Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/00573

LB/ND Numéro 24/3897 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 19/12/2024 Dossier : N° RG 24/00573 - N° Portalis DBVV-V-B7I-IYVV Nature affaire : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Affaire : S.C. LASA C/ S.A.S. AU P'TI BISTRO Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 17 Septembre 2024, devant : Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport, assistée de Mme SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C. LASA immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 424 109 346, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau Assistée de Me Alain ASTABIE (SCP ABC Avocat), avocat au barreau de Bayonne INTIMEE : S.A.S. AU P'TI BISTRO immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 831 724 471, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Carole DUBOIS-MERLE de la SCP CDM, avocat au barreau de Bayonne sur appel de la décision en date du 30 JANVIER 2024 rendue par le PRESIDENT DU TJ DE BAYONNE RG : 23/374 EXPOSE DU LITIGE : Par acte du 22 septembre 2017, la société civile LASA a donné à bail à la société par actions simplifiée Au P'ti Bistro un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de 9 années à compter du 27 septembre 2017, moyennant un loyer annuel initial de 16.800 euros, soit mensuellement la somme de 1.400 euros. Un avenant n°1 a été signé entre les parties le 31 octobre 2017 stipulant qu'en raison des travaux de réfection du système d'évacuation des eaux usées, prévus pour être réalisés par le locataire à compter du 1er janvier 2018, le bailleur accepte de lui accorder une réduction des loyers pour un montant de 7.000 euros correspondant à cinq mois de loyers pour les mois d'octobre, novembre, décembre 2017, janvier et février 2018 sous réserve que ces travaux soient autorisés par le bailleur et réalisés selon les modalités et le calendrier prévus. Ces premiers travaux ont été réalisés en 2018. A la fin de l'année 2022, la société Au P'ti Bistro a envisagé de procéder à des travaux de rénovation au sein de son établissement et s'est rapprochée pour ce faire de la société YB STUDIO, maître d''uvre. Les travaux envisagés concernaient le local objet du bail litigieux, mais également le local voisin qui n'est pas la propriété de la société LASA. Les travaux ont débuté au début du mois de janvier 2023. Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2023, la société LASA a fait délivrer à la société Au P'ti Bistro un commandement visant la clause résolutoire en application de l'article L145-41° du code de commerce dans le délai d'un mois de : Mettre fin à l'infraction contractuelle relative à la réalisation de travaux sans autorisation préalable du bailleur, en rétablissant les locaux dans leur configuration d'origine, notamment, en rétablissant les toilettes aménagées pour les personnes à mobilité réduite et en ramenant la cuisine à ses dimensions, En justifier par la production d'un constat d'huissier, Produire la déclaration ou l'autorisation administrative préalable de travaux délivrés par les services municipaux de la ville de [Localité 4], Rembourser au bailleur les frais du commandement. La sci LASA a fait établir par maître [D] [W], commissaire de justice, un procès-verbal de constat au sein des locaux loués à la société Au P'tit Bistro en date du 23 janvier 2023. Son conseil a écrit au conseil de la société LASA un courrier du 10 février 2023, transmettant un constat réalisé à la demande de la société Au P'ti Bistro et répondant que les travaux réalisés par sa cliente ne nécessitaient pas l'accord du bailleur. La société Au P'ti Bistro a ainsi fait établir un procès-verbal de constat par Maître [F] [Z], commissaire de justice, du 27 janvier 2023 tant des travaux réalisés par elle au [Adresse 3] qu'elle loue, que ceux réalisés par la copropriété mitoyenne du [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, la société LASA a fait assigner la société Au P'ti Bistro devant la Présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 16 février 2023 et la résiliation du bail. Suivant ordonnance de référé du 30 janvier 2024, la Présidente du tribunal judiciaire de Bayonne a : Débouté la société civile LASA de l'ensemble de ses demandes ; Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamné la société civile LASA aux dépens. La juge des référés a considéré : S'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire que : * les travaux d'aménagement et de décoration réalisés par le preneur ne nécessitent pas l'autorisation du bailleur mais auraient dû faire l'objet d'une communication préalable à ce dernier avant toute réalisation comme le prévoit le contrat, ce qui n'est pas justifié, mais que cependant ce défaut de communication n'a pas fait l'objet d'une sommation de communiquer les plans ou d'une mise en demeure préalable, * le commandement du 16 janvier 2023 vise l'obligation de remise en état sans que cette obligation ne figure dans les obligations du preneur au titre du bail, cette demande est en réalité une sanction décidée par le bailleur que seul le juge du fond peut apprécier, * la demande de paiement du coût du commandement n'est pas une obligation contractuelle du preneur mais une sanction décidée par le bailleur, * le trouble manifestement illicite tiré du non-respect par le locataire (et non le bailleur comme indiqué par erreur) de ses obligations contractuelles et leur absence de régularisation dans le mois du commandement ne sont pas caractérisés, les demandes de provision au titre de l'indemnité d'occupation et du préjudice moral se heurtent à une contestation sérieuse en l'absence de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et en ce que le préjudice moral relevait de la seule appréciation du juge du fond. Par déclaration en date du 20 février 2024, la société civile LASA a interjeté appel de cette ordonnance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2024. *** Vu les dernières conclusions de la société civile LASA notifiées le 10 juin 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de : Vu l'article L 145-41 du Code de Commerce, Vu l'article 835 du Code de Procédure Civile, Vu les dispositions du bail REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de la Société AU P'TI BISTROT INFIRMER la décision, dont appel, en ce qu'elle l' a déboutée et l'a assujettie aux entiers dépens Par voie de conséquence : A TITRE PRINCIPAL, CONSTATER que la clause résolutoire telle que déclinée au bail en date du 22 septembre 2017 consenti par la SCI LASA à la SAS AU P'TI BISTRO pour les locaux [Adresse 3] est acquise depuis le 16 février 2023 soit un mois après délivrance du commandement du 16 janvier 2023, visant la clause résolutoire. CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date. CONDAMNER la SAS AU P'TI BISTRO à la remise en état des locaux tels que figurés sur le plan annexé au bail et sur le plan du maître d''uvre de la SAS AU P'TI BISTRO, soit : - A la dépose des nouvelles cloisons et réimplantation des cloisons sur l'assiette d'implantation originelle ; - Rétablissement du WC aux dimensions originelles ; - Dépose du bar actuel et réinstallation d'un bar similaire à celui d'origine et sur la même assiette ; - Dépose de l'installation de VMC actuelle et réimplantation de celle-ci à l'endroit ou elle se trouvait initialement avec justification du respect des normes acoustiques par un bureau d'études technique. Et ceci, dans un délai de deux mois, à compter de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai d'une astreinte de 100 € par jour de retard et sous contrôle du commissaire de justice qu'il plaira à la cour de nommer, et ce aux frais de la SAS AU P'TI BISTRO, ledit commissaire de justice se voyant attribuer la mission de vérifier le parfait rétablissement des lieux. ORDONNER l'expulsion de la SAS AU P'TI BISTRO et de tout occupant de son chef des locaux dont s'agit dans le délai de deux mois à compter de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard tel que prévu au bail. CONDAMNER la SAS AU P'TI BISTRO au paiement d'une provision de 3 147,44 € à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du 16 février 2023 jusqu'à justification de la libération totale des lieux, de leur remise en état dans leur configuration d'origine et de la remise des clés''''..MEMOIRE. CONDAMNER la SAS AU P'TI BISTRO au paiement d'une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER la SAS AU P'TI BISTRO aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement du 16 janvier 2023 et du constat d'huissier du 23 janvier 2023 tous deux dressés et notifiés par Maître [W] Huissiers de Justice outre notification à créancier inscrit'''''..MEMOIRE. A TITRE SUBSIDIAIRE INFIRMER la décision Pour le cas où la clause résolutoire serait suspendue, CONDAMNER la SAS AU P'TI BISTRO à la remise en état des locaux, soit : - A la dépose des nouvelles cloisons et réimplantation des cloisons sur l'assiette d'implantation originelle ; - Rétablissement du WC aux dimensions originelles ; - Dépose du bar actuel et réinstallation d'un bar similaire à celui d'origine et sur la même assiette ; - Dépose de l'installation de VMC actuelle et réimplantation de celle-ci à l'endroit ou elle se trouvait initialement avec justification du respect des normes acoustiques par un bureau d'études technique. Et ceci, dans un délai de deux mois, à compter de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai d'une astreinte de 100 € par jour de retard et sous contrôle du commissaire de justice qu'il plaira à la cour de nommer, et ce aux frais de la SAS AU P'TI BISTRO, ledit commissaire de justice se voyant attribuer la mission de vérifier le parfait rétablissement des lieux. CONDAMNER la SAS AU P'TI BISTRO au paiement d'une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER la SAS AU P'TI BISTRO aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement du 16 janvier 2023 et du constat d'huissier du 23 janvier 2023 tous deux dressés et notifiés par Maître [W] Huissiers de Justice outre notification à créancier inscrit'''''..MEMOIRE. * Vu les conclusions de la société Au P'ti Bistro notifiées le 4 juin 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de : Vu l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire du 30 janvier 2024 Vu les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile CONFIRMER ladite ordonnance dans l'ensemble de ses dispositions En conséquence, CONSTATER les contestations sérieuses relatives au bien fondé du commandement visant la clause résolutoire en date du 16 janvier 2023 DEBOUTER la SCI LASA de l'ensemble de ses demandes A titre subsidiaire CONSTATER sa bonne foi CONSTATER les contestations sérieuses relatives au bien fondé des demandes de la SCI LASA DEBOUTER la SCI LASA de l'ensemble de ses demandes ORDONNER la suspension du jeu de la clause résolutoire compte tenu de la communication des plans et de l'autorisation des travaux obtenue par la Mairie de [Localité 4] En tout état de cause CONDAMNER la SCI LASA à lui verser la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; MOTIFS : A titre liminaire il est constaté que la société LASA ne maintient pas en appel sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Sur l'acquisition de la clause résolutoire La société LASA soutient que la société Au P'tit Bistro a réalisé des travaux au mépris des termes du bail, c'est-à-dire sans autorisation de la part du bailleur et du service de l'urbanisme, ainsi que sa communication des plans et descriptif et ce en violation des dispositions de l'article 11.2 du contrat. Elle explique que les travaux qu'elle a réalisés ne sont pas simplement d'aménagement et de décoration, mais de lourds travaux de démolition, changement de distribution, destruction de cloisons, implantations de nouvelles cloisons, destruction du sol, réalisation de nouveaux réseaux d'évacuation des eaux usés, démolition du bar et reconstruction d'un nouveau bar. Elle ajoute que pour autant, en violation de l'article 11.2.2 ou 1 du bail, aucune autorisation préalable et écrite du bailleur n'a été obtenue, et nul plan ou description de travaux dressés par un architecte ou maître d''uvre ne lui a été communiqués. Elle fait valoir que l'article 11.2.4 du bail a été également violé en ce que les autorisations du « Bâtiment de France » et du service de l'urbanisme n'étaient pas en possession de la locataire lorsqu'elle a entrepris les travaux. Elle ajoute que si la cour devait juger qu'il ne s'agit que de travaux d'aménagement et de décoration, elle n'a pas été informée des travaux et n'a pas pu les apprécier puisqu'elle n'a pas bénéficié de la transmission préalable d'un plan et d'un descriptif de ces travaux, de sorte qu'elle n'a pu s'y opposer et a été privée de la possibilité de donner son avis. Selon elle, son information étant parcellaire notamment concernant les travaux réalisés sur le réseau eaux usées, la question d'une éventuelle atteinte à la solidité de l'ouvrage reste entière. La société Au P'tit Bistro fait valoir que les demandes de l'appelante se heurtent à des contestations sérieuses. Tout d'abord elle explique avoir envisagé la réalisation de travaux consistant à remplacer le bar, déplacer quelques cloisons, pour agrandir la cuisine de 4m2 et réduire la taille des toilettes, consistant en des travaux de décoration et de simples aménagements pour gagner en ergonomie, sans changer la destination de l'immeuble ni nuire à sa solidité. Elle ajoute qu'il n'a jamais été réalisé des travaux relatifs aux réseaux ou encore des travaux de gros 'uvre. Elle considère que ce type de travaux constitue des travaux de décoration et d'aménagement relevant de l'article 11.2.1 du contrat de bail, excluant la nécessité d'obtenir préalablement l'autorisation expresse du bailleur, et non des travaux visés aux articles 11.2.2 et suivants, ou modifiant la consistance des locaux loués ou pouvant laisser craindre une atteinte à la destination du local comme le prétend la SCI LASA. Elle ajoute qu'elle a obtenu l'autorisation de travaux par décision du 19 décembre 2023 qui confirme la conformité des travaux réalisés dans le local objet du bail. Elle précise que cette obtention tardive résulte en réalité de l'erreur qu'elle a commise de déléguer la réalisation des travaux à la société YB STUDIO en qualité de maître d''uvre qui s'est révélée d'une incompétence manifeste concernant le volet administratif et la réalisation du suivi de chantier. Il résulte des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce le contrat de bail commercial liant les parties, en date du 22 septembre 2017, stipule en sa partie « 11.2 Travaux que le preneur peut effectuer » : « 11.2.1. Le preneur pourra effectuer dans les lieux loués les travaux d'aménagement et de décorations qui lui paraîtraient nécessaires, à la double condition de communiquer préalablement au bailleur un plan et un descriptif de ces travaux et que ces travaux ne puissent ni changer la destination de l'immeuble, ni nuire à sa solidité. 11.2.2. Tous les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, déplacements d'ouvertures ou de vitrines, démolition de poutres ou de planchers, devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du bailleur, lequel devra être destinataire d'un plan et d'un descriptif précis des travaux rédigés par un architecte ou un maître d''uvre professionnel. 11.2.3. Il en sera de même de toute installation nouvelle de stores, bannes, marquises, vérandas ou autres en saillie. 11.2.4. Outre l'accord du bailleur, le preneur devra justifier qu'il a reçu toutes les autorisations nécessaires et notamment celles de l'architecte des bâtiments de France ' les locaux loués étant situés dans un périmètre sauvegardé- et celles du service d'urbanisme de la ville de [Localité 4]. (') » Le contrat de bail contient en outre une partie 19 relative à la clause résolutoire ainsi rédigée : « 19.1. A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, d'indemnité d'occupation ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut d'exécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété (s'il existe) ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. 19.2. Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de cent (100) euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cent pour cent (100%). 19.3. Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes. 19.4. Le preneur ou ses ayants droit devra, en outre, rembourser au bailleur les frais des actes d'huissier, des mises en demeure et des frais de justice, motivés par des infractions aux clauses et conditions du présent bail ou aux dispositions règlementaires ou légales. » En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des constats de commissaire de justice réalisés par Maître [W] le 23 janvier 2023 et Maître [Z] le 27 janvier 2023, mais également des photographies et des plans des lieux loués réalisés avant et après travaux que la société Au P'ti Bistro a réalisé en début d'année 2023 des travaux dans le local commercial, consistant à tout le moins en la destruction du bar et sa reconstruction, la réfection d'une partie des murs et du plafond de la salle de restaurant (avec des nouvelles plaques de placo-plâtre), la réduction des toilettes accessibles aux handicapés impliquant la destruction et la reconstruction de cloisons, permettant d'agrandir la cuisine de quelques mètres carrés. Déterminer si ces travaux nécessitaient une autorisation préalable et écrite du bailleur en ce qu'ils relevaient de l'article 11.2.2 du contrat de bail relatif aux travaux comportant « changement de distribution, démolition ou percement de murs, déplacements d'ouverture ou de vitrines, démolition de poutres ou de planchers », ou doivent être qualifiés de travaux d'aménagements et de décorations au sens de son article 11.2.1 nécessite, au regard de leur nature, une interprétation du contrat excédant les pouvoirs du juge des référés et se heurte à une contestation sérieuse s'agissant des obligations contractuelles auxquelles le preneur était tenu en l'espèce vis-à-vis du bailleur. L'autorisation administrative a été obtenue de la mairie après réalisation des travaux (pièce numérotée 17 de l'intimée) de sorte que l'existence d'un trouble manifestement illicite subi par le bailleur se heurte également à une contestation sérieuse. Il est observé que l'autorisation administrative donnée par la mairie de [Localité 4] le 27 novembre 2023 concernent les deux locaux commerciaux exploités par la société Au P'ti Bistro situés au [Adresse 1] et au [Adresse 3], et comporte en annexe un rapport concernant l'accessibilité qui précise en page 2 « l'aménagement d'un sanitaire adapté avec giration intérieure dans la salle n°1. Celui présent dans la salle n°2, non adapté, est réservé au personnel ». Par conséquent, l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail un mois après la délivrance du commandement du 16 janvier 2023, de même que les demandes subséquentes de condamnation à la remise en état sous astreinte, d'expulsion et d'indemnité d'occupation provisionnelle, se heurtent à des contestations sérieuses et excèdent les pouvoirs du juge des référés. Les dites demandes relèvent du juge du fond. Il convient par conséquent de confirmer l'ordonnance déférée et de débouter la société LASA de l'ensemble de ses demandes. Sur les dépens et les frais irrépétibles Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la société LASA aux dépens de première instance. La société LASA, partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient de débouter tant la société LASA que la société Au P'ti Bistro de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance de référé rendue le 30 janvier 2024 par la Présidente du tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions déférées à la cour, Condamne la société civile LASA aux dépens d'appel ; Déboute les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente ,