Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 23/03050

Min N° 24/00634 N° RG 23/03050 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFOB Société ADOMA C/ M. [O] [J] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 août 2024 DEMANDERESSE : Société ADOMA [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Laurence LEMOINE de la SELEURL 2L AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [O] [J] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] comparant, assité de Me Charlotte HOAREAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé DÉBATS : Audience publique du : 29 mai 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Laurence LEMOINE de la SELEURL 2L AVOCAT Copie délivrée le : à : de Me Charlotte HOAREAU EXPOSE DU LITIGE La société anonyme d'économie mixte ADOMA (SAEM ADOMA), ayant pour mission l'hébergement de personnes rencontrant des difficultés sociales, a conclu avec Monsieur [O] [J], un contrat de résidence pour un logement situé [Adresse 2], en date du 21 octobre 2022, moyennant une redevance mensuelle de 606,86 euros. Ledit contrat conclu pour une durée d'un mois, a été tacitement renouvelé. Par signification en date du 09 mai 2023, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [O] [J] d'avoir à régler la somme de 1.105,69 euros, au titre des redevances impayées ; Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail et d'ordonner son expulsion. A l'audience du 29 mai 2024, la SAEM ADOMA, représentée se réfère aux conclusions qu'elle dépose et demande au Juge des contentieux de la protection de : constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 juin 2023,à titre subsidiaire, déclarer que le contrat de résidence a pris fin par la restitution des clefs par les occupants au 31 août 2023,à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, en toute hypothèse, condamner en conséquence Monsieur [O] [J] au paiement des sommes suivantes :o la somme de 1.520,67 euros, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et ce jusqu'à son complet apurement, en écartant tout délai, o la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile o les dépens, comprenant les frais de signification de la mise en demeure, les frais d'assignation, de signification du jugement et ses suites, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. La SAEM ADOMA, représentée, indique que Monsieur [O] [J] a quitté le logement et la clause résolutoire est acquise. Elle explique que celui-ci n'a pas respecté le règlement intérieur en sous-louant le logement à des tiers depuis le mois de février 2023. Elle ajoute avoir proposé un autre logement au couple qui a été retrouvé dans les lieux loués, et qu'aucun objet n'appartenait à Monsieur [O] [J] au moment de la reprise des lieux. Elle rappele que le contrat de résidence conclu le 21 octobre 2022 est soumis aux dispositions des articles L633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l'habitation, fait valoir l'absence de respect par le défendeur de ses obligations contractuelles, soutient, en se référant aux articles 5 et 11 du contrat de résidence, que Monsieur [O] [J] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d'un mois après la signification de la mise en demeure le 09 mai 2023. Elle souligne que l'inexécution par le résident de son obligation de paiement, justifie la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire si la clause résolutoire ne pouvait s'appliquer. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du défendeur à régler l'arriéré des redevances dues conformément aux stipulations contractuelles. Monsieur [O] [J], assisté de son conseil, justifie de son changement d'état civil, et se référant aux conclusions qu'il dépose, demande au Juge des contentieux de la protection de : débouter la société ADOMA de l'ensemble de ses demandes, fins et écritures plus amples et contraires, en conséquence, dire et juger que l'expulsion de Monsieur [O] [J] a été faîte de manière illicite,condamner la société ADOMA à verser à Monsieur [O] [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à l'impossibilité de réintégrer son logement,limiter la dette au titre de l'arriéré de redevances dû par Monsieur [O] [J] à la société ADOMA à la somme de 790,53 euros,à titre principal, ordonner la compensation entre les sommes réciproquement dues par la société ADOMA et Monsieur [O] [J],à titre subsidiaire autoriser Monsieur [O] [J] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités, les 23 premières de 30 euros et le solde à la 24ème mensualité,condamner la société ADOMA à régler à Monsieur [O] [J] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions il souligne avoir été victime d'une expulsion sans autorisation judiciaire, en raison de la présence de son frère dans le logement au mois de février 2023, alors qu'il en avait informé le bailleur, et qu'il lui a alors été interdit de réintégrer le logement. Il déplore que la SAEM ADOMA n'ait pas envoyé une mise en demeure pour l'alerter sur la présence irrégulière de son frère dans les lieux loués, et souligne que la reprise des lieux loués a été réalisée de manière illicite le 26 juillet 2023. Il note que la demanderesse ne produit aucun constat des lieux pour étayer son affirmation selon laquelle il n'y avait aucun biens appartenant à Monsieur [O] [J] au moment de la reprise des lieux. Il conteste l'affirmation selon laquelle son frère aurait été relogé par la SAEM ADOMA, et considère que la dette locative est à hauteur de 790,53 arrêtée au mois de juillet 2023. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : En l'espèce, Monsieur [O] [J] assigné à l'étude du commissaire de justice a comparu à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux stipulations du contrat de résidence conclu le 21 octobre 2022, pris en son article 11, la décision de résiliation du contrat prise par la SAEM ADOMA est notifiée par courrier recommandé avec avis de réception. En l'espèce, la SAEM ADOMA justifie avoir signifié le 09 mai 2023 à Monsieur [O] [J] une mise en demeure d'avoir à régler la redevance due. En conséquence, la demande de la SAEM ADOMA aux fins de constat de résiliation du contrat de résidence pour défaut de paiement de la redevance est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Conformément aux stipulations du contrat de résidence du 22 octobre 2022, pris en son article 11, le contrat est résilié de plein droit à l'initiative du gestionnaire en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard des stipulations contractuelles. En l'espèce, la SAEM ADOMA rapporte la preuve, par la production du décompte de la créance et de la signification le 09 mai 2023 de la mise en demeure, du manquement par Monsieur [O] [J] à son obligation contractuelle de paiement de la redevance mensuelle. En conséquence les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de résidence conclu entre la SAEM ADOMA et Monsieur [O] [J] sont réunies à la date du 10 juin 2023. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts : Aux termes de l'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. L'article 1240 du code civil engage la responsabilité de celui qui par sa faute a causé un préjudice à autrui. Il est constant que la seule constatation d'une voie de fait ouvre droit à réparation. En l'espèce, si la SAEM ADOMA affirme que Monsieur [O] [J] avait sous-loué les lieux situés [Adresse 2], mis à sa disposition dans le cadre d'un contrat de résidence, elle n'apporte aucun élément objectif pour le démontrer. L'échange de courriel avec la responsable de la résidence est le seul élément faisant état d'une occupation illicite du logement par le frère du locataire, mais ne peut être considérée comme un témoignage en l'absence de respect des formalités d'attestation de témoin. Il est produit par le défendeur un échange de messages téléphoniques entre le défendeur et un membre du personnel de la résidence qui révèle que le 26 juillet 2023 il a été fait interdiction à Monsieur [O] [J] de retourner dans son logement, et précisé que ledit logement était " sécurisé en attente du constat d'huissier de reprise ", lequel n'est pas produit à l'instance. En outre, il est produit une attestation régulière de Monsieur [Z] [U], frère du défendeur, qui témoigne de ce que ce dernier avait informé les responsables de la résidence qu'il l'hébergeait temporairement. Il apparaît que la SAEM ADOMA n'apporte aucun élément objectif permettant de démontrer que le logement mis à disposition à Monsieur [O] [J], était illégalement sous-loué par ce dernier à son frère, Monsieur [Z] [U], et notamment les différentes pièces produites au nom de ce dernier qui mentionnent une adresse différente de celle des lieux loués à Monsieur [O] [J]. La SAEM ADOMA a donc commis une voie de fait à l'encontre de Monsieur [O] [J], en lui interdisant l'accès à son logement alors qu'aucune décision de justice n'avait ordonné son expulsion. Il s'en suit de cette voie de fait un préjudice subi par Monsieur [O] [J], lequel s'est retrouvé privé de logement de manière illicite, qu'il convient de réparer en condamnant la SAEM ADOMA à lui verser la somme de 891,96 euros. Sur la demande en paiement : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et des débats à l'audience, notamment du contrat de résidence signé le 22 octobre 2022, pris en son articles 5, que le résident est tenu du versement d'une redevance. En outre, la SAEM ADOMA, par la signification d'une mise en demeure en date du 09mai 2023, ainsi que du relevé de compte du résident arrêté au 02 novembre 2023, rapporte la preuve de l'arriéré des redevances impayées. Il a été démontré que Monsieur [O] [J] a été évincé de manière illicite du logement mis à sa disposition par la SAEM ADOMA le 26 juillet 2023. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [J] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 891,96 euros, déduction faîte du loyer du mois d'août 2023, au titre des sommes dues pour l'arriéré de redevances impayées au 31 juillet 2023. Sur la compensation : Aux termes de la combinaison des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, et elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. En l'espèce, la compensation des créances respectives de la SAEM ADOMA et de Monsieur [O] [J] qui sont réciproques, fongibles et certaines, doit donc être ordonnée. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, les deux parties ayant succombé partiellement à leurs demandes, il convient de les condamner conjointement aux dépens de l'instance. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d'économie mixte ADOMA aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le contrat de résidence conclu le 22 octobre 2022 entre la Société anonyme d'économie mixte ADOMA d'une part, et Monsieur [O] [J] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 juin 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à la Société anonyme d'économie mixte ADOMA la somme de 891,96 euros au titre des redevances et charges arrêtés au 31 juillet 2023, échéance de juillet incluse, CONDAMNE la SAEM ADOMA à verser à Monsieur [O] [J] la somme de 891,96 euros au titre des dommages et intérêts pour voie de fait, ORDONNE la compensation entre la créance de la SAEM ADOMA au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2023, et le paiement de dommages et intérêts à Monsieur [O] [J] pour voie de fait, DEBOUTE les parties de leurs demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE les parties aux dépens de l'instance, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE