Tribunal judiciaire, 29 août 2024. 24/00224

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00224 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYU2 MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 02/09/24 à : Mme [R] Copie exécutoire délivrée le :02/09/24 à : Me LAURENT Julien TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 29 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Monsieur [N] [K] [H] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Madame [U] [R] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 19 Août 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 mars 2020, Monsieur [N] [K] [H] a donné en location à Madame [U] [R] un local à usage d’habitation situé [Localité 2], moyennant un loyer mensuel actuel de 600€, incluant une provision sur charge de 45€. Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, se prévalant du refus de la locataire de permettre qu’il soit procédé à son domicile à la recherche d’une fuite d’eau pouvant être à l’origine de dégâts des eaux affectant l’appartement situé en dessous du sien et celui voisin, malgré l’envoi d’une mise en demeure, en violation des dispositions du contrat et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [N] [K] [H] a assigné Madame [U] [R] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater que la défenderesse ne respecte pas ses obligations de locataire et notamment celle de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives et d’user paisiblement du logement, - prononcer la résiliation du contrat de location pour manquement aux obligations fixées à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et par le contrat de location, - ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, - condamner la défenderesse à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 700€ jusqu’à son départ effectif des lieux, outre 3.000€ en réparation de son préjudice moral et 2.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 août 2024, au cours de laquelle Monsieur [N] [K] [H] a maintenu ses demandes. La défenderesse, citée à étude, n'a pas comparu. La décision a été rendue le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le Juge des contentieux de la protection pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué. En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Sur la demande en résiliation En l’espèce, au soutien de sa demande, le bailleur produit notamment le contrat de bail conclu avec la défenderesse et un mail du gestionnaire de la copropriété qui lui a été adressé le 5 juillet 2023 faisant état de dégâts des eaux constatées par celle-ci dans l’immeuble. Il verse le courrier d’une voisine faisant état d’écoulement d’eau dans son logement et de désordres en résultant. Il verse diverses photographies d’infiltrations. Il produit également un courrier de mise en demeure et des échanges de mail avec la locataire dont il ressort qu’il lui a demandé à plusieurs reprises de procéder à un constat et une recherche de fuite en raison de dégâts des eaux survenus dans des logements voisins. Il ressort d’un mail de la locataire en date du 6 février 2024 que celle-ci, après avoir contesté que la fuite puisse provenir de son appartement, a ensuite indiqué faire le nécessaire à son retour. Elle ne démontre pas que cela ait été fait. Il ressort de ces éléments qu’alors qu’elle est informée depuis de nombreux mois de dégâts des eaux susceptibles de trouver leur origine dans le logement qu’elle occupe, impactant des logements voisins et les parties communes, la défenderesse n’a pas fait la moindre démarche pour aider dans la détermination de l’origine du désordre, remédier au désordre ou permettre l’accès à son logement aux fins de recherche de fuite. Elle a ainsi manqué aux obligations énoncées aux paragraphes c), d) et e) précités. La gravité de ce manquement, tenant non seulement à sa durée, mais également à ses conséquences, justifie d’ordonner la résiliation du bail et l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif en application des dispositions de l’article 1217 du code civil. Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [U] [R] sera tenue au paiement une indemnité d’occupation de 600€, comme prévu au contrat, révisable dans les mêmes conditions que le loyers et les charges. Sur la demande en dommages-intérêts Conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, le demandeur soutient que le refus de la locataire de procéder à une recherche de fuite ou permettre l’accès à son logement pour qu’il y soit procédé lui a occasionné d’importants tracas en ce qu’il est régulièrement sollicité par les occupants des logements situés en dessous du sien, mais également par le syndic de la résidence et en ce qu’il craint de voir sa responsabilité engagée. Les nombreux échanges de mails produits, notamment ceux reçus du syndic et de la locataire d’un logement situé en dessous du sien, démontre qu’il est en effet l’objet de sollicitations et tente depuis de très nombreux mois de solutionner le problème, en vain compte tenu de la résistance de la défenderesse. Celle-ci sera donc condamnée à lui payer la somme de 700€ en réparation du préjudice moral subi. Les autres demandes Madame [U] [R], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens et d’une somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties pour manquement de Madame [U] [R] à ses obligations, ORDONNE l’EXPULSION de Madame [U] [R] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique, RAPPELLE qu’en tout état de cause la locataire ne pourra être expulsée des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, CONDAMNE Madame [U] [R] à payer à Monsieur [N] [K] [H] le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité d’occupation de 600€, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, CONDAMNE Madame [U] [R] à payer à Monsieur [N] [K] [H] la somme de 700€ en réparation de son préjudice moral, CONDAMNE Madame [U] [R] aux entiers dépens de l’instance, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE