c'est en vain que la société EUROVIA se prévaut d'un préjudice résultant de l'immobilisation du bien, celle-ci ne résultant que de sa volonté ; qu'elle sera donc déboutée de ses prétentions d'indemnisation ; que la non-réalisation de la condition suspensive entraîne, selon le compromis, la nullité du contrat, réputé non avenu, et justifie la restitution du dépôt de garantie, les parties devant être remises dans leur situation antérieure au 13 mai 2002 ; 1°/ ALORS QUE le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt s'oblige à effectuer les diligences que cette condition lui impose ; qu'il lui appartient dès lors, quand le terme fixé de l'accomplissement de ces diligences a été atteint sans que la condition suspensive ait été réalisée, de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; qu'à défaut, il doit être acquis qu'il a empêché la réalisation de la condition et que la condition suspensive est réputée accomplie ; qu'en l'espèce, le terme fixé ayant été atteint sans que la condition convenue soit réalisée, il appartenait à la SCI DU SOLEIL d'apporter la preuve qu'elle avait, comme elle s'y était engagée auprès de la société EUROVIA, demandé à une banque déterminée, le CREDIT MUTUEL DE TONNAY CHARENTE, un prêt d'un montant minimum à 324.589,81 € TTC, pour une durée précise de 18 ans, et à un taux annuel n'excédant pas 5,80 % ; qu'en dispensant totalement la SCI DU SOLEIL de cette preuve nécessaire, pour faire peser exclusivement sur la société EUROVIA le poids des preuves à apporter, et retenir ainsi qu'elle ne caractérisait pas les déclarations mensongères de la SCI DU SOLEIL ni le caractère déloyal du refus de cette dernière d'accepter un report de la vente, ni le caractère "ubuesque" des sommes sollicitées par la SCI DU SOLEIL à la banque de son choix, la cour a violé les articles 1134, 1315 et 1178 du code civil ; 2°/ ALORS QUE, pour rejeter les demandes d'indemnisation et de restitution du dépôt de garantie formées par la société EUROVIA, la cour a affirmé que le montant du prêt à solliciter, selon la convention, aurait été incertain et indéterminé puisque la convention liant les parties n'en a défini qu'un minimum, non un maximum, de sorte que ladite société aurait fait son affaire de cette incertitude et que l'acquéreur pouvait emprunter une somme beaucoup plus élevée, pour autant qu'elle ne soit pas « ubuesque » ; qu'en se déterminant ainsi, alors que le montant fixé correspondait exactement au prix de vente du bien, et, selon la convention conclue, au « total à financer», de sorte que le montant du prêt était précisément défini, la cour a dénaturé la convention conclue par les parties, en violation de l'article 1134 du code civil ; 3°/ ALORS QU'il suffit, pour que la condition soit réputée accomplie, que l'acquéreur en ait empêché la réalisation par quelque moyen que ce soit, et en particulier par une demande de prêt qui n'était pas conforme aux différentes conditions conventionnellement arrêtées de la condition suspensive ici : telle banque, tel montant, tel taux, telle durée ; que pour décider, la condition n'étant pas réalisée au 28 juin 2002, que les parties étaient purement et simplement déliées de tout engagement, sans retenir aucun manquement à la charge de la SCI DU SOLEIL, et que la société EUROVIA devait être déboutée de l'ensemble de ses demandes dirigées contre elle, la cour a jugé que la société EUROVIA n'établissait pas que la demande de prêt de l'acquéreur auprès de la banque qu'elle s'est choisie était "ubuesque" ; qu'en soumettant la solution du litige à un critère surréaliste, indéterminable, qui laissait à l'acquéreur toute latitude de s'affranchir des conditions du contrat sans permettre au vendeur d'y opposer aucun obstacle, la cour a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ; 4°/ ALORS QU'il appartient à l'acquéreur, obligé par les exigences de la condition suspensive, quand le terme fixé de l'accomplissement de ces diligences a été atteint sans que la condition suspensive ait été réalisée, de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; qu'à défaut, il doit être acquis qu'il a empêché la réalisation de la condition et que la condition suspensive est réputée accomplie ; qu'en l'espèce, il appartenait donc de rechercher, comme elle y était invitée, de vérifier si la SCI DU SOLEIL avait bien, selon les dispositions du contrat, effectué ses diligences auprès de l'établissement bancaire désigné, pour le montant, le taux d'intérêt et la date de prêt arrêtés conventionnement ; qu'en se soustrayant à cette rechercher nécessaire, la cour a violé les articles 1134 et 1178 du code civil.