Tribunal judiciaire, 29 août 2024. 23/00858

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY 8 allée Baratin 93345 LE RAINCY Téléphone : 01 43 01 36 70 @ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr N° RG 23/00858 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YL7E Minute : 24/72 S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Maître Héla KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Monsieur [V] [D] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Août 2024 DEMANDEUR : S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Héla KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [V] [D] [Adresse 1] [Localité 4] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 24 juin 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 août 2024, par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2019, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [V] [D] un logement et un jardin situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 357,39 euros et 15 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [V] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2076,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre reçue le 17 mai 2023 la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [V] [D] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4160,63 euros au titre de la dette locative terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 octobre 2023. À l'audience du 24 juin 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6059,18 euros arrêtée au 17 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [V] [D], comparant, conteste le montant de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, il indique avoir versé 1900 euros le 23 juin 2024, non imputés au décompte. Il affirme avoir sollicité une avance de son employeur pour lui permettre de régler l’entière dette locative. Concernant sa situation personnelle, il explique avoir perdu son emploi en août 2023 mais avoir retrouvé un travail dans le cadre d’un CDI depuis trois mois, lui permettant de percevoir un salaire mensuel d’environ 1700 euros. Il précise avoir cinq enfants pour lesquels il verse une contribution à leur éducation et leur entretien d’un montant variable selon ses capacités. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que la décision serait prononcée le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 5 août 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a transmis un décompte actualisé. Elle indique que la dette n’a pas été soldée et qu’elle s’élève à la somme de 3.542,97 euros, terme de juillet 2024 inclus. Elle précise qu’elle maintient l’ensemble de ses demandes. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juin 2019, du commandement de payer délivré le 24 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 août 2024 que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 258,21 euros imputée pour des frais. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [D] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 3284,76 euros, au titre des sommes dues au 5 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 3 des conditions générales, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 mai 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 juin 2019 à compter du 25 juillet 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [V] [D], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et notamment d’un retour à meilleure fortune. Il a également versé près de 4000 euros en juin et juillet 2024, ce qui témoigne de sa volonté de solder sa dette. Il est donc en mesure de régler la dette locative. En outre, les délais qu’il requiert lui permettent de solder sa dette dans un temps bien inférieur aux délais légaux. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [V] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [V] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [V] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [V] [D] Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 juillet 2023, Monsieur [V] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [D] à son paiement à compter de 25 juillet 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [V] [D] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 juin 2019 entre la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Monsieur [V] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 25 juillet 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3284,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ACCORDE un délai à Monsieur [V] [D] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Monsieur [V] [D] à s’acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 11 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE JUGE